Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «М» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

АО «М» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности - земельного участка общей площадью 29 094,0 кв.м. с кадастровым №..., местоположение которого установлено относительно ориентира (ориентир - Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровую стоимость в размере рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 553 658 820 рублей.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт №... от 11.11.2020 об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 01.01.2018 (далее – отчёт об оценке), составленный ООО «Сенат-Оценка» по заказу административного истца.

Представитель административного истца указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере рыночной поскольку является плательщиком земельного налога в отношении объекта, при этом налоговая база определяется как кадастровая стоимость данного объекта.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд явился, указывают, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращался, в связи с чем его неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере 804 232 183,86 рублей по состоянию на 01.01.2018 года и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга №130-п от 28.11.2018.

В соответствии с отчетом ООО «Сенат-Оценка» №... от 11.11.2020 об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 01.01.2018, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость составляет 553 658 820 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, №13 от 24.12.2021 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При определении рыночной стоимости оценщиком были допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости: неправильно произведено описание объекта оценки; неправильно определены факторы, влияющие на стоимости недвижимости; допущены методологические недочеты и грубые ошибки; информация, используемая оценщиком, не является достаточной; некорректно подобраны аналоги в расчете сравнительным подходом.

В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости его рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 года установлена экспертом в размере 800 000 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представителем административного истца в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, в подтверждение своей позиции представлено рецензия ООО «АСВ-Консалтинг» №№... от 28.01.2022 (т.3 л.д.1-14).

Представитель административного ответчика против удовлетворения данного ходатайства возражает, ссылаясь на его необоснованность (т.3 л.д. 54-57, 65-67).

Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, исходя из следующего.

Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.

Однако содержание заключения судебной экспертизы, объяснения эксперта по вопросам представителя административного истца, полученные в судебном заседании (т.3 л.д.41-44), не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта либо о необоснованности экспертизы.

Представитель административного истца, составитель рецензии указывают, что заключение судебного эксперта составлено с нарушением Приказа Минюста РФ от 20.12.2002 №346 «Об утверждении Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции РФ», в частности во вводной части не указаны: вид судебной экспертизы, ее тип, объект исследования и материалы дела, представленные эксперту.

Однако суд не может признать указанное замечание обоснованным, поскольку эксперт, проводивший судебную экспертизу, не является сотрудником государственного судебно-экспертного учреждения системы Минюста РФ. При этом, все необходимые сведения указаны в тексте экспертного заключения.

Как указывает рецензент, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки, что предусмотрено п.24 ФСО №1. Учитывая изложенное, вывод эксперта о необоснованности отказа оценщика от доходного подхода несостоятелен.

Экспертом указано, что действительно, выбор подходов к оценке определяется оценщиком самостоятельно. В данном случае, отказ оценщика от применения доходного подхода мотивирован недостаточностью рыночных данных необходимых для его использования. Однако в нарушение положений п.29 ФСО №7, предусматривающего, что при недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке, оценщику в рамках выбранного им подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости. В данном случае, оценщик указанные действия не произвел, что не позволяет установить обоснованность отказа от использования доходного подхода. При этом экспертом выявлено достаточное количество рыночных данных, находящихся в свободном доступе, необходимых для применения доходного подхода. Учитывая изложенное, соответствующий довод о недостатках экспертизы не может быть принят во внимание.

По указанию рецензии, является субъективным и необоснованным вывод эксперта о том, что оценщиком при использовании аналогов для сравнительного подхода не был проанализирован весь объем данных.

Однако эксперт обоснованно ссылается на положения п.10 ФСО №1, которым предусмотрено, что объект-аналог, это объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, то есть помимо цены продажи, выбранные объекты-аналоги должны быть схожи еще по ряду характеристик – местоположению, площади, функции использования. Оценщиком данные требования нарушены, выбранные им аналоги различаются по местоположению, функции использования.

В ходатайстве о назначении повторной экспертизы, рецензии имеется ссылка на то, что экспертом для расчета затрат на строительство объектов ошибочно использованы аналоги объекта «STANDART», а при расчете арендных доходов бизнес-центры класса «А+», то есть наивысшего качества. По мнению заявителя ходатайства эксперт должен был использовать аналог более высокого класса «PREMIUM» и «DE LUXE».

Как обоснованно указано судебным экспертом и представителем административного ответчика, система определения классов качества моделируемого объекта по справочнику «Ко-Инвест», который использовал эксперт, не совпадает с существующей системой классификации бизнес-центров. При этом, вывод о стоимости затрат на строительство, определенный экспертом, соответствует рыночным данным и превышает затраты на строительство бизнес-центров класса «А» и «В+». То есть, использование в расчете объекта-аналога с классом качества «STANDART» не привело к завышению итогового результата, поскольку чем выше стоимость затрат на строительство, тем ниже итоговый результат расчета рыночной стоимости доходным подходом. Помимо этого, как следует из доводов представителя административного ответчика, из открытых источников следует, что общий объем инвестиций в объект оценки составляет 12 000 000 000 руб., и полученные экспертом значения стоимости строительства (13 407 529 283 руб.) превышают величину инвестиций в объект оценки (т.3 л.д.67). Таким образом, соответствующий довод стороны административного истца также противоречит имеющимся доказательствам.

Суд также находит необоснованным довод представителя административного истца о том, что при расчете доходов от использования предполагаемой к строительству гостиницы судебный эксперт ошибочно исходил из того, что ее (гостиницы) номерной фонд составлял 252 номера, в то время как из открытых источников, на которые ссылался сам эксперт, следует, что номерной фонд составит 200 номеров.

Однако как следует из устных и письменных объяснений эксперта, для расчета количества номеров ею был использован открытый источник, приведенный на странице 26 заключения. На данном сайте приведены данные по проекту застройки, который был разработан в 2010-2016 годах, то есть до даты оценки. В разрешении на строительство объектов от 23.07.2019, которое является официальным документом, данные о количестве номеров отсутствуют, поэтому были приняты данные, известные на дату оценки. Суд также находит обоснованными доводы представителя административного ответчика о том, что разница в количестве номеров в гостинице существенного значения не имеет, поскольку общая площадь гостиницы, занимаемая номерами не изменится, изменится лишь площадь номеров и сумма доходов от 200 номеров большей площадью или 252 номеров меньшей площадью будут сопоставимы.

Учитывая изложенное, суд находит что данный довод представителя административного истца не свидетельствует о необоснованности и противоречивости экспертного заключения.

Суд также находит необоснованным довод рецензии о том, что экспертом не учтены положения п.1.14 Приказа Министерства экономического развития от 12.05.2017 №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», в соответствии с которыми при определении кадастровой стоимости здания, сооружений, ОНС, помещений, машиномест не учитываются как часть объекта недвижимости все объекты, расположенные за границами ограждающих конструкций данных объектов, либо при отсутствии ограждающих конструкций – за внешними границами опорных частей и (или) пятна застройки. В нарушение указанного требования экспертом использованы расходы на благоустройство прилегающей территории при определении предполагаемой налогооблагаемой базы.

Как пояснил эксперт, им производился расчет не кадастровой, а рыночной стоимости земельного участка. В расчете доходным подходом, затраты на благоустройство учитываются в стоимости строительства здания, сделано обоснованное допущение о том, что кадастровая стоимость здания равна стоимости строительства. Им также отмечено, что данные затраты несравнимо малы по сравнению с иными затратами на строительство, и их учет не отражается на конечном результате, входит в погрешность округления (до 5 %).

Эксперт также обоснованно указал, что в таблице на странице 158 экспертного заключения приведены налоги на земельный участок. Учет данной статьи расходов не отражается на конечном результате и входит в погрешность округления. Учитывая изложенное, соответствующий довод рецензии также не свидетельствует о противоречивости выводов эксперта или необоснованности экспертного заключения.

Согласно доводов рецензии в расчетной части экспертом не приводится корректировка на эксплуатационные (переменные расходы бизнес-центров при определении чистого операционного дохода). Эксперт ошибочно посчитал, что данные расходы нет необходимости учитывать (вычитать из действительного валового дохода) в расчетной части, так как он очистил арендную ставку от этих расходов при ее определении. Эксперт также необоснованно определил, что в составе арендной ставки кроме уборки помещений не содержится других эксплуатационных расходов, ошибочно полагая, что если сведения по уборке помещений указаны в предложении по объекту-аналогу, то только они и являются данными расходами и только они подлежат исключению из состава арендной ставки.

Как следует из текста экспертного заключения, пояснений эксперта, оценка осуществлялась на ретроспективную дату, у эксперта не имелось возможности уточнить приведенную в объявлении информацию, в связи с чем, он руководствовался только сведениями, которые приведены в объявлении, считая, что убирает все эксплуатационные расходы из арендной ставки. В связи с изложенным суд не считает возможным принять во внимание вышеуказанный довод рецензии.

По мнению рецензента приведенные в экспертном заключении сведения по 7 аналогам при расчете арендной ставки для машино-мест в подземном паркинге не имеют подтверждения – отсутствуют ссылки на источники, откуда они получены или отсутствуют скриншоты объявлений.

Однако данный довод не соответствует тексту экспертного заключения, в котором имеются сведения об источниках информации – путем телефонных прозвонов бизнес-центров с указанием номеров телефонов и имен абонентов (т.2 л.д.118).

При этом, экспертом признана техническая ошибка при определении роста доходов от использования гостиниц – для 7,8,9,10 годов применены не годовые ставки, а квартальные. Однако суд принимает во внимание, что исправление данной ошибки повлечет увеличение рыночной стоимости объекта оценки. Учитывая, что представитель административного ответчика не возражает против установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной стоимости определенной судебной экспертизой, в данном случае суд не находит оснований для назначения повторной экспертизы в связи с указанной технической ошибкой, поскольку в таком случае это не будет соответствовать интересам административного истца.

Учитывая заключение судебной экспертизы суд не находит возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться представленным административным истцом отчетом, поскольку выводы эксперта относительно недостатков отчета не опровергнуты.

При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: <...> общей площадью <...> кв.м. с кадастровым №..., местоположение которого установлено относительно ориентира (ориентир - Санкт-Петербург, <адрес> в размере рыночной стоимости, составляющей 800 000 000 по состоянию на 01.01.2018 года.

Датой обращения АО «М» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 07.10.2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев