Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Авангард» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 31 августа 2023 года № ОРС-61/2023/000898 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик Авангард»» (далее - ООО «СЗ Авангард», общество) обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что общество, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, утвержденной постановлением минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 по состоянию на 1 января 2022 года, обратилось в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № О-1003-4/2023 от 16 июня 2023 года.

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости нарушающей его права как плательщика арендных платежей.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), представитель административного истца просил суд признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 31 августа 2023 года № ОРС-61/2023/000898, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости в размере 85 395 000 рублей по состоянию на 16 июня 2023 года.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», ДИЗО города Ростова-на-Дону.

От представителя административного истца Балкарова А.Б. поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

ГБУ РО поданы возражения на административный иск и на заключение судебной экспертизы, которые были поддержаны в судебном заседании представителем Стадниковым М.С.

От представителей минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» поступили ходатайства о рассмотрении дела без участия представителей.

Указанными лицами подавались возражения и отзыв на административное исковое заявление.

От ДИЗО города Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания, выслушав объяснения представителя административного ответчика, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Судом установлено, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 19 535 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - территории общего пользования, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, административный истец ООО «Специализированный Застройщик Авангард» является арендатором данного участка на основании договора аренды от 12 декабря 2027 года № 37382, заключенного с ДИЗО г. Ростова-на-Дону (том 1 л. д. 23-35). Расчет арендной платы производится с применением кадастровой стоимости земельного участка (том 1 л.д.38).

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 20 сентября 2023 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2023 года, определена в размере 158 249 714,05 рублей (том 1 л. д. 14).

4 августа 2023 года в ГБУ РО поступило заявление ООО «Специализированный Застройщик Авангард» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № О-1003-4/2023 от 16 июня 2023 года, выполненный оценщиком ФИО1, об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 45 477 000 рублей по состоянию на 16 июня 2023 года.

31 августа 2023 года ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2023/000898 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование в расчетах информации об объектах-аналогах в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату их появления или подготовки (п. 5.1); использование информации в отчете для расчета рыночной стоимости без подтверждения в виде материалов и копий документов (п. 5.2); использование несопоставимых объектов-аналогов (п. 5.3); отсутствие сведений о возможных границах интервала, в котором может находиться величина рыночной стоимости объекта оценки, не проведен осмотр объекта оценки без обоснования (п. 5.4) (том 1 л. д. 138-142).

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразились в нарушении процесса оценки, использованных объектах-аналогах и в примененных корректировках, и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

19 сентября 2023 года, с соблюдением установленного законом трехмесячного срока, общество обратилось в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета № О-1003-4/2023 от 16 июня 2023 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бета-Консалтинг» ФИО2

В соответствии с заключением эксперта № 54СЭ/102-2023 от 20 ноября 2023 года, подготовленным экспертом ФИО2, отчет № О-1003-4/2023 от 16 июня 2023 года не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. В отчете выявлены нарушения, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости, в том числе частично перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО.

По состоянию на 16 июня 2023 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО2 в размере 85 395 000 рублей.

ГБУ РО поданы возражения на заключение судебной экспертизы, в которых выражено несогласие с оценкой, данной экспертом замечаниям ГБУ РО к отчету в части применения оценщиком корректировки на обеспеченность коммуникациями, соотношения в отчете количества объектов-аналогов и примененных корректировок, занижения цены объектов-аналогов оценщиком. Кроме того, в возражениях указано на несогласие с заключением эксперта в части обоснования выбора метода при применении сравнительного подхода, анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, в отношении корректировки на вид использования, состава ценообразующих факторов.

Экспертом дан полный и аргументированный анализ информации о выявленных нарушениях, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, оснований не согласиться с которым суд не усматривает (том 2 л.д. 22-25). Большая часть нарушений, выявленных ГБУ РО в отчете оценщика, подтверждена экспертом.

В заключении эксперта дано обоснование применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода с описанием причин отказа от применения иных подходов и методов, проанализирован рынок недвижимости исследуемого сегмента (том 2 л. д. 28-31, 43).

Экспертом мотивировано определение стоимости исследуемого земельного участка на основании сравнения с объектами-аналогами с видом разрешенного использования - многоквартирные жилые дома в связи с тем, что установлено его использование в качестве дорожки и площадки вокруг земельных участков под многоквартирными жилыми домами (том 2 л.д. 38). Все примененные корректировки экспертом объяснены и понятны.

Достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также его письменные ответы (том 2 л. д. 154-159), суду не представлено, в том числе в возражениях ГБУ РО.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Выявленные экспертом нарушения, допущенные при составлении отчета, частично отражены в оспариваемом решении ГБУ РО от 31 августа 2023 года № ОРС-61/2023/000898.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «СЗ Авангард» у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемое решение ГБУ РО соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов общества не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении, базируются на проведенном анализе рынка недвижимости, являются более аргументированными и обоснованными в сравнении с отчетом об оценке, учитывая выявленные в нем недостатки. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Суд приходит к выводу о том, что уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года подлежат удовлетворению.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение - 4 августа 2023 года.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ООО «Бета-Консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе и счет на сумму 55 000 рублей (том 2 л. д. 3,4).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 55 000 рублей. Указанную сумму необходимо перечислить на счет ООО «Бета-Консалтинг» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Авангард» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 31 августа 2023 года № ОРС-61/2023/000898.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью - 19 535 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - территории общего пользования, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 16 июня 2023 года в размере 85 395 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 4 августа 2023 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ООО «Специализированный Застройщик Авангард» в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу № 3а-212/2023, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Бета-Консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 55 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.Ю. Водяная

Решение в окончательной форме принято 19 декабря 2023 года.

Судья В.Ю. Водяная