Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению < Ф.И.О. >1 к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю; Департаменту имущественных отношений Краснодарского края; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равной их рыночной стоимости

У С Т А Н О В И Л :

< Ф.И.О. >1 обратилась в суд с административным иском к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю; Департаменту имущественных отношений Краснодарского края; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка :

- с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «комплекс санатория» расположенного по адресу: Краснодарский край, <...> и установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости равной <...> рублей;

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что согласно данным отчета о рыночной стоимости земельного участка от 21 сентября 2015 года <...>.01/4, выполненного ЗАО «Бизнес-Фактор», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, составляет <...> рублей.

Согласно данным отчета о рыночной стоимости земельного участка от <...><...>.01/1, выполненного ЗАО «Бизнес-Фактор», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, составляет <...> рублей.

Согласно данным отчета о рыночной стоимости земельного участка от <...><...>.01/5, выполненного ЗАО «Бизнес-Фактор», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, составляет <...> рублей.

Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка :

-с кадастровым номером <...>составляет <...> рублей

-с кадастровым номером <...>,составляет <...> рублей

-с кадастровым номером <...>составляет <...> рублей

Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанных земельных участков являются неверными и нарушают его права.

Административный истец, указывает, что является арендатором земельных участков, в отношении которых заявлены административные исковые требования. Завышенная кадастровая стоимость земельных участков ведет к необоснованному увеличению размера арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца < Ф.И.О. >5, настаивал на удовлетворении административных исковых требований, просил суд, установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере рыночной стоимости установленных в отчетах от <...>, выполненных ЗАО «Бизнес-Фактор».

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, представив суду отзыв на административное исковое заявление, просит суд рассмотреть дело в отсутствие представителя филиала учреждения

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, представив отзыв на административное исковое заявление, просит исключить Управление из числа ответчиков и рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края: представитель заинтересованного лица Администрации муниципального образования <...> в судебное заседание не явились, по неизвестной суду причине, хотя были уведомлены надлежащим образом о месте и времени слушания дела.

В соответствии со ст. 247 КАС РФнеявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Выслушав мнение представителя административного истца < Ф.И.О. >5,суд считает необходимым рассмотреть данное дело по существу в отсутствии не явившихся участников процесса, поскольку стороны о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения представителя административного истца < Ф.И.О. >5, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований < Ф.И.О. >1, об установлении кадастровой стоимости земельных участков.

В силу ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, <...> между Муниципальным образованием г.-к.Сочи и < Ф.И.О. >6, заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «комплекс санатория» расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>.

Размер арендной платы установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от <...><...>/ОЗ-2014 и составляет <...> рублей.

<...> между < Ф.И.О. >7 и < Ф.И.О. >1, заключен договор о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <...><...>.

<...> между Муниципальным образованием г.-к.Сочи и < Ф.И.О. >6, заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «комплекс санатория» расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>.

В силу п.1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с п.2 и 3 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории РФ установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ <...> от <...>.

Согласно, данным филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости земельного участка :

- с кадастровым номером <...>,составляет <...> рублей, что подтверждается кадастровой справкой от <...>.

-с кадастровым номером <...>,<...> рублей, что подтверждается кадастровой справкой от <...>.

-с кадастровым номером <...>составляет <...> рублей, что подтверждается кадастровой справкой от <...>.

В силу ст. 24.18 Федеральный закон от <...><...> - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Согласно представленного административным истцом отчета от <...><...>.01/4, выполненного ЗАО «Бизнес-Фактор», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет <...> рублей.

Положительным экспертным заключением Саморегулируемой организацией оценщиков « Ассоциация межрегиональный союз оценщиков» от <...> за <...>, установлено, что рыночная стоимость объектов оценки, правильно определенна оценщиком в отчете от <...><...>.01/4, об оценке земельного участка.

Положительным экспертным заключением Саморегулируемой организацией оценщиков « Ассоциация межрегиональный союз оценщиков» от <...> за <...>, установлено, что рыночная стоимость объектов оценки, правильно определенна оценщиком в отчете от <...><...>.01/1, об оценке земельного участка.

Положительным экспертным заключением Саморегулируемой организацией оценщиков « Ассоциация межрегиональный союз оценщиков» от <...> за <...>, установлено, что рыночная стоимость объектов оценки, правильно определенна оценщиком в отчете от <...><...>.01/5, об оценке земельного участка.

В соответствии со ст. 77 КАС РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

При рассмотрении дела судом установлено, что представленные отчеты о рыночной стоимости спорных земельных участков, вызывает сомнения в достоверности установленной рыночной стоимости.

Определением Краснодарского краевого суда от <...> по делу была назначена судебная оценочная экспертиза для определения, допущено ли оценщиком при составлении отчетов, нарушения требований федеральных стандартов оценки и установления рыночной стоимости земельного участка :

-с кадастровым номером <...>

Согласно заключения эксперта № Э-2016-03-42 от <...> ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза» оценщиком при составлении отчета <...>.01/4 от <...> выполненного ЗАО «Бизнес-Фактор» о рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым номером <...>, допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки.

Принцип однозначности не выполнен, разделе «описания процесса оценки объекта оценки» оценщик пришел к выводу, что объект оценки необходимо оценивать сравнительным подходом, используя при этом метод выделения. Фактически расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Не соблюдается принцип однозначности - требования п.4 ФСО <...>; ст.11 ФЗ <...> не выполнены. Отсутствует информация о количественных и качественных характеристиках, имущественных правах по улучшениям на земельном участке.

В приложении к отчету не представлены копии документов, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации по улучшениям на земельном участке. На территории земельного участка расположены здания и сооружения санатория - требования п.8 е) ФСО <...>, п.9 ФСО <...> выполнены не полностью.

Предоставленные заказчиком копии не заверены в установленном порядке - нарушены требования п.11 ФСО <...>. Расчеты не представлены - п. 15 ФСО <...> выполнен не полностью.

Используемая информация является достаточной и достоверной частично. Указанные нарушения требований стандартов и закона существенно влияют на полученный результат проведения оценки.

В расчетной таблице <...> стр. (40н/о,41) объекта оценки оценщик определил, что все аналоги имеют возможность подключения коммуникаций.

Фактически возможность подключения коммуникаций имеются у аналогов <...>,3 (стр.45 н/о, 46).

По аналогу <...> (стр.45н/о) информация об отсутствии или наличии коммуникаций отсутствует. Корректировка на наличие коммуникаций приведена неверно.

Цены предложений аналогов на дату оценки, по сравнению с представленными в исследуемом отчете более высокие.

В результате проведении оценки, ее использование не обеспечивает возможность сделать правильные выводы при определении итоговой величины стоимости объекта оценки.

Отсутствует обоснование о возможных границах интервала, в котором, по мнению оценщика, может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки - требования ФСО <...> п.30 не выполнены.

Факторы, влияющие на стоимость указанного объекта недвижимости определены верно. Ошибки при выполнении математических действий не выявлены. Информация, использованная оценщиком не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «комплекс санатория» расположенного по адресу: <...> на дату определения по состоянию на <...> составляет <...> рублей.

Оценщиком при составлении отчета <...>.01/1 от <...> выполненного ЗАО «Бизнес-Фактор» о рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым номером <...>, допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки.

Принцип однозначности не выполнен. В разделе «описания процесса оценки объекта оценки» оценщик пришел к выводу, что объект оценки необходимо оценивать сравнительным подходом, используя при этом метод выделения. Фактически расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Оценщик вводит в заблуждение пользователя отчета об оценке, в связи с ошибочно сделанным выводом в отношении выбранного метода. Не соблюдается принцип однозначности требования п.4 ФСО <...>; ст.11 ФЗ <...> не выполнены.

Отсутствует информация о количественных и качественных характеристиках, имущественных правах, по улучшениям на участке.

В приложении к отчету не представлены копии документов, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации по улучшениям на земельном участке. На территории земельного участка расположены здания и сооружения санатория. - требования п.8 е) ФСО <...>, п.9 ФСО <...> выполнены не полностью.

В расчетной таблице <...> стр. (121н/о,122) объекта оценки оценщик определил, что все аналоги имеют возможность подключения коммуникаций.

Фактически возможность подключения коммуникаций имеются у аналогов <...>,3 (стр.126н/о,127).

По аналогу <...> (стр.126н/о) информация об отсутствии или наличии коммуникаций отсутствует. В результате изложенного сделан вывод, что корректировка на наличие коммуникаций приведена неверно.

Цены предложений аналогов на дату оценки, по сравнению с представленными в исследуемом отчете более высокие. В результате проведении оценки, ее использование не обеспечивает возможность сделать правильные выводы при определении итоговой величины стоимости объекта.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «комплекс санатория» расположенного по адресу: Краснодарский край, <...> на дату определения по состоянию на <...> составляет <...> рублей.

Оценщиком при составлении отчета <...>.01/5 от <...> выполненного ЗАО «Бизнес-Фактор» о рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым номером <...>, допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки.

Фактически расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен сравнительным подходом методом сравнения продаж. Оценщик вводит в заблуждение пользователя отчета об оценке, в связи с ошибочно сделанным выводом в отношении выбранного метода. Не соблюдается принцип однозначности. Отсутствует информация о количественных и качественных характеристиках, имущественных правах по улучшениям на участке.

В приложении к отчету не представлены копии документов, устанавливающие количественные и качественные характеристики, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации по улучшениям на земельном участке. На территории земельного участка расположены здания и сооружения санатория - требования п.8 е) ФСО <...>, п.9 ФСО <...> выполнены не полностью.

В расчетной таблице <...> стр. (200н/о,201) объекта оценки оценщик определил, что все аналоги имеют возможность подключения коммуникаций.

Фактически возможность подключения коммуникаций имеются у аналогов <...>,3 (стр.205н/о,206).

По аналогу <...>(стр.205н/о) информация об отсутствии или наличии коммуникаций отсутствует. В результате изложенного сделан вывод, что корректировка на наличие коммуникаций приведена неверно.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «комплекс санатория» расположенного по адресу: Краснодарский край, <...> на дату определения по состоянию на <...> составляет <...> рублей.

В судебном заседании был допрошен оценщик ЗАО «Бизнес-Фактор», < Ф.И.О. >8, которая пояснила, что все замечания указанные в судебной экспертизе, не оказывают существенное значение на рыночную стоимость земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка с коммуникациями, это вода, газ, электричество и рыночная стоимость земельного участка без коммуникаций, будет одинаковой. В таком случае участок оценивается как условно свободный

В судебном заседании был допрошен, эксперт ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза», < Ф.И.О. >9, которая пояснила, что аналоги, выбранные оценщиком, в отчете об оценке, очень низкие. Наличие зданий и сооружений на земельном участке, должно быть описано в обязательном порядке и проанализировано оценщиком. Наличии коммуникаций и сооружений, могут повлиять на результаты оценки рыночной стоимости земельного участка.

Экспертное заключение, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков

У суда нет оснований сомневаться в компетенции эксперта проводившего судебную экспертизу. Информация, использованная экспертом при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, удовлетворяет требованиям закона.

В соответствии с ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 ФЗ).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что определённая в заключении эксперта № Э-2016-03-42 от <...>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, в размере <...> рублей; с кадастровым номером <...>, в размере <...> рублей; с кадастровым номером <...> в размере <...> рублей, является достоверной.

В соответствии со ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...><...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование нарушенных прав, свобод и законных интересов административный истец ссылается на то обстоятельство, что завышенная кадастровая стоимость земельных участков, ведет к необоснованному увеличению размера арендной платы.

В силу положений ст.24.18 Федерального закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно сведениям, предоставленным филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, датой, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка: с кадастровым номером <...> с кадастровым номером <...>, с кадастровым номером <...> является <...>.

< Ф.И.О. >1 обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, <...>.

На основании вышеизложенного, суд удовлетворяет административные исковые требования < Ф.И.О. >1, об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере его рыночной стоимости.

Установление судом рыночной стоимости земельного участка, является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Руководствуясь ст.20, 175, 177, 180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования < Ф.И.О. >1 к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю; Департаменту имущественных отношений Краснодарского края; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «комплекс санатория» расположенного по адресу: Краснодарский край, <...> в размере его рыночной стоимости равной, <...> рублей по состоянию на <...>.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером <...>, считать <...>.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «комплекс санатория» расположенного по адресу: Краснодарский край, <...> в размере его рыночной стоимости равной, <...> рублей по состоянию на <...>.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено <...>.

Судья Краснодарского краевого суда А.К. Бендюк