Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 4 марта 2020 г. в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Омска к Министерству имущественных отношений Омской области об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

Администрация города Омска обратилась в суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>. В обоснование требований ссылалась на то, что при определении кадастровой стоимости использованы недостоверные сведения о виде разрешенного использования.

Административный истец полагал, что формулировка вида разрешенного использования земельного участка позволяет отнести его как к 7, так и к 17 группам видов разрешенного использования; отнесение спорного земельного участка в ходе кадастровой оценки к 17 группе видов разрешенного использования вместо 7 группы является нарушением Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222, согласно п. 2.1.16 которых в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка.

В рассматриваемом случае большее значение имеет удельный показатель, утвержденный для 7 группы видов разрешенного использования.

В результате использования недостоверных сведений о земельном участке значительно уменьшилась его кадастровая стоимость, что нарушает права административного истца как получателя земельного налога.

Ссылаясь на положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), административный истец просил пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> вследствие недостоверности сведений, использованных при ее определении, путем установления с даты проведения государственной кадастровой оценки новой кадастровой стоимости в размере 10 523 444,54 рублей исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для 7 группы видов разрешенного использования - «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения», равного 2 064,23 руб./кв.м по состоянию на 01.01.2014 г. (т. 1 л.д. 3-5, 134-136, т. 2 л.д. 34).

В судебном заседании представитель Администрации города Омска ФИО1 заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Омской области ФИО2 полагал, что кадастровая стоимость земельного участка определена верно. (отзыв т. 1 л.д. 146-149)

Представитель ООО «Производственно-строительная База» ФИО3 с иском не согласилась, указала, что у административного истца отсутствует право на обращение в суд в заявленными требованиями, т.к. спорный земельный участок не находится в муниципальной собственности; вид разрешенного использования земельного участка определен в соответствии с требованиями законодательства, кадастровая стоимость пересмотру не подлежит. (отзыв т. 1 л.д. 120-123, 137-139, 180, т. 2 л.д. 35-38).

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Омской области ФИО4 в судебном заседании оставил вопрос об удовлетворении требований на усмотрение суда. (отзыв т. 1 л.д. 247-251).

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебном заседании не участвовал. В отзыве указано на обязанность представления доказательств недостоверности сведений, использованных при проведении кадастровой оценки, стороной административного истца (отзыв т. 1 л.д. 106-107).

Представитель ЗАО «Эксперт-Оценка» в судебном заседании также участие не принимал, в отзыве на иск указано, что при кадастровой оценке земельный участок с кадастровым номером № <...> отнесен к 17 виду разрешенного использования, расчет кадастровой стоимости проведен корректно, ошибок не содержит. (отзыв т. 1 л.д. 144)

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (абзац одиннадцатый и двенадцатый статьи 24.18 указанного Закона).

При этом согласно абзацу 14 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Согласно позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 № 15-П «По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска», Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в исключение из закрепленного в части первой его статьи 24.18 общего порядка оспаривания органами местного самоуправления результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, наделяет их правом обратиться в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, - в отношении тех объектов недвижимости, которые расположены на территории муниципального образования, в том числе, следовательно, и не находящихся в муниципальной собственности (части одиннадцатая и двенадцатая статьи 24.18).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Земельный налог относится к местным налогам. В соответствии с положениями статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

При таком положении использование недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, повлекшее ее существенное снижение, нарушает права и интересы органа местного самоуправления в сфере получения налоговых платежей.

С учетом изложенного, административный истец обладает правом на обращение в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Доводы представителя ООО «Производственно-строительная База» об отсутствии у органа местного самоуправления права на обращение в суд с настоящим иском ввиду того, что земельный участок не находится в муниципальной собственности, и необходимости в связи с этим прекращения производства по делу, подлежат отклонению как не основанные на нормах действующего законодательства.

Пунктом 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. К такому искажению данных может относиться неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в частности целевое назначение объекта оценки и разрешенное использование земельного участка.

Пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 (в редакции от 30 июня 2010 г.) (утратило силу с 01.01.2019 г.), было установлено, что государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, действовавшие на дату проведения кадастровой оценки (далее также Методические указания № 39). Пункт 1.2 Методических указаний предусматривал определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе 17 групп видов разрешенного использования.

Пунктом 2.7.1. Методических указаний № 39 было определено, что расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования в соответствии с пунктами 2.2 - 2.6 настоящих Методических указаний. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.

Согласно п. 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222, в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка.

Из материалов дела следует, что ООО «Производственно-строительная База» является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка – здания кинотеатра «Космос», с почтовым адресом: <...>, площадью 5089 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. (т. 1 л.д. 103-105).

В силу ст.ст. 387, 388, 390 Налогового Кодекса Российской Федерации ООО «Производственно-строительная База» относится к плательщикам земельного налога, получателем которого является Администрация города Омска. (л.д. 151-158).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области № 50-п от 20 ноября 2014 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области» кадастровая стоимость земельного участка № <...> определена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 2 137 227,33 руб. (т. 1 л.д. 6).

При проведении государственной кадастровой оценки оценщик отнес земельный участок с кадастровым номером № <...> к 17 группе видов разрешенного использования («земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии»).

28 августа 2019 г. Администрация города Омска обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области с целью пересмотра указанных результатов, установлении кадастровой стоимости земельного участка, исходя из 7 вида разрешенного использования - «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» по состоянию на 1 января 2014 года.

Уведомлением Комиссии от 3 сентября 2019 г. заявление Администрации города Омска о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> возвращено без рассмотрения по существу (т. 1 л.д. 18-19).

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном законодательстве и законодательстве о кадастровом учете. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Вместе с тем, вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах, может быть сформулирован так, что он допускает неоднозначное толкование. В этом случае отнесение земельного участка к одной из групп должно осуществляться с учетом правового зонирования территорий, вида деятельности, для которого земельный участок был предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка.

Земельный участок с кадастровым номером № <...> площадью 5089 кв.м поставлен на кадастровый учет 24 мая 2005 года с видом разрешенного использования «для общественно-деловых целей под здания, строения» (т. 1 л.д. 34).

На основании распоряжения департамента имущественных отношений Администрации города Омска № 2264-р от 5 марта 2009 года в соответствии с Приказом Роснедвижимости № П/0152 от 29.06.2007 «Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» установлен вид разрешенного использования земельного участка «для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии», содержится в ЕГРН до настоящего времени. (т. 2 л.д. 31-33)

Согласно сведениям ЕГРН (после исправления технической ошибки) на земельном участке с кадастровым номером № <...> расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами № <...> (нежилое здание с наименованием кинотеатр «Космос»), № <...> (сооружение производственного назначения с наименованием ВЛНО) (т. 1 л.д. 197-198, 199-201, 212-214)

До настоящего времени спорный земельный участок занят зданием действующего кинотеатра «Космос», 1971 года постройки, площадью 1391 кв.м, с кадастровым номером № <...>, принадлежащим ООО «Производственно-Строительная База» (т. 1 л.д. 197-198, т. № <...>).

В соответствии с техническим паспортом здание кинотеатра «Космос» с кадастровым номером № <...> имеет общую площадь 1391,3 кв.м. Основную часть объекта недвижимости образуют такие помещения культурно-просветительских работ как кинозал площадью 495,8 кв.м, фойе площадью 143,7 кв.м, обеденный зал площадью 105,7 кв.м. (т. 1 л.д. 159-176).

Административным истцом в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера ООО «ГрандКадастр» ФИО5, из которых следует, что на спорном земельном участке расположено 4-этажное здание кинотеатра «Космос» с кадастровым номером № <...>; на первом этаже расположены помещения кассы кинотеатра, кинозал и кафе, в цокольном этаже здания расположены санузлы и служебные помещения, на втором этаже расположено подсобное помещение, кабинет и помещение аппаратной, на третьем этаже расположены помещения санузла, кабинеты директора, заместителя директора и специалистов.

В соответствии с Картой градостроительного зонирования территорий города Омска (приложение № 1 к Правилам землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденных решением Омского городского Совета от 10 декабря 2008 года №201) земельный участок с кадастровым номером № <...> расположен в территориальной зоне объектов административно-делового и общественного назначения (ОД1). В силу ст. 42 указанного нормативного правового акта (в ред. Решения Омского городского Совета от <...>№ <...>) одним из основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства применительно к территориальной зоне ОД1 является «Объекты культурно-досуговой деятельности (код 3.6.1)».

Исходя из назначения здания, расположенного на земельном участке, и помещений в нем, его фактического использования кадастровым инженером сделан вывод о необходимости отнесения земельного участка к 17 группе видов разрешенного использования. (том 1 л.д. 219-246).

В настоящее время здание передано собственником в аренду ЗАО «Атриум-Кино», основным видом деятельности которого является деятельность по распространению кинофильмов, видеофильмов и телевизионных программ, для ведения вида деятельности, связанного с демонстрацией кинофильмов; незначительная часть здания (6 кв.м.) арендуется ИП ФИО6 для розничной торговли (напитки, попкорн). (т. 2 л.д. 39-48, 49-50).

Доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером № <...> используется в иных целях, не связанных с деятельностью кинотеатров, административным ответчиком суду не представлено.

Суждения представителя административного ответчика о том, что в рассматриваемом случае отнесение земельного участка к той или иной группе видов разрешенного использования зависит исключительно от наименования вида разрешенного использования, без учета фактического использования земельного участка, судом отклоняются.

Анализируя вид разрешенного использования спорного объекта недвижимости, суд отмечает, что в соответствии с Методическими указаниями № 39 (в редакции до 11.01.2011) к 7 группе видов разрешенного использования относились «земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

Приказом Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 № 3 «О внесении изменений в Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»» пункт 1.2.7 изложен в новой редакции, согласно которой к 7 группе видов разрешенного использования отнесены «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Приказ дополнен пунктом 1.2.17, согласно которому к 17 группе видов разрешенного использования отнесены «земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

Действующий в настоящее время приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» земельные участки, на которых расположены здания, предназначенные для размещения музеев, выставочных залов, художественных галерей, домов культуры, библиотек, кинотеатров и кинозалов, театров, филармоний, концертных залов, планетариев относит к виду разрешенного использования «Объекты культурно-досуговой деятельности» (3.6.1).

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № <...> установлен в 2009 г. согласно ранее действовавшей редакции пункта 1.2.7 Методических указаний № 39, с указанного времени не менялся. На рассматриваемом земельном участке длительное время расположено здание действующего кинотеатра, в связи с чем его фактическое использование соответствует виду разрешенного использования, и при проведении государственной кадастровой оценки оценщик правомерно отнес земельный участок к 17 группе. Оснований для вывода о необходимости отнесения земельного участка к 7 группе видов разрешенного использования судом при рассмотрении настоящего дела не установлено.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка отсутствовал факт использования недостоверных сведений о нем, искажение данных в виде неправильного определения оценщиком вида разрешенного использования не допущено.

В связи с чем требование Администрации города Омска о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 227, 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление Администрации города Омска к Министерству имущественных отношений Омской области об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В.