Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Тарасова Олега Станиславовича к Министерству имущества Челябинской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области о признании решения незаконным, возложении обязанности устранить допущенные нарушения,

установил:

Тарасов О.С. обратился в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области, Министерству имущества Челябинской области о признании Решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области от 27 августа 2020 года № 628 не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца; о возложении обязанности устранить нарушения путем повторного рассмотрения заявления № 905-200/14714.

В обоснование заявленных требований указал, что Тарасов С.М. являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером №, на основании договора аренды № 3 269 от 12 июля 2017 года. Тарасов С.М. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка. Решением Комиссии от 27 августа 2020 года № 628 заявление Тарасова С.М. было отклонено. Тарасов С.М. умер 10 октября 2020 года, что подтверждается свидетельством о смерти от 20 октября 2020 года. Тарасов О.С. является наследником первой очереди после его смерти. Административный истец полагает, что поскольку у Тарасова С.М. имелось право, в силу действующего законодательства установить кадастровую стоимость в виде рыночной стоимости, указанное право перешло в порядке универсального правопреемства к истцу, как наследнику, как и обязанность уплатить арендную плату, начисленную по договору аренды №3269 от 12 июля 2017 года до даты смерти Тарасова С.М..

Представитель административного истца Тарасова О.С. – Решетов Д.М. действующий на основании доверенности от 30 ноября 2020 года (л.д. 205), в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивал.

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области – Вишнякова И.А., действующая на основании доверенности от 09 января 2020 года (том 2, л.д. 1), в судебном заседании против удовлетворения административных исковых требований возражала по основаниям, изложенным в письменном отзыве, согласно которому при рассмотрении отчета об оценке рыночной стоимости Комиссией выявлены нарушения требований к проведению оценки недвижимости, установленных Федеральными стандартами оценки № 3 и № 7, а именно: некорректно проведен анализ рынка и отбор объектов-аналогов, в том числе оценщиком неверно определен сегмент рынка, к которому должен быть отнесен объект оценки, что является нарушением пункта 11 ФСО № 7. При определении сегмента рынка, к которому оценщик отнес земельный участок, не были учтены сведения о характеристиках объекта недвижимости, влияющие на его стоимость, а именно сведения о виде разрешенного использования земельного участка: «для геологического изучения, разведки и добычи доломитов». Кроме того, в описании объекта оценки выявлено несоответсвие информации о конфигурации земельного участка сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, что продемонстрировано на страницах 15-16 отчета. В соответствии с требованиями законодательства об оценке определению подлежит рыночная стоимость земельного участка полностью, без учета частей, занятых растительностью. Оценщик выделяет часть земельного участка, занятыми лесными насаждениями, что вводит в заблуждение. Членами Комиссии единогласно высказано мнение о несоответствии отчета об оценке требованиям, установленным федеральным стандартам оценки (том 2, л.д. 4-5).

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области (далее – Комиссия) в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом (л.д. 227).

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав лиц участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика и члена Комиссии, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Положения части 1 статьи 245 КАС РФ предусматривают, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

В ходе судебного заседания установлено, что на основании договора аренды № 3 269 от 12 июля 2017 года, Тарасов С.М. являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: для геологического изучения, разведки и добычи доломитов, площадью 498 026 кв.м. (л.д. 11-15).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена приказом Министерства имущества Челябинской области от 24 октября 2019 года № 163-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категорий «Земли сельскохозяйственного назначения», «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», «Земли водного фонда», расположенных на территории Челябинской области» по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 6 319 949 рублей 94 копейки (л.д. 18).

04 августа 2020 года Тарасов С.М. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, приложив полный пакет документов, предусмотренный действующим законодательством.

Решением Комиссии № 628 от 27 августа 2020 года заявление было отклонено.

Тарасов С.М. умер 10 октября 2020 года (л.д. 19).

Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1).

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (пункт 2).

Учитывая изложенное, оспариваемое решение затрагивает права административного истца Тарасова О.С., являющегося сыном Тарасова С.М. (копия свидетельства о рождении, л.д. 20), зарегистрированного с ним по одному адресу на момент открытия наследства (адресные справки, л.д. 203).

Как следует из материалов дела, приказом Министерства имущества Челябинской области от 17 декабря 2019 года № 201-П создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Челябинской области (л.д. 211-212).

Пунктом 14 приказа Минэкономразвития России от 17 ноября 2017 года № 620 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (далее – Порядок), действовавшего на момент рассмотрения заявления Тарасова С.М., регламентировано, что решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки.

Исходя из приведенных положений, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости.

В обоснование решения об отклонении заявления Комиссией указано, что выявлены нарушения требований к проведению оценки недвижимости, установленных Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, а именно: некорректно проведен анализ рынка и отбор объектов-аналогов, в том числе оценщиком неверно определен сегмент рынка, к которому должен быть отнесен объект оценки. Нарушение п. 11 ФСО №7; в описании объекта оценки информация о конфигурации земельного участка вводит в заблуждение пользователей отчета. Нарушение п. 5 ФСО № 3 (л.д. 209-210).

Как следует из представленного заявителем отчета № 20/03/002, изготовленного оценщиком ООО «<данные изъяты>», оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № проводилась по состоянию на 01 января 2019 года.

В вводной части отчета указаны сведения об исполнителе и заказчике работ, о договоре страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению рыночной стоимости, описание проведенных работ, допущения и ограничительные условия, использованные при определении кадастровой стоимости.

При определении рыночной стоимости оценщиком использован сравнительный подход и метод сравнения продаж.

В расчетной части отчета приведены выводы, полученные в результате анализа сведений, характеризующих состояние рынка недвижимости, сбор сведений о ценообразующих факторах, определяющих стоимость объекта оценки, описан процесс группировки объекта оценки с обоснованием выбора и значений ценообразующих факторов, результаты сбора ценовой информации, построения моделей оценки, результаты расчета рыночной стоимости.

В заключительной части отчета оценщик представил итоги проведения работы по определению рыночной стоимости земельного участка в размере 701 860 рублей (л.д. 23-197).

На страницах 41-43 отчета об оценке № 20/03/002 (л.д. 63-65) оценщиком был определен сегмент рынка, к которому принадлежит земельный участок с кадастровым номером №. Сделан вывод, об обладании объектом оценки следующих признаков: вид недвижимого имущества – земельный участок; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; местоположение – Челябинская область; степень освоения – незастроенный; вид разрешенного использования: группа 1.19 (Сенокошение – кошение трав, сбор и заготовка сена).

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошен оценщик Пахомов Е.В., составивший отчет об оценке № 20/03/2020. Им были даны пояснения о том, что земельный участок отнесен к категории сельскохозяйственного назначения, используется для сенокошения. Полагает, что вид разрешенного использования «для геологического изучения, разведки и добычи доломитов» установлен ошибочно, так кА действующее законодательство запрещает использование земельных участков сельскохозяйственного назначения в указанных целях.

Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 установлено, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 11 при анализе рынка надлежит определить сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости (пункт 12).

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (пункт 13).

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (п. 14).

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора (пункт 21).

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (п. 22).

Исследовав и оценив представленный в материалы дела отчет о рыночной стоимости земельного участка, суд соглашается с выводами Комиссии о том, что оценщиком некорректно проведен анализ рынка и отбор объектов-аналогов, в том числе неверно определен сегмент рынка, к которому должен быть отнесен объект оценки.

Возможность определения рыночной стоимости земельного участка на основании данных о его фактическом использовании установлена пунктом 20 ФСО № 7. Данный случай является частным. В случае, если земельный участок является незастроенным, анализ наиболее эффективного использования проводится в соответствии с пунктом 13 ФСО № 7, на что правильно указано оценщиком в своем отчете (л.д. 85).

Как следует из отчета, участок является незастроенным.

Оценщиком наиболее эффективным видом использования определено использование объекта оценки как вид сельскохозяйственных угодий –кормовые угодья, подгруппа – сенокос (л.д. 86-87).

При этом из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 13 мая 2020 года следует, что разрешенным видом использования земельного участка с кадастровым номером № является: для геологического изучения, разведки и добычи доломитов (л.д. 105-108).

Согласно представленному в материалы дела договору аренды земельного участка, его разрешенным использованием является «для геологического изучения, разведки и добычи доломитов» (л.д. 11-14).

Как следует из материалов, представленных в распоряжение оценщика, арендатор имеет лицензию ЧЕЛ 80562ТР от 29 декабря 2016 года на пользование недрами, расположенными на земельном участке с кадастровым номером №, дата окончания лицензии – 30 декабря 2041 года, ведутся подготовительные работы по разработке и утверждению проектной документации на проведение поисковых и оценочных работ на данном участке. Ввод месторождения в разработку и выход на добычу полезных ископаемых планируется не ранее 2025 года (л.д. 116).

При наличии указанной информации основания для определения указанного в отчете наиболее эффективного вида использования отсутствовали, поскольку совокупности указанных в пункте 13 ФСО № 7 условий для такого определения не усматривается.

При определении кадастровой стоимости земельного участка ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» принята во внимание информация администрации Катав-Ивановского района, которой согласован код расчета вида использования – 06:010 недропользование. Осуществление геологических изысканий, добыча недр открытым способом (том 2, л.д. 13-14).

К доводам административного истца и оценщика о том, что разрешенное использование земельного участка установлено неверно, следует отнестись критически.

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 7 наиболее эффективным видом использования земельного участка, является такое использование, которое, в том числе, юридически разрешено.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1).

Учитывая, что вид разрешенного использования земельного участка установлен и внесен в ЕГРН в порядке, установленном действующим законодательством, никем не оспорен, то есть юридически разрешен, у оценщика отсутствовали основания ставить под сомнение его законность и не принимать во внимание при определении рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО № 3)», утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из представленного отчета, в разделе «количественные и качественные характеристики объекта оценки» оценщиком произведен расчет и приведены данные по свободной площади оцениваемого земельного участка, без учета площади, занятой лесными насаждениями, результаты расчета указаны в описании объекта оценки (л.д. 37-38).

Указанная информация значения для определения стоимости объекта оценки не имеет, является излишней.

Количественные и качественные характеристики объекта оценки влияют на результаты оценки объекта оценки. Информация о свободной площади оцениваемого земельного участка значения для определения стоимости объекта оценки не имеет. Указание в качестве такой характеристики данных о свободной площади земельного участка вводит в заблуждение его пользователей.

Таким образом, выводы Комиссии о нарушении оценщиком требований к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, являются законными и обоснованными.

Нарушений при формировании Комиссии, принятии ею оспариваемого решения, порядка оформления принятого решения суд не усматривает, по этим основаниям решение не оспаривается.

Учитывая изложенное, основания для отмены решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области от 27 августа 2020 года № 628 от отклонении заявления Тарасова С.М. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении административных исковых требований Тарасова Олега Станиславовича к Министерству имущества Челябинской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области о признании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области от 27 августа 2020 года № 628 не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца, возложении обязанности устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления, отказать.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 25 декабря 2020 года