Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Суркова Д.А., представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» Труднова А.Ю., Симакиной О.А., административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области Ярыш И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с уточненным административным исковым заявлением к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», в котором просила признать решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № № от <дата> незаконным и необоснованным и отменить его, установить по состоянию на <дата> кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал административное исковое заявление, с учетом заявленных уточнений требований просил его удовлетворить.

Представители административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» Труднов А.Ю. и Симакина О.А. в судебном заседании письменные возражения на административное исковое заявление поддержали, просили в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет от <дата>, выполненный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и законодательству в области оценки.

Представитель административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области Ярыш И.А. в судебном заседании поддержала возражения административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», просила в удовлетворении требований отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административных истцов, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения
статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года
№ 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 16 ноября 2020 года № 1110-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, машино-мест и единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 01 января 2020 года» кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № установлена в размере <данные изъяты>

29 декабря 2021 года ФИО1 обратилась в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания от <дата>, выполненный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО8), в котором рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на <дата> определена в размере <данные изъяты>

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от <дата> № №ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (магазина) от <дата>, выполненный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО8), государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в решении указало, что выполненный в отчете расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7), так как фотоматериалы в отчете не дают представления об объекте оценки, который представляет собой здание общей площадью 5038,5 кв.м., в отчете представлено 4 фотографии.

Также в разделе 10 «Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость» отсутствует анализ рынка аренды.

Оценщик ошибочно применяет к объектам аналогам корректировку на торг для неактивного рынка для объекта с «огромной конкуренцией среди торговой недвижимости в районе расположения объекта оценки» (цитата из отчета, страница 17).

При этом оценщик ошибочно не применил корректировку на местоположение для объектов аналогов № 2, № 4. Объект расположен в густонаселенном спальном районе, на оживленной трассе в ряду других коммерческих объектов (гипермаркет «Магнит», «Макдональдс», спортклуб, множество торговых зданий и помещений различной направленности, дворец водных видов спорта и т.д.). Через дорогу от объекта оценки (на другой стороне <адрес>) расположены жилые дома, на первых этажах которых расположены торговые и торгово-офисные объекты.

Объект аналог № 2 расположен по адресу: <адрес> Этот объект находится на границе малоэтажной и многоэтажной застройки. Со стороны улицы гвардейской подъезд и парковка отсутствуют. Рельеф имеет склон, непосредственно у объекта аналога № 2 расположена лестница. В ближайшем окружении торговый и торгово-офисные объекты отсутствуют.

Объект аналог № 4 расположен на улице <адрес><адрес>. Этот объект расположен не на красной линии <адрес>, а в проулке, с одной стороны которого бетонный забор крупного промышленного предприятия ПО «Корпус».

Оценщик ошибочно не делает корректировку на функциональное назначение объектов аналогов № 1, № 2, № 4, которые представляют собой офисные здания, тогда как объект оценки - торговое здание.

Оценщик ошибочно делает корректировку на материал стен для объектов аналогов № 5 и № 6. Материал стен данных объектов аналогов сопоставим с материалом стен объекта оценки.

Кроме того, выполненный расчет в рамках доходного подхода не соответствует требованиям пункта 23 ФСО № 7.

Оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета: на странице 30 отчета оценщик делает вывод, что стоимость аренды 300-800 рублей за кв.м. в месяц. Однако в «Таблице №6. Расчет арендной ставки» стоимость аренды 1 кв.м. составляет 965,15 рублей/кв.м. Оценщиком ошибочно применена к объектам аналогам корректировка на торг для неактивного рынка для объекта с «огромной конкуренцией среди торговой недвижимости в районе расположения объекта оценки» (цитата из отчета, страница 17).

Объект аналог №3 представляет собой торговый автотехцентр. Необходима корректировка на функциональное назначение.

При этом для расчета коэффициента недозагрузки оценщик ошибочно использует данные для неактивного рынка (максимальное значение расширенного интервала).

При расчете рыночной арендной ставки (таблица №6. Расчет арендной ставки, страница 46) оценщик не делает корректировки по основным ценообразующим факторам. В разделе 10 отчета (страница 30) оценщик делает вывод, что основным ценообразующим фактором арендных ставок торговой недвижимости является транспортная доступность и проходимость, наличие якорных арендаторов, но в отчете об оценки корректировок на отличие данных факторов нет.

Согласно выводам обжалуемого решения отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункту 5 ФСО № 3.

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

В судебном заседании по ходатайству представителя административного истца судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке от <дата>, составленного оценщиком ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» ФИО8, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению экспертов ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы» Минюста Российской Федерации ФИО9 и ФИО10№ от <дата> отчет, составленный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО8), не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Выявленные нарушения несоответствия пункту 5 ФСО № 3 могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, информация, использованная оценщиком, не является достаточной.

Так, в качестве объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода оценщик использует объекты, существенно отличающиеся по площади от объекта исследования, которые необходимо отнести к иному сегменту рынка недвижимости, в том числе нежилые встроенные помещения, что влияет на итоговую стоимость объекта исследования и не соответствует пункту 5 ФСО №3.

На страницах 43 и 53 отчета оценщик применяет корректирующий коэффициент на наличие в цене предложений объектов-аналогов стоимости земельного участка, однако право собственности на земельные участки не подтверждено, что также могло оказать влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

Эксперты отметили, что на дату оценки – <дата>, Поволжским центром методического и информационного обеспечения оценки выпущены новые Справочники, составленные по данным за третий квартал 2021 года. Использование Справочников, составленных в 2020 году, могло оказать влияние на итоговую стоимость объекта.

Заключение экспертов № от <дата> соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Эксперт ФИО11 имеет высшее образование по специальности «Строительство автомобильных дорог и аэродромов», степень магистра по направлению «Строительство», степень магистра по направлению «Юриспруденция», диплом о профессиональной переподготовке Института повышения квалификации и переподготовке кадров ФГБОУ ВПО Воронежский ГАУ по программе «землеустройство», диплом о профессиональной переподготовке ФБУ РФЦСЭ при МЮ по специальностям: «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки»; «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности»; экспертную квалификацию по специальностям: 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки» (стаж эксперта по специальности с 2007 года), 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности» (стаж эксперта по специальности с 2013 года).

Эксперт ФИО10 имеет высшее экономическое образование, квалификация «экономист-менеджер», ВГТУ, диплом ВСБ № от <дата>, экспертную квалификацию по специальностям: 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», удостоверение о повышении квалификации от <дата> в ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ, удостоверение о повышении квалификации в ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ от <дата>, стаж экспертной работы с 2012 года, диплом о профессиональной переподготовке Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)» от <дата> (стаж по специальности с 2006 года).

Выводы заключения экспертов о том, что отчет оценки от <дата>, составленный оценщиком ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» ФИО8, не соответствует предъявляемым требованиям положений федеральных стандартов оценки и требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), отчет об оценке допускает неоднозначное толкование полученных результатов; информация, изложенная в отчете и существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, является недостаточной, и не подтверждена, иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

С учетом изложенного, оценив решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № № от <дата>, суд приходит в выводу о том, что оно принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

Вывод государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки нежилого здания с кадастровым номером № оценщиком ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» ФИО8 нарушены требования федеральных стандартов оценки и Закону № 135-ФЗ, допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтверждается заключением Федерального государственного бюджетного учреждения «Липецкая лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации от <дата>№.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а, в данном случае, размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером арендной платы, подлежащей уплате административным истцом, и в целях реализации приведённой задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела, суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, экспертами использовались сравнительный и доходный подходы.

При использовании сравнительного подхода экспертами проведено определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж.

В рамках доходного подхода, поскольку предполагается наличие стабильного потока денежных средств от сдачи в аренду площадей здания в целом, использован метод прямой капитализации. Основными процедурами оценки при использовании данного метода были следующие: расчет капитализируемого дохода (потенциальный валовый доход): оценка арендных ставок; оценка валового потенциального дохода, выбор величины прибыли, которая будет капитализирована; расчет ставки капитализации; расчет текущей стоимости.

Экспертами проведено исследование рынка недвижимости. Проведен подбор аналогов, проанализировано более 50 предложений к продаже офисно-торговых объектов, расположенных <адрес>, за период, наиболее приближенный к дате оценки, по данным сайта Архива оценщика (базы данных Авито и ЦИАН).

Экспертом произведена поэтапная выборка аналогов. В качестве объектов – аналогов выявлено три предложения к продаже объектов наибольшей степенью соответствующих характеристикам объекта исследования, ввиду чего эксперт посчитал возможным использовать объекты в качестве аналогов, а различие по отдельным ценообразующим параметрам исключить (нивелировать) за счет внесения при необходимости соответствующих корректировок по этим параметрам.

Применённые экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 22 ФСО № при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом применены корректировки: на наличие земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН); на торг; на назначение; на дату; на местоположение; на площадь; на физическое состояние здания; на этаж; на наличие отдельного входа, на состояние отделки; на тип помещения.

Отказ от применения корректировок по другим факторам им обоснован с приведением соответствующей мотивировки.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Экспертом учтены операционные расходы на основании исследований компании СтатРиэлт для торговых объектов - 28 %.

При согласовании результатов оценки в рамках сравнительного и доходного подходов использован метод анализа иерархий, поскольку ни один из методов оценки не дает полного и объективного представления о стоимости оцениваемого объекта, в связи с чем необходимо «взвешивать» стоимости, основываясь на степени их достоверности.

Итоговое значение рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на <дата> определено в размере <данные изъяты>.

Заключение эксперта Федерального государственного бюджетного учреждения «Липецкая лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперты в полной мере придерживались принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертами отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертами последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

В судебном заседании представителями государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы в связи с несогласием учреждения с выводами экспертов об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Обсудив данное ходатайство с участниками процесса, суд отказал в его удовлетворении, исходя из следующего.

Выводы экспертов не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В качестве несогласия с заключением экспертов бюджетное учреждение ссылается на то, что экспертами голословно выбрано три объекта-аналога. Вместе с тем в заключении экспертов на страницах 16, 17, 33, 34 подробно описан процесс отбора аналогов из 50-и предложений, который рассмотрели эксперты со ссылками на Учебно-методическое пособие и Методические рекомендации, которые использовались государственными судебными экспертами.

Как указано в пояснениях к заключению эксперта, при производстве экспертом проанализировано более 50 предложений к продаже и аренде офисно-торговых объектов, расположенных в Саратовской области. Из общей выборки были исключены предложения к продаже и аренде объектов без указания в них цены и ставки арендной платы, затем исключены объекты недвижимости в виде встроенных помещениях, в помещениях под иной вид деятельности. Также исключены из выборки объекты, резко отличающиеся по площади с объектом оценки (до 1500 кв.м), а также предложения с отсутствующими в описании объявления характеристиками объекта. В заключении экспертов приведены данные только по предложениям к продаже объектов, которые признаны аналогами для объекта исследования.

Также представителями административного ответчика указано на необоснованность выбранного экспертами аналога № 2, поскольку данный объект недвижимости относится к другому сегменту рынка – высококлассные офисные центры.

Между тем, как указано в пояснениях к заключению экспертов, в представленной таблице сайта СтатРиелт административные (офисные) здания премиум-класса и аналогичные здания торгово-развлекательного назначения сопоставимы, следовательно, не требуется внесения корректирующего коэффициента.

Различия в состоянии отделки объекта-аналога № 1 учтены в соответствующей корректировке. Объект-аналог №3 не может относиться к объектам свободного назначения, должен быть отнесен к торговым центрам.

В заключении экспертов указаны правила контроля для объектов-аналогов со ссылкой на источники, в частности на Методические рекомендации решений экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, утвержденных по решению ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России в 2016 году.

Доводы административного ответчика о том, что без анализа земельных участков не представляется возможности оценить правильность примененной корректировки на земельный участок, являются необоснованными. Как следует из пояснений к заключению эксперта, при производстве экспертизы эксперты руководствовались приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, которым рекомендовано применение диапазона доли стоимости земельных участков от 20-25%. В указанный диапазон входит значение, принятое экспертом по данным Справочника оценщика – 2021, в размере 0,81 (для торговых центров).

В пояснениях к заключению эксперта указано, что корректировка на этаж не произведена, о чем заявлено представителями бюджетного учреждения, поскольку здание рассматривается как единый многоэтажный объект (площадью 5038,5 кв.м), а в качестве объектов-аналогов отобраны сопоставимые объекты различной этажности.

Не обоснованы доводы об отсутствии анализа рынка недвижимости и не применении экспертом корректировки на интенсивность пешеходного движения, поскольку различия местоположения объектов учтены экспертами. Интенсивность пешеходного движения не является ценообразующим фактором для торговых центров, как указал эксперт со ссылкой на Справочник оценщика – 2021.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть на <дата>.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – <дата>.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают расходы на оплату услуг представителей (пункт 4 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Частью 1 статьи 111 этого же кодекса определено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 поименованного кодекса.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного Кодекса, возложена на административного истца.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что удовлетворение требований административного истца обусловлено нарушением его прав административными ответчиками, то соответствующие судебные издержки, понесенные в связи с установлением обстоятельств допущенных нарушений относятся на административного ответчика допустившего данные нарушения.

Согласно счету, выставленному экспертной организацией, услуга по проведению судебной оценочной экспертизы оценена в размере 71 209 рублей.

Пунктами 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» определено, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 2 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 3, 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы не является завышенной и не превышает стоимость по даче заключения судебным экспертом по определению рыночной стоимости другими экспертными организациями региона.

Поскольку решение суда по настоящему делу расценивается как принятое против административного истца, судебные расходы подлежат возложению на данное лицо – ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> и <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> по состоянию на <дата>.

Датой подачи заявления считать <дата>.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения отказать.

Взыскать с общества с ФИО1 в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения «Липецкая лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 71 209 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева