Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-210/2021 по административному исковому заявлению ООО «Торговая площадь» к правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Торговая площадь» обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка КН <...>, площадью 23553, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации центрального городского рынка; для иных видов жилой застройки; <адрес>. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка КН <...> установленной по состоянию на 01.01.2020, в размере 61 363 477,43 руб. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенном в отчете ООО «Н» от <...> № <...>.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. От административного истца, административных ответчиков ГУ ТО «Областное БТИ», Управления Росреестра по Тульской области, заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), администрации м.о. Щекинский район Тульской области имеются заявления с просьбами о проведении судебного заседания в их отсутствие. От административного ответчика правительства Тульской области заявлений не поступало. Заинтересованным лицом ЗАО «Щекинский хлебокомбинат» представлен письменный отзыв на заявленные требования.

На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что ООО «Торговая площадь» является собственником земельного участка КН <...>, площадью 23553, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации центрального городского рынка; для иных видов жилой застройки; <адрес>.

Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2020.

В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена в ходе массовой оценки на 01.01.2020 в размере 61 363 477.43 руб., внесена в ЕГРН 28.12.2020 и применяется с 01.01.2021.

С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец обратился к оценщику ООО «Н» Д. В соответствии с отчетом об оценке №<...> от <...>, выполненным данным оценщиком, рыночная стоимость участка на 01.01.2020 составила 43 942 800 руб.

Эти обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Из них, прежде всего, следует, что результаты определения кадастровой стоимости объекта могут затрагивать права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.

Согласно положениям пп. 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ, статьи 246 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «П» Ш.

По выводам, содержащимся в экспертном заключении №<...>, отчет оценщика ООО «Н» от <...> №<...>, не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость земельного участка КН <...>, рассчитанную оценщиком в указанном отчёте, и определил ее в размере 23 614 000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено лицом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим необходимое для проведения исследования образование, длительный стаж работы в области оценочной деятельности, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, застраховавшим свою ответственность, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ст.ст.3, 4), предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.

Отвечающих требованиям статей 59, 61 КАС РФ доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.

Заинтересованное лицо – администрация Щекинского района, заявив ходатайство о назначении повторной экспертизы, также не сослалась на какие – либо нарушения, допущенные при ее проведении.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то есть, суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.

Что касается отчета, представленного стороной административного истца, то как видно из его содержания и отмечено экспертом в заключении и в судебном заседании при разъяснении экспертного заключения, в представленных в отчете объявлениях о продаже отсутствует ряд характеристик, часть аналогов расположены в г.Туле, что несопоставимо с адресом расположения оцениваемого объекта, аналоги датированы 2018 годом, аналог №5 – участок под ИЖС в деревне Тульской области, не имеет никаких описательных характеристик, кроме площади, цены сделок, как правило, недоступны, некоторые объекты сравнения относятся к другим сегментам рынка. Так, два объекта – аналога расположены в Бунырево Алексинского района (место расположения курортной зоны, то есть, могут быть отнесены к иному сегменту рынка), а два участка, расположенных в г.Щекино находятся вблизи трассы М4 и М2, то есть, отдаленно от жилой зоны. Ряд аналогов находятся в г.Туле. При этом имеется иная ценовая информация, использование которой может привести к иному результату. Корректировка на местоположение оценщиком рассчитана по удельному показателю кадастровой стоимости, что не имеет методологического обоснования. В обоснование величин корректировки на торг оценщик применил корректировку 6%, которая является минимальной границей активного рынка, тогда как рынок оцениваемой недвижимости неактивен (в отчете указано, что активность рынка на среднем уровне, примененная корректировка не обоснована). Экспертом обосновано применение корректировки на статус цены -18% (неактивный рынок). Обоснование корректировки на неактивный рынок приведено в заключении и дополнениях к нему, данных экспертом в судебном заседании.

В материалы дела административными ответчиками не представлено доказательств, свидетельствующих об активности рынка крупных коммерческих земельных участков в среднем городе Тульской области с развитым рынком недвижимости.

Отмеченные недочеты отчета свидетельствуют о его несоответствии п.3, 5, 8 «з», «и» ФСО№3, п.11 «б», «в», «г», «д», 22 ФСО №7, п.7,10, 13 ФСО №1.

По этим основаниям отчет, представленный стороной административного истца, не может быть взят за основу выводов о величине рыночной стоимости объекта, так как он не обладает признаком достоверности.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2020 может быть установлена в размере 23 614 000 руб., что значительно ниже внесенной в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости того же земельного участка и затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.

Суд принимает во внимание, что в данном случае ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта более, чем в 2 раза, превышает величину его рыночной стоимости, установленную судом, и полагает, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 29.03.2021.

Возражения ГУ ТО «Областное БТИ», сославшегося на снижение налоговых поступлений, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, не нарушает прав муниципального образования на получение законных и экономически обоснованных налогов и не противоречит интересам всего общества.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, КН <...>, площадью 23553, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации центрального городского рынка; для иных видов жилой застройки; <адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2020 его рыночной стоимости в размере 23 614 000 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица в Тульский областной суд – 29.03.2021.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: