Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ДВ Скан» к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ДВ Скан» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8278 кв.м, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства объекта складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 4 130 722 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО «ДВ Скан» являлось собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого была определена в размере 19921586,46 руб. по состоянию на 01.01.2016 в соответствии с приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края». Отчетом об оценке от 30.04.2019 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 4130722 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, представителя заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. При этом представители министерства имущественных отношений Хабаровского края, администрации г.Хабаровска просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «ДВ Скан» по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Уточнил, что ООО «ДВ Скан» обратилось с настоящим исковым заявлением для целей применения кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, на период с 01.01.2019 и по 21.08.2019, поскольку земельный участок с кадастровым номером № по состоянию на 21.08.2019 снят с кадастрового учёта в результате перераспределения земель. В настоящее время, образован один земельный участок большей площадью, куда также вошел земельный участок с ранее присвоенным номером №. Полагает, что возражения сторон относительно исковых требований несостоятельны.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края в письменном отзыве указывает, что представленный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Полагает, что в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся по своим характеристикам от объекта оценки. При этом не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в отчете не обоснован. В источниках информации, используемой оценщиком, отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка. Часть объектов-аналогов предлагается на ином праве. Просит в удовлетворении иска отказать.

Представителем администрации г. Хабаровска ФИО2 в суд представлен отзыв, в котором она указала, что представленный отчёт оценщика не соответствует требованиям законодательства России об оценочной деятельности. Считает, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком были выбраны объекты не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость. Просит в удовлетворении иска отказать.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ООО «ДВ Скан» на основании договора купли-продажи земельного участка от 12.07.2018 № 6888, приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 8278 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Государственная регистрация права на земельный участок произведена 27.07.2018, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.05.2019.

Согласно сведениям об основных характеристиках вышеуказанного объекта недвижимости, земельный участок относиться к категории земель населённых пунктов, разрешенное использование – для строительства объекта складского назначения различного профиля, для размещения складских помещений.

По заявлению ООО «ДВ Скан» 17.04.2019 департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска выдал согласие на перераспределение вышеуказанного земельного участка, и земель, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с проектом межевания территории, утв. постановлением администрации г.Хабаровска от 15.08.2016 № 2797 «Об утверждении документации по планировке территории (проекте межевания) в границах ул. Трехгорной – Воронежского шоссе – ул. Победы в Краснофлотском и Железнодорожном районах».

02.08.2019 между департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска и ООО «ДВ Скан» заключено соглашение о перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельного участка с кадастровым номером №.

В результате перераспределения образовался один земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 16 840 кв.м, адресные ориентиры: <адрес>. Государственная регистрация права собственности на земельный участок ООО «ДВ Скан» произведена 21.08.2019.

В связи с перераспределением земель, образованием земельного участка с иной площадью, земельный участок с кадастровым номером № снят с кадастрового учета 21.08.2019, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.05.2019.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 26.04.2019 кадастровая стоимость земельного участка №, внесенная в государственный кадастр недвижимости 20.12.2018, до его снятия с учета составляла 19 921 586, 46 рублей. Кадастровая стоимость была определена по состоянию на 01.01.2016 на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года № 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края. Согласно указанному Положению министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

Статьей 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии (абзац 1).

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В соответствие с абз. 4 п. 1.1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

ООО «ДВ Скан» являясь в период с 27.07.2018 по 21.08.2019 собственником земельного участка с кадастровым номером №, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на землю является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11.09.2019 № 36 отклонено заявление ООО «ДВ Скан» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 30.04.2019 № 257/2019, составленный ООО «Бизнес аудит оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2016 составляет 4 130 722 руб.

Вышеуказанный отчёт подготовлен оценщиком ФИО3, который является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Оценщик имеет высшее образование, подтверждённое дипломом Хабаровского государственной академии экономики и права по специальности «Антикризисное управление» (специализация – оценка стоимости предприятия (бизнеса)). Также он прошел повышение квалификации в ГОУ ВПО «Хабаровская государственная академия экономики и права» по программе «Оценочная деятельность». На основании решения ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» выдан квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости». Гражданская ответственность оценщика застрахована. Стаж работы в оценочной деятельности – 13 лет.

Из представленного отчёта следует, что в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20.05.2015 № 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения доходного и затратного подходов.

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Оценщиком исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынков земельных участков города Хабаровска.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

В качестве источников информации использованы данные официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости»; журнала «Вся недвижимость Хабаровска», 2015г., научно-практического журнала «Дальневосточный оценщик», 2015г., интернет-ресурс «Фарпост-барахолка» (http://www.farpost.ru/), Авито сайт объявлений (http://www.avito.ru/), 2015 г. (архив объявлений), аналитического обзора «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года», ООО РСО «Кредо».

Отобрано 5 объектов-аналогов, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.

Сравнительные характеристики объектов-аналогов представлены в таблице 5.1 (л.д. 76-77).

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил, в том числе: категорию земель, вид разрешенного использования, местоположение, площадь участка, цену продажи (предложения), дату оценки/продажи (предложения), условия продажи (торг), передаваемые имущественные права, расположение относительно автомагистралей.

Произведены корректировки стоимостей аналогов на дату продажи (предложения), на условия продажи (торг), на передаваемые имущественные права (объекты-аналоги №№ 3-5), на расположение относительно автомагистралей, местоположение, на площадь, на вид разрешенного использования. Приведена информация суммарной корректировки по модулю.

Расчет и описание корректировок приведены в отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.

После проведения корректировок, при проведение анализа выборки, к последующим расчетам приняты 4 объекта-аналога (объект-аналог № 4 из последующего расчета исключен как не вошедший в доверительный интервал).

По итогам проведённой оценки рыночная стоимость земельного участка определена в размере 4 130 722 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Положения отчета опровергают доводы о допущенных оценщиком нарушениях требований федеральных стандартов оценки.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованны отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки, предназначенные под промышленную застройку) и сопоставимы по ценообразующим факторам.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам, отказ от применения иных корректировок обоснован.

Доводы о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов – в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования отобранных оценщиком для проведения оценки, суд находит несостоятельным.

В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Вид разрешенного использования при его отсутствии в объявлениях об объектах-аналогах оценщиком устанавливался с помощью «Правил землепользования и застройки в городе Хабаровске», утв. Решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № 211, а именно – распределение территории города по зонам, которые являются территориями, применительно к которым (и, соответственно, ко всем земельным участкам на ней расположенным) устанавливается градостроительный регламент. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, суду не представлены.

Обстоятельства, на которые ссылаются министерство имущественных отношений Хабаровского края, администрация г.Хабаровска, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО «ДВ Скан» обратилось 19.08.2019, административное исковое заявление подано в суд 14.10.2019, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 20.12.2018. Земельный участок снят с кадастрового учёта 21.08.2019.

Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2019 и по 21.08.2019, то есть по момент снятия земельного участка с кадастрового учёта.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «ДВ Скан» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8278 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 4 130 722 руб., для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период с 01 января 2019 года и по 21 августа 2019 года.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 19 августа 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Мотивированное решение суда составлено 22 ноября 2019 года.

Судья Хабаровского краевого суда А.А. Куратов