Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Арутюняна Влада Эриковича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Арутюнян В.Э. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № общей площадью 1148 кв.м, вид разрешенного использования: под предприятие общественного питания, специализированной торговли и магазины розничной торговли, расположенный по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере 7422910,60 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость объекта равной его рыночной, определенной оценщиком <данные изъяты> в отчете об оценке от 21 марта 2019 года № 12/2019 по состоянию на 01 января 2015 года в размере 2 791 000,00 рублей.

Административный истец Арутюнян В.Э., представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, извещенные надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили. Заявления об отложении слушания дела от них не поступали.

В представленных ранее возражениях на иск представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО9 ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Арутюняна В.Э. – ФИО10 поддержал заявленные требования в с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы. Пояснил, что замечаний к проведенной по делу судебной оценочной экспертизе не имеет.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца Арутюняна В.Э. – ФИО11 суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

На основании статьи 24.12 Федерального закона № 135-Ф3 для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-Ф3 предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 1148 кв.м, вид разрешенного использования: под предприятие общественного питания, специализированной торговли и магазины розничной торговли, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит административному истцу на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка от 11 апреля 2018 года № № заключенным между администрацией города Ставрополя и Арутюняном В.Э. Срок действия договора аренды с 11 апреля 2018 года по 10 апреля 2067 года.

Согласно расчету арендной платы, представленному в приложении к договору аренды арендная плата за пользование земельным участком установлена в процентах от его кадастровой стоимости.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 29 марта 2016 года № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утратившим силу 31 марта 2016 года.

Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 26 декабря 2018 года № 601-п, вступившим в силу с 01 января 2019 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, в силу вышеприведенных законоположений, Арутюнян В.Э., являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 19 марта 2019 года, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 7422910,60 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке земельного участка, составленный оценщиком <данные изъяты> в отчете об оценке от 21 марта 2019 года № 12/2019, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 2791000,00 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от 29 мая 2019 года № 032-19-ОК рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 3481000,00 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, им проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Эксперт для расчета рыночной стоимости земельного участка отобрал 3 объекта-аналога, расположенных в городе Ставрополе, аналог № 1 по ул. Пионерской/пер. Каховский, аналог № 2 по ул. Трунова, аналог № 3 по ул. Достоевского, одного с оцениваемым объектом вида разрешенного использования – коммерческого назначения.

Поскольку все объекты-аналоги, как и объект оценки, расположены в городе Ставрополе корректировка по параметру местоположения относительно населенного пункта не требуется. Локальное местоположение объекта исследования и объектов-аналогов № 1 и № 3, схожи по своим качественным показателям инвестиционной привлекательности (районы крупных магистралей города). На имеющееся различие по локальному местоположению объекта-аналога № 2 (спальные микрорайоны среднеэтажной застройки) экспертом применена повышающая корректировка в размере 4,35 %.

В отношении выявленных отличий объектов-аналогов от объекта оценки применены соответствующие повышающие корректировки на передаваемые права в отношении аналогов № 1 и № 2, находящихся на праве долгосрочной аренды, в размере 14,9%, в отношении аналога № 1 в размере 26,62%, так этот объект-аналог находится на правах краткосрочной аренды.

Указанная корректировка применена экспертом обоснованно, в соответствии с разъяснениями, приведенными в приказе Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является размер земельного участка. Площади объекта оценки и объектов-аналогов № 1 и № 3 попадают в диапазон от 0,1 га до 0,5 га, площадь объекта-аналога № 2 находится в диапазоне до 0,1 га. На имеющиеся различия в площади объектов экспертом применена понижающая корректировка в отношении аналога № 2 в размере 4%.

Поскольку объект оценки в отличие от всех объектов-аналогов не обладает удобными подъездными путями, экспертом ко всем аналогам применена понижающая корректировка в размере 11,8%, учитывающая наличие удобных подъездных путей для всех объектов-аналогов.

Экспертом в рамках сравнительного подхода применена скидка на торг в размере среднего значения равного 14 % для неактивного рынка земельных участков коммерческого назначения. В разделе анализа фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков экспертного заключения приведено обоснование вывода эксперта о неактивности рынка земель под коммерческую застройку в период государственной кадастровой оценки земельного участка в городе Ставрополе.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

При исследовании и расчете корректировок эксперт руководствовался справочником Лейфера Л.А.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://ruads.org/, что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. Информация об объектах-аналогах, указанная в объявлениях, им уточнилась путем интервьюирования продавцов.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки - июнь, декабрь 2014 года и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Определенная экспертом стоимость квадратного метра земельного участка в размере 3032,07 рублей приближена к среднему значению диапазона цен предложений о продаже земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку в районе расположения объекта оценки, что подтверждается приведенными в исследовательской части экспертного заключения результатами анализа предложений, сложившихся на рынке земельных участков указанного вида разрешенного использования в городе Ставрополе на дату государственной кадастровой оценки.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2015 года, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Представленный отчет <данные изъяты> в отчете об оценке от 21 марта 2019 года № 12/2019 суд не может принять в качестве надлежащего доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка по изложенным выше обстоятельствам, результаты отчета об оценке земельного участка опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика аренды за пользование земельным участком, исчисляемой из его кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

По настоящему делу административное исковое заявление Арутюнян В.Э. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в суд 16 апреля 2019 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Арутюняна Влада Эриковича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № общей площадью 1148 кв.м, вид разрешенного использования: под предприятие общественного питания, специализированной торговли и магазины розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере 3481000,00 (три миллиона четыреста восемьдесят одна тысяча) рублей.

Заявление Арутюняна Влада Эриковича о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в суд 16 апреля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья С.Р. Мекерова