Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ООО «Центральный рынок» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «ЦГКО») о признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № ОРС-73/2021/000505 от 23 июля 2021 года, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 21010 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 88 080 783 руб. 27 коп.

Требования мотивированы тем, общество является сособственником указанного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** утверждена в размере 212 634 294 руб. 27 коп.

Согласно отчету об оценке № ООКИ 235/03-21/1 рыночной стоимости земельного участка от 6 июня 2021 года, составленному оценщиком ООО «Независимость», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 29 марта 2021 года составила 88 080 783 руб. 27 коп.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» №ОРС-73/2021/000505 от 23 июля 2021 года по результатам рассмотрения заявления ООО «Центральный рынок» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены ФГБУ «ФКП Росреестра», ООО «Независимость», оценщик ФИО1, ООО «Хлеб-Инвест».

Определением Ульяновского областного суда от 27 апреля 2022 года произведена замена административного ответчика Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области его правопреемником Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.

Представитель ООО «Центральный рынок» ФИО2 в ходе судебного разбирательства уточнила требования административного иска, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости 117 883 328 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 уточненный административный иск поддержала, указав, что выводы заключения эксперта ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы № 1927/03-4 от 31 марта 2022 года ею не оспариваются.

Представитель ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 в судебном заседании заявленные требования не признала, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Выразила несогласие с заключением судебного эксперта ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы № 1927/03-4 от 31 марта 2022 года в рамках исследования отчета об оценке, поскольку позиция эксперта по первому вопросу является его субъективным мнением и основывается на личных суждениях. Является неверной позиция эксперта относительно того, что технические ошибки либо формальные нарушения, допущенные оценщиком, не влекут правовых последствий. Является неверным вывод эксперта о том, что оценщиком проведен анализ рынка в достаточном объеме, поскольку указанные в предложениях объекты недвижимости не могут являться сопоставимыми с объектом оценки, а в допустимый срок экспозиции оценщиком не исследовались иные предложения, указанные учреждением, что приводит к занижению рынка в сегменте, к которому относится объект оценки.

По второму вопросу экспертизы учреждение не соглашается с введением корректировки по ограничениям (обременениям) в отношении объектов-аналогов № 2 и № 3 в размере 0,74 по нижней границе в отношении всей площади участка.Выбранные экспертом объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки. В отношении объекта-аналога № 1 учреждение не согласно с применением корректировки на местоположение по верхней границе, на торг – по нижней границе со ссылкой на длительность его реализации на рынке недвижимости. В отношении объекта-аналога № 2 в заключении не находит отображения то обстоятельство, что он является застроенным, неправомерно при расчете учтена его первоначальная стоимость в размере 65 000 000 руб. Объект-аналог № 3 несопоставим с объектом оценки по площади. Экспертом необоснованно не было принято во внимание объявление о реализации земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1000 кв.м., с видом разрешенного использования – многофункциональные объекты, расположенного по адресу: ***, между домами ***, за 9 500 000 руб. Информация в расчетной таблице относительно количества введенных корректировок содержит некорректные данные. Расчет эксперта веса аналогов произведен с арифметическими ошибками.

Требование об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа. Административным истцом пропущен срок исковой давности и в материалах дела отсутствуют доказательства уважительности причин его пропуска.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, в возражениях на административный иск указал на то, что решение по делу оставляет на усмотрение суда.

Представители Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управления Росреестра по Ульяновской области, Правительства Ульяновской области, ООО «Хлеб-Инвест», ООО «Независимость», ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Судом установлено, что ООО «Центральный рынок» принадлежит с 4 марта 2014 года на праве общей долевой собственности 934/1000 доли земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под торговым комплексом, для размещения объектов торговли, площадью 21010 кв.м, расположенного по адресу***.

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области» кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 212 634 294 руб. 27 коп.

Согласно дополнительным пояснениям ОГБУ «ЦГКО» в соответствии со статьей 16 Закона о государственной кадастровой оценке из филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области поступила информация о внесении в ЕГРН 25 января 2021 года сведений о санитарно-защитной зоне промышленных предприятий № 73:24-6.355, линии связи № 73:24-6.369.

В соответствии с представленным ОГБУ «ЦГКО» перечнем, поступившим из ФГБУ «ФКП Росреестра» 13 апреля 2021 года, 16 февраля 2021 года в отношении земельного участка с кадастровым номером *** установлено ограничение прав на земельный участокв связи с внесением сведений о зоне с особыми условиями использования территории – охранной зоне трубопровода магистральной сети М-2, с реестровым номером 73:24-6.458.

Согласно акту об определении кадастровой стоимости № АОКС-73/2021/000050-испр от 15 апреля 2021 года в результате перерасчета кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составила 199 876 236 руб. 61 коп., при этом датой возникновения основания определения кадастровой стоимости указано 25 января 2021 года.

Как следует из возражений на административный иск ФГБУ «ФКП Росреестра», 16 февраля 2021 года в отношении земельного участка с кадастровым номером *** установлено ограничение прав на земельный участок, предусмотренное статьями 56,56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с внесением сведений о зоне с особыми условиями использования территории – охранной зоне трубопровода магистральной сети М-2, с реестровым номером 73:24-6.458.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».

Материалами дела подтверждено, что 16 июня 2021 года ООО «Центральный рынок» обратилось в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № ООКИ 235/03-21/1 рыночной стоимости земельного участка от 6 июня 2021 года, составленный оценщиком ООО «Независимость» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 29 марта 2021 года составила 88 080 783 руб. 27 коп.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 23 июля 2021 года № ОРС-73/2021/000505 по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Центральный рынок» отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Причинами принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке № ООКИ 235/03-21/1 рыночной стоимости земельного участка от 6 июня 2021 года, явилось следующее:

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке № ООКИ 235/03-21/1 рыночной стоимости земельного участка от 6 июня 2021 года, составленного оценщиком ООО «Независимость» ФИО1, судом перед судебным экспертом был поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».

Иное бы противоречило части 16 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заключение эксперта № 1927/03-4 от 31 марта 2022 года, выполненное экспертом ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы ***, содержит следующие выводы.

В отчете об оценке №ООКИ 235/03-21/1 рыночной стоимости земельного участка от 6 июня 2021 года, составленном оценщиком ООО «Независимость» ФИО1, выявлены:

I. Технические ошибки, допущенные оценщиком, которые не являются нарушениями, а именно:

1) оценщик ссылается на стандарты разных организаций: на стр. 5 – СМАО, стр. 6,9 – Экспертный совет; Стандарты и правила оценочной деятельности Ассоциации «СРОО «ЭС», реквизит документа отсутствует.

II. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, которые не повлияли на итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:

2) В задании на оценку и далее по тексту в отчете, оценщик не указал, что участок оценивается исходя из права собственности. В данном конкретном случае выявлено нарушение п. 21 п.п. «б» ФСО №1, так как «Задание на оценку» должно содержать следующую информацию: б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки».

3) Анализ социально-экономической обстановки в регионе выполнен в период, предшествующий дате оценки, но несопоставимый дате оценки из-за большого промежутка времени. Анализ выполнен за период 2010-2011 годы (нарушение п. 11 ФСО № 7).

4) Оценщиком указаны основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, но не приведены интервалы значений (нарушение п. 11 ФСО № 7).

5) Копии интернет страниц прилагаются, но оценщик использовал информацию из закрытой базы данных (аналог 2 стр. отчета 53,54), что не подтверждает достоверность информации (нарушение п. 11 ФСО №3).

6) Учитывая, что дата оценки совпадает с датой осмотра объекта, некоторые допущения, указанные оценщиком, излишни; противоречие в части отсутствия балансовой стоимости, в таблице на стр. 12 в графе 13 балансовая стоимость составляет 212 634 294,27 руб.

Перечисленные нарушения относятся к нарушениям формальных требований законодательства об оценочной деятельности (нарушение требований, прямо указанных в законодательстве об оценочной деятельности, но не оказывающих никакого влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки).

7) При исследовании скриншота объявления, представленного в отчете по аналогу 2, и сопоставлении его с картографическими данными установлено, что участок, площадью 33 790 кв., на период даты оценки –отсутствовал. По данным Публичной кадастровой карты и сведениям Росреестра, данная площадь не что иное, как суммарная площадь трех абсолютно раздельных с кадастровыми номерами ***. Площадь участка с кадастровым номером *** составляет – 10 790 кв.м, площадь участка с кадастровым номером *** – 14 900 кв.м, участок с кадастровым номером *** площадью 8100 кв.м. Участок с кадастровым номером *** имеет ограничение прав и обременение объекта в виде ипотеки, что также не было отмечено оценщиком.

Оценщик представил недостоверные факты, тем самым нарушая принцип существенности – предоставил не всю информацию. В данном конкретном случае выявленный недостаток не окажет никакого влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки.

III. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

7) Оценщиком не отражены в отчете, и не учтены при расчете – ограничения (обременение) прав на оцениваемый объект. Согласно Публичной кадастровой карте часть территории исследуемого участка попадает в охранную зону газораспределительной сети; охранную зону трубопровода магистральной сети М-13; охранную зону линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации.

Примечание: 16 февраля 2021 года в отношении земельного участка с кадастровым номером *** установлено ограничение прав, предусмотренное статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с внесением сведений о зоне с особыми условиями использования территории – охранной зоне трубопровода магистральной сети М-2, реестровый номер 73:24-6.458.

8) Учтены не все отличия аналогов, по отношению к объекту оценки, а именно: наличие охранной зоны на территории оцениваемого участка (магистральная сеть теплотрассы); наличие обременения аналога 2; некорректно применена корректировка к аналогу 3, по его месторасположению, относительно оцениваемого объекта (оцениваемый участок расположен в центре города, в его культурно-исторической части, а аналог – в смешанной, зоне производственно-складской и жилой застройки города); на разрешенное использование (аналога 2, с видом разрешенного использования под асфальтобетонный завод и аналога 3 – для стоянок автомобильного транспорта); не учтен факт того, что аналог 3 расположен в зоне с особыми условиями использования территории (водоохранная зона).

Учитывая вышеизложенное, выявлены нарушения:

- п. 8 ФСО№ 7, согласно которому задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую информацию: «права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав…»;

- п.п.4,5 ФСО № 3, в части нарушения принципа существенности (предоставлена не вся существенная информация, не указано обременение);

- п. 5 ФСО № 3, предусматривающий, что «информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.» «Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов»;

- п. 22 (д) ФСО № 7, предусматривающий, что «при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта»;

- ст. 11 Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусматривающая, что «… отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются …иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.»

IV. В части выявленных ОГБУ «ЦГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости эксперт считает:

По п. 1 Решения:

Данное замечание экспертом не рассматривалось, по причине того, что проверка заявлений на достоверность содержащейся в них информации не входит в компетенцию эксперта.

По п. 2 Решения:

Нарушение выявлено, с учетом того факта, что при расчетах, выполненных для определения стоимости участка, оценщиком учитывается право собственности на землю, выявленное нарушение не повлияло на итоговую стоимость оцениваемого объекта.

По п. 3 Решения:

Нарушений, повлиявших на стоимость объекта – не выявлено. В приложении к отчету прилагается электрографическая копия титульного листа квалификационного аттестата. Номер аттестата 004293-1 от 6 марта 2018 года, на основании решения № 52 ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» от 6 марта 2018 года. Допущена техническая ошибка, которая не повлияла на результат оценки.

По п. 4 Решения:

На стр. 12 отчета в табличной форме отражены балансовая стоимость и кадастровая стоимость, которые одинаково составляют 212 634 294,27 руб. На стр. 7 отчета в разделе допущения и ограничения оценщик отмечает, что балансовая стоимость объекта отсутствует. В представленной на стр. 50 отчета электрографической справке о балансовой стоимости, сведения о стоимости также отсутствуют. Выявлены противоречия. Замечание, указанное сотрудниками ОГБУ «ЦГКО», обоснованно, но оно не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости.

По п. 5 Решения:

Нарушений, допущенных оценщиком, при исследовании им рынка, не выявлено. Оценщик в отчете проводит анализ рынка, используя при этом цены сделок или предложений выставленных на продажу (проданных) земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, имеющие сходство по ценообразующим факторам.

Проанализировав рынок, оценщик убирает из дальнейших расчетов те объекты, которые, по его мнению, менее сопоставимы с оцениваемым объектом. Замечание, указанное сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» в части несопоставимости объектов-аналогов с оцениваемым объектом по виду их разрешенного использования – необоснованно, так как основные и вспомогательные виду разрешенного использования возможно изменить. Имеющиеся отличия между объектом оценки и аналогами – «сглаживаются» при применении корректировок (п.22 (д) ФСО № 7).

По п. 6 Решения:

Оценщик указал основные факторы, без приведения интервалов значения. Имеется нарушение формальных требований законодательства об оценочной деятельности, не влияющее на стоимость объекта.

По п.7 Решения:

Принимая во внимание ответ на замечания, указанные в п. 5 Решения, учитывая экспонируемые аналоги, которые были приняты оценщиком при выполнении расчетов, для определения рыночной стоимости объекта, подлежащего экспертному исследованию – нарушений, допущенных оценщиком, при формировании выводов об интервале значений цен при фактическом использовании на основе выбранных аналогов – не выявлено.

По п. 8 Решения:

Согласно п. 11 ФСО № 7 «объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности». Оценщиком собрана информация по 9 объектам, проведен анализ фактических данных и отобраны те объекты, которые, по его мнению, более сопоставимы с оцениваемым. Оценщик не обязан был принимать во внимание, те два объекта, на которые ссылаются сотрудники ОГБУ «ЦГКО», тем более, что один из указанных объектов с номером 223773996 в базе данных ОГБУ отсутствует (не открывается).

Нарушений, допущенных оценщиком, на которые указывают сотрудники ОГБУ «ЦГКО», не выявлено.

По п. 9 Решения:

Замечание сотрудников ОГБУ «ЦГКО» обоснованно. Требования, на которые ссылаются сотрудники ОГБУ «ЦГКО», нарушены. Вид разрешенного использования земельных участков аналогов № 2, № 3 не соответствуют виду разрешенного использования объекта, подлежащего экспертному исследованию. Оценщик в расчетах при определении стоимости объекта должен был учесть все отличия аналогов по отношению к объекту оценки.

По п. 10 Решения:

В отчете на стр. 31 имеется скриншот Таблицы 133.1 Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО4, 2017.

Указанные в табличной форме типичные сроки экспозиции, по результатам различных исследований – соответствуют средним значениям, но никак не максимальным, поэтому замечание, сделанное сотрудниками ОГБУ «ЦГКО», необоснованное.

Скриншоты интернет страниц имеются в отчете, но отсутствуют сведения об источнике информации. Копии интернет страниц с данными об аналогах прилагаются к отчету, но по некоторым аналогам отсутствует ссылка на источник информации о сроке экспозиции объектов. Оценщик отметил, что дата объявления установлена им в ходе интервьюирования продавца, но достоверность информации не подтверждена (нарушение п. 11 ФСО № 3).

Такого рода нарушения относятся к нарушениям формальных требований законодательства об оценочной деятельности и не оказывают никакого влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного при составлении отчета об оценке № ООКИ 235/03-21/1 от 6 июня 2021 года оценщиком соблюдены требования законодательства об оценочной деятельности, предъявляемые к форме и содержанию отчета и к описанию объекта оценки.

Оценщик допустил нарушения в методах расчета, которые повлияли на стоимость объекта, так как не учел все имеющиеся отличия между выбранными им аналогами и оцениваемым объектом.

При выполнении математических действий – ошибок не выявлено.

В виду неполноты представленной оценщиком информации, для проверки её на достоверность возникла необходимость в сборе дополнительных сведений из разных источников.

Информация, использованная оценщиком, была недостаточной, из-за чего не были учтены факторы, влияющие на стоимость оцениваемого участка, что повлияло на итоговую стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта № 1927/03-4 от 31 марта 2022 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы ***, рыночная стоимость земельного участка площадью 21010 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, полученная подходом по сравнимым продажам, по состоянию на 29 марта 2021 года составляла в размере 117 883 328 руб.

В ходе судебного разбирательства экспертом *** был уточнен расчет весовых коэффициентов в соответствии с формулой, предусмотренной Методическими рекомендациями по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз, разработанными Федеральным бюджетным учреждением Российским федеральным центром судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, в результате чего рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составила 117 961 905 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение № 1927/03-4 от 31 марта 2022 года, подготовлено судебным экспертом ***, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности, он обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется.

Проводя анализ рынка, экспертом по определенному алгоритму произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: местоположение земельного участка, передаваемые права, обременения (ограничения), категория земель, разрешенное использование, площадь объекта, доступ к участку, наличие коммуникаций, рельеф участка, расположение относительно автодорог, с интенсивным движением по ним транспортных средств, транспортная доступность, благоустройство территории, стоимость, дата предложения.

Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении представлена таблица, содержащая анализ предложений продажи земельных участков, в которой указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах, что соответствует требованиям ФСО № 3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения корректировок на торг, на передаваемые права, на площадь, на месторасположения участка, на благоустройство территории, на конфигурацию участка, применительно, в том числе и поправка на обременение участка, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, суду представлено не было.

Представителем административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не оспариваются.

Представителем административного ответчика не приведено доводов, опровергающих правильность выводов заключения судебной экспертизы, в том числе и в части определения размера рыночной стоимости земельного участка на дату оценки в соответствии с уточненным расчетом.

Суд не может согласиться с доводом представителя ОГБУ «ЦГКО» о необходимости применения стоимости объекта-аналога № 2, расположенного по адресу: ***, равной 90 000 000 руб. Данная стоимость по утверждению представителя ОГБУ «ЦГКО» была действительна на период 24 мая 2021 года (по сведениям сайта «Авито») и размещена на сайте ОГБУ «ЦГКО».

Судебный эксперт указывает, что стоимость аналога №2 по состоянию на период 26 мая 2021 года (дата обновления информации) составила не 90 000 000 руб., как указано в решении ОГБУ «ЦГКО», а 65 000 000 руб. Именно эта стоимость объекта-аналога была принята в расчет судебным экспертом при определении рыночной стоимости спорного земельного участка

Действующее законодательство не содержит требований при проведении оценки рыночной стоимости объектов недвижимости руководствоваться сведениями о стоимости объектов недвижимости, размещенными в каком-то конкретном источнике информации, в данном случае на сайте ОГБУ «ЦГКО». Судебным экспертом к заключению экспертизы приложен скриншот с сайта «Объявления Недвижимости», в котором по состоянию на 26 мая 2021 года (дата обновления объявления) указана стоимость объекта недвижимости по адресу: *** (объект-аналог № 1), в размере 65 000 000 руб. Данная стоимость объекта оценки правомерно была принята в расчет судебным экспертом как наиболее близкая к дате оценки спорного земельного участка (1 июля 2021 года).

Также не может согласиться суд с доводом представителя ОГБУ «ЦГКО» о том, что экспертом не учтено, что земельный участок – объект-аналог № 2 является застроенным, что это не нашло своего отображения в заключении. Как следует из показаний эксперта ***, данных в ходе судебного разбирательства, ею в ходе проведения экспертного исследования при интервьюировании сотрудников отдела продаж было выявлено, что на дату оценки продавцом на продажу выставлялся только земельный участок, без объекта недвижимости, поскольку возведенное строение не было введено в эксплуатацию, право собственности на него не было зарегистрировано. При таких обстоятельствах экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки правомерно не было учтено наличие не введенного в эксплуатацию строения на земельном участке, взятом в качестве объекта-аналога № 2.

Ссылки представителя ОГБУ «ЦГКО» о несогласии с введением корректировки по ограничениям (обременениям) в отношении объектов-аналогов № 2 и № 3 в размере 0,74 по нижней границе в отношении всей площади участка не могут быть признаны обоснованными.

Как следует из заключения эксперта № 1927/03-4 от 31 марта 2022 года и показаний эксперта ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы ***, данная величина 0,74 – это корректировка на конфигурацию участка, в том числе и на обременение участка.

Экспертом указано, что участок, подлежащий экспертному исследованию, имеет форму неправильного многоугольника с ломанными границами, с множеством зауженных участков; частично территория оцениваемого участка расположена в охранной зоне трассы газопровода (ЗОУИТ 73:24-6.82 и 73:24-6.109); 16 февраля 2021 года в отношении данного земельного участка установлено ограничение прав на него, предусмотренное статьями 56,56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с внесением сведений о зоне с особыми условиями использования территории – охранной зоны трубопровода магистральной сети М-2, с реестровым номером 73:24-6.458.

Объект-аналог № 2, как и оцениваемый объект, имеет форму многоугольника, но в отличие от объекта оценки, у него отсутствуют зауженные участки и ломанные границы; объект-аналог № 3 имеет форму прямоугольника. Оба участка без ограничений, поэтому к их стоимости относительно объекта экспертного исследования применен понижающий стоимость объекта оценки корректирующий коэффициент – 0,74 согласно данным СтатРиэлт.

Ссылку представителя ОГБУ «ЦГКО» на несопоставимость объекта-аналога № 3 с объектом оценки по площади не может быть признана обоснованной, поскольку указанное обстоятельство было учтено экспертом при расчете рыночной стоимости объекта оценки, а именно: была проведена корректировка на площадь в соответствии с данными Таблицы 33 из Справочника оценщика. Земельные участки. Часть 2. ФИО4, 2020 год.

Указание представителя ОГБУ «ЦГКО» на необоснованность применения корректировки на торг к объекту-аналогу № 1 по нижней границе – 0,88, несостоятельно. Экспертом *** в заключении, а также в пояснениях в судебном заседании было указано на то, что применение корректировки на торг в таком размере обусловлено тем, что данный земельный участок выставлен на продажу с 2016 года, при этом корректировка произведена по данным СтатРиэлт по состоянию на 1 апреля 2021 года.

Несогласие представителя ОГБУ «ЦГКО» с корректировкой на местоположение в отношении объекта-аналога № 1 по верхней границе не свидетельствует о неправильности данной корректировки. Экспертом *** в заключении и в показаниях в судебном заседании применение указанной корректировки по верхней границе по данным СтатРиэлт по состоянию на 1 апреля 2021 года было обоснованно тем, что, несмотря на расположение объекта-аналога № 1 в Засвияжском районе г.Ульяновска, то есть в менее престижном районе, по сравнению с месторасположением объекта оценки, он находится вблизи Администрации Засвияжского района г. Ульяновска, близлежащее окружение – многоквартирные, многоэтажные жилые дома, поликлиника, больница, магазины.

Ссылка представителя ОГБУ «ЦГКО» на то обстоятельство, что экспертом необоснованно не принято во внимание объявление о реализации земельного участка с кадастровым номером ***, не свидетельствует о неверности определенной в результате проведения судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***. В силу пункта 11 ФСО № 7, предусматривающего, что объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности, судебным экспертом были приняты во внимание в качестве объектов-аналогов 3 земельных участка, и для судебного эксперта данное количество явилось достаточным для определения рыночной стоимости объекта оценки. У суда не имеется оснований для вывода о нарушении принципа достаточности вследствие данного подхода судебного эксперта.

Поскольку судебная экспертиза подтвердила факт несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности и неверности определения размера рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что решение ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании представленного истцом отчета об оценке является законным и обоснованным.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости суд считает необходимым принять во внимание уточненный расчет, проведенный экспертом ***, поскольку данный расчет произведен строго в соответствии с указанной в заключении эксперта формулой, предусмотренной Методическими рекомендациями по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз, разработанными Федеральным бюджетным учреждением Российским федеральным центром судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, на которую имеется ссылка в заключении судебной экспертизы. С учетом этого суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 марта 2021 года в размере 117 961 905 руб. При этом суд учитывает, что данная рыночная стоимость определена экспертом с учетом внесенных в ЕГРН 16 февраля 2021 года сведений в отношении земельного участка с кадастровым номером *** об установлении ограничения прав на земельный участок в связи с внесением сведений о зоне с особыми условиями использования территории – охранной зоне трубопровода магистральной сети М-2, с реестровым номером 73:24-6.458.

Доводы представителя ОГБУ «ЦГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которые направлены на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Доводы представителя ОГБУ «ЦГКО» об отказе в удовлетворении административного иска со ссылкой на пропуск истцом предусмотренного КАС РФ 3х-месячного срока на оспаривание решения ОГБУ «ЦГКО», не могут быть приняты во внимание.

В соответствии со ст. 95 КАС РФ лицам, пропустившим установленный настоящим Кодексом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, пропущенный процессуальный срок не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Решение об отказе ООО «Центральный рынок» в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости было принято ОГБУ «ЦГКО» от 23 июля 2021 года, направлено истцу по электронной почте 27 июля 2021 года.

С настоящим истцом в суд истец обратился 8 ноября 2021 года.Учитывая наличие ограничений, установленных в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, суд считает возможным восстановить пропущенный срок и рассмотреть вопрос по существу.

В рамках рассмотрения настоящего дела судом по ходатайству истца назначалась экспертиза с целью установления соответствия отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности, а также определения рыночной стоимости принадлежащего истцу земельного участка.

Определением суда от 3 декабря 2021 года расходы за проведение экспертизы были возложены на истца, как на лицо, заявившее ходатайство о проведении экспертизы.

Поскольку до проведения по делу экспертизы она не была оплачена истцом, ФБУ УЛСЭ заявило ходатайство о взыскании в свою пользу расходов за проведение экспертизы в сумме 45 816 руб.

При рассмотрении вопроса о взыскании судебных расходов суд исходит из следующего.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, с проигравшей стороны.

В данном случае требования истца о признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО», которым ему было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, оставлены судом без удовлетворения. Таким образом, именно на истце лежала обязанность по предоставлению доказательств размера рыночной стоимости земельного участка. Таким доказательством в ходе рассмотрения дела явилось заключение судебной экспертизы.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка в размере его рыночной стоимости не является решением об оспаривании установленной в порядке массовой оценки кадастровой стоимости спорного земельного участка. В связи с этим оснований говорить о том, что решение суда принято в пользу истца, а ОГБУ «ЦГКО» и Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области являются проигравшей стороной по делу, не имеется.

Учитывая вышеизложенное, расходы за проведение экспертизы подлежат взысканию с истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-73/2021/000505 от 23 июля 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 21010 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 марта 2021 года в размере 117 961 905 руб.

Датой обращения с настоящим административным исковым заявлением считать 8 ноября 2021 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» в пользу федерального бюджетного учреждения Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы по производству экспертизы в размере 45 816 руб.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Е.Кинчарова