Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ИСТ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ИСТ» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить в отношении принадлежащих ему объектов недвижимости кадастровую стоимость:

- земельного участка площадью <...> кв.м., с кадастровым №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в размере рыночной стоимости, составляющей <...> руб., по состоянию на <дата>;

- земельного участка площадью <...> кв.м., с кадастровым №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в размере рыночной стоимости, составляющей <...> руб., по состоянию на <дата>.

В обоснование заявленных требований административный истец приводит положения ст.22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» в соответствии с которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Поскольку кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости, по мнению административного истца, не соответствует их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, его права нарушаются в сфере налогообложения, поскольку он вынужден выплачивать налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости данных объектов.

В подтверждение требований представлен отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости №...-К от <дата>, составленный оценщиком ООО «МСВ Консалт» по заказу административного истца.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в суд явился, считает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, с ходатайствами об отложении разбирательства дела не обращался, в связи с чем его неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Понятие кадастровой стоимости определено в Федеральном законе «О государственной кадастровой оценке» (ст.3) и п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства, предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно ст.22 ФЗ №237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные объекты недвижимости.

Кадастровая стоимость данных объектов определена в размере:

- земельного участка площадью <...> кв.м., с кадастровым №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес><...> руб., по состоянию на <дата>;

- земельного участка площадью <...> кв.м., с кадастровым №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес><...> руб., по состоянию на <дата>.

В соответствии с отчетом оценщика №... от <дата>, составленным оценщиком ООО «МСВ Консалт» рыночная стоимость указанных объектов недвижимости определена в указанном истцом размере.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза данного отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта №... от <дата>, проводившего судебную экспертизу, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета:неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является достоверной достаточной проверяемой.

В результате самостоятельно проведенной оценки объектов недвижимости их рыночная стоимость установлена судебным экспертом в размере:

- земельного участка площадью <...> кв.м., с кадастровым №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, <...> руб., по состоянию на <дата>;

В ходе рассмотрения дела, экспертом представлено откорректированное экспертное заключение №... от <дата>, в соответствии с которым произведен дополнительный расчет с учетом скидки на торг. В соответствии с данным заключением рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №... осталась в размере <...> рублей; а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №... составила <...> рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (с 1997 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», является оценщиком 1 категории.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Представителем административного истца в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Представитель административного ответчика против удовлетворения данного ходатайства возражает, ссылаясь на его необоснованность.

Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, исходя из следующего.

Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.

Однако содержание заключения судебной экспертизы, в том числе заключения №..., объяснения эксперта, полученные в судебном заседании, не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта либо о необоснованности экспертизы.

Представитель административного истца, не ссылается на необоснованность или противоречивость экспертного заключения при ответе эксперта на первый вопрос (о соответствии отчета нормам действующего законодательства, наличие ошибок и т.д.). Все замечания касаются обоснованности ответа на второй вопрос: о рыночной стоимости объектов оценки.

Так, представитель административного истца указывает, что расчеты второй группы корректировок к земельному участку с кадастровым №... проведены на необоснованных данных, приводят к искажению результатов расчетов; без надлежащего анализа и необоснованно.

В частности, по мнению представителя административного истца, эксперт при проведении корректировки на плотность населения, экспертом не приведен анализ для объектов-аналогов относительно плотности населения в районах их расположения; не указаны источники информации, из которых эксперт делает выводы о плотности населения; проверить указанную информацию не представляется возможным. Аналогичные замечания относятся и к корректировке на оснащенность торговыми объектами.

Однако как пояснил эксперт выводы по плотности населения и по оснащенности торговыми объектами для объектов сравнения были сделаны на основе описания, приведенного на страницах 101-133 экспертного заключения на основе данных карт: РГИС и Яндекс-карт.

Относительно корректировок на обременения, эксперт пояснил, что при определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода им использован не метод количественных корректировок, а метод сравнительного относительного анализа, описание которого приведено на странице 98 экспертного заключения. Указанный метод заключается в изучении взаимосвязей, выявленных на основе рыночных данных без использования расчетов. Суть метода в разделении всех объектов сравнения на две группы: в первой относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, ко второй группе – объекты с более низкими качественными характеристиками. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки. В указанном методе поправки не выражаются в денежном виде или процентных значениях. Исследование о наличии или отсутствии обременений у объектов сравнения приведено на страницах 101-133 экспертного заключения, расчет степени влияния факторов обременений – на странице 178 экспертного заключения. Учитывая изложенное, доводы представителя административного истца о том, что в экспертном заключении представлена информация об обременениях у объектов-аналогов и их влиянии на стоимость не свидетельствуют о необоснованности экспертного заключения.

Представитель административного истца указывает, что согласно п.1.12 Методических указаний о государственной кадастровой оценке при определении кадастровой стоимости должна учитываться обеспеченность (наличие или отсутствие) инженерной или транспортной инфраструктурой, наличие возможности (ТУ - технических условий) не дает оснований считать земельный участок инженерно обеспеченным. Учитывая изложенное, наличие ТУ у объектов-аналогов, учтено экспертом необоснованно, как преимущество над участками не обеспеченными коммуникациями.

Указанный довод суд находит необоснованным, поскольку, Методические указания о государственной кадастровой оценке предназначены для определения кадастровой, а не рыночной стоимости объектов недвижимости, регулируют деятельность государственных бюджетных учреждений при проведении оценки кадастровой стоимости. То есть данные указания не применимы при определении рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Наличие реальной возможности подключения к инженерным коммуникациям объективно увеличивает рыночную стоимость объекта по сравнению с объектом, у которого такая возможность отсутствует.

Как указывает представитель административного истца, при проведении корректировок на местоположение экспертом не представлено пояснений на основании чего им определен код «лучше или хуже» для характеристик «район города» и «муниципальный округ».

Как следует из текста экспертного заключения все районы города, в данном случае, представляют собой районы, граничащие с центром города и имеют одинаковый код – 1 (страница 172 экспертного заключения,). На этой же странице экспертом отражено, что муниципальные округа делятся на две группы: развитые (код2); менее развитые (окраинные) (код1). Экспертом также обоснованно учтено, что интенсивность транспортных потоков оказывает непосредственное влияние на рыночную стоимость земельного участка. Вес указанного фактора «влияние основных магистралей» учтен экспертом в размере 8%.

В соответствии с п.20 ФСО №... рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства оценивается исходя из видов фактического использования оцениваемого объекта. При этом, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Как указано экспертом на территории объекта оценки расположен торговый объект. Подобранные объекты-аналоги также предназначены для размещения торговых объектов, что отражено на страницах 101-133 экспертного заключения. Различия в их местоположении учтены на страницах 172-173 заключения. Доводы представителя административного истца о том, что в зонах промышленной, общественно-деловой, малоэтажной жилой, не может быть торговых объектов безоснователен. При этом, как следует из описания объекта-аналога №... (страница 119 экспертного заключения) его возможно использовать, в том числе, в качестве оптово-торговой базы.

Учитывая изложенное соответствующие доводы административного истца о том, что экспертом использованы объекты-аналоги расположенные в промышленных, общественно-деловых, малоэтажных жилых зонах, объект-аналог №... расположен на территории действующей пром. зоны не имеют правового значения.

Представитель административного истца указывает, что экспертом неверно рассчитана удельная цена предложений объектов-аналогов №... и №..., а именно: в объявлении о продаже данных аналогов указана возможность его деления на участки от 1 Га, информация о стоимости 1 Га отсутствует.

Как следует из объяснений эксперта и заключения судебной экспертизы относительно объекта №... на странице 134 экспертного заключения указана цена за 1Га -27 142 857 руб., эта же цена уточнена в объявлении на странице 135. На странице 138 заключения приведена информация об уточнении экспертом по данному объекту – возможна продажа 1 Га за 26 884 763,41. Также на страницах 143,144,147 экспертного заключения приведена информация по объекту-аналогу №.... Таким образом, информация о площади и рыночной стоимости данных аналогов подтверждена данными, содержащимися в экспертном заключении

Эксперт выразил согласие с замечанием представителя административного истца относительно неверного применения скидки на торг для всех объектов в размере 21%. Представитель административного истца указывает, что объект-аналог №... предлагался к продаже в 2016 году, когда указанная скидка составляла 24%. В указанной части экспертное заключение экспертом откорректировано, в результате чего рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером78:11:0006124:98 уменьшилась на 1,14 %(была 35 000 000 рублей стала 34 600 000 рублей). Учитывая изложенное, указанный недостаток экспертного заключения не может служить основанием для назначения повторной экспертизы.

Является необоснованным довод представителя административного истца о том, что в копии объявления объекта-аналога №... отсутствует дата объявления, ссылка не работает, объявление удалено, проверить информацию о дате объявления не представляется возможным ст.8 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предусматривающей возможность проверки обоснованности и достоверности выводов эксперта.

Как пояснил эксперт и как следует из текста экспертного заключения на страницах 152-153 приведена интернет-ссылка по объекту сравнения №.... На странице 159 заключения указано, что данный объект предлагался на продажу в мае 2017 года – «объявление было актуальным по состоянию на май 2017 года», заключение было составлено в июле 2020 года. Доказательством того, что объект предлагался на продажу, затем объявление было удалено является копия страницы объявления, представленная экспертом (т.3 л.д.65). Как обоснованно указано экспертом в соответствии с п.11 ФСО №... в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если данная информация не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даы проведения оценки либо в будущем возможно изменение данной информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Указанному условию экспертное заключение соответствует – в нем приведена ссылка на источник информации и сканы соответствующих материалов (страницы 152-153 экспертного заключения, а также приведена контактная информация (номер телефона), используя которую можно подтвердить подлинность приведенного в экспертном заключении принскрина.

Относительно доводов о противоречии расчетов эксперта анализу рынка при проведении расчетов второй группы корректировок к земельному участку с кадастровым №... экспертом также даны достаточные обоснования со ссылками на экспертное заключение, опровергающие указания истца.

Так, относительно довода о том, что экспертом не проанализирована и не обоснована информация о видах и влиянии корректировок на обременения объектов-аналогов, эксперт пояснил следующее.

При определении рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода, он использовал не метод количественных корректировок, а метод относительного сравнительного анализа, описание которого приведено на странице98 экспертного заключения. Само наличие или отсутствие обременений у объектов сравнения приведено на страницах 134-162 экспертного заключения.

Представитель истца указывает, что у объектов-аналогов №... и №... в расчетах учитывается, в том числе, наличие технических условий (ТУ) для подведения железнодорожных путей, как преимущество, что является необоснованным, поскольку о возможности подведения железнодорожного пути к участку можно утверждать только при наличии проектной документации.

Как пояснил эксперт и следует из текста экспертного заключения, наличие возможности подведения железнодорожных путей оказывает непосредственное влияние на рыночную стоимость земельного участка. Данная возможность была учтена экспертом на страницах 164, 176, 181 экспертного заключения. На страницах 139, 144, 159 приведены прин-скрины объектов сравнения, подтверждающие возможность подведения железнодорожной ветки. Довод о том, что о наличии такой возможности можно утверждать только при наличии проектной документации, безоснователен.

Также безоснователен довод представителя административного истца, что согласно Методических указаний о государственной кадастровой оценке при определении кадастровой стоимости земельного участка должна учитываться обеспеченность (наличие или отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой, а следовательно возможность такой обеспеченности, в том числе, наличие ТУ не дает оснований признания земельного участка инженерно обеспеченным.

Как указывалось выше, Методические указания, на которые ссылается истец предназначены для определения не рыночной, а кадастровой стоимости, и регулируют деятельность государственных бюджетных учреждений при проведении кадастровой оценки. Экспертом обоснованно учтено наличие ТУ на обеспечение ряда объектов-аналогов инженерными коммуникациями, поскольку данный фактор объективно влияет на рыночную стоимость земельных участков.

Представитель административного истца указывает, что только объект-аналог №... обеспечен коммуникациями однако удельный показатель 1 кв м. данного объекта ощутимо ниже иных объектов-аналогов, не обеспеченных коммуникациями, что может являться следствием того, что условия продажи данного аналога нетипичны для рассматриваемого сегмента рынка. Экспертом также не учтено наличие на данном участке нескольких строений и сооружений.

Как следует из текста экспертного заключения (страницы 148, 152, 181) экспертном учтена обеспеченность данного аналога инженерными коммуникациями, однако также учтено, что данный земельный участок имеет: низкий потенциал местоположения; большую площадь; отсутствие железнодорожного подъезда; обременения. Таким образом, у данного участка 4 минимальных кода. Зарегистрированные здания, строения, сооружения на данном участке отсутствуют, в связи с чем он учтен экспертом как незастроенный. При отсутствии информации по объемам и конструктивному исполнению существующих улучшений у эксперта отсутствовала возможность рассчитать затраты на снос. Экспертом учтено, что затраты на снос могут быть компенсированы доходами от реализации возврата строительных материалов. При этом, информация с Яндекс-карты, приведенная истцом датирована 2019 годом, то есть после даты оценки и не могла быть использована. Учитывая изложенное в данной части экспертное заключение также является обоснованным и непротиворечивым.

Также являются необоснованными доводы представителя административного истца о том, что результаты анализа рынка указывают на существенное различие цен на земельные участка по районам города, что не в полной мере учтено экспертом.

Как следует из текста экспертного заключения, пояснений эксперта указанные обстоятельства им учтены в достаточной степени.

Так, как указано на <...> заключения экспертом учтено, что районы города делятся на 2 группы – граничащие с центром города и удаленные от него. Муниципальные округа также делятся на две группы по указанному принципу. Влияние окружающей застройки делится на две группы: среднее развитие – код 2; низкое развитие - код1.Экспертом указано, что интенсивность транспортных потоков оказывает непосредственное влияние на рыночную стоимость земельного участка, на страницах 76,179 экспертного заключения приведен вес фактора «влияние основных магистралей - 9%.

При сравнительном анализе местоположения объектов-аналогов №... и №... экспертом учтено, что при прочих равных факторах, данные объекты имеют различие в расстоянии до ближайшей крупной транспортной магистрали (0,44 и 2,75 км.), а также разное расстояние до ближайших остановок общественного транспорта (500 м. и 2,5 км.). В связи с чем данные объекты имеют разный потенциал местоположения (средний и низкий).

При сравнительном анализе местоположения объектов аналогов №№...,2,4 экспертом учтено, что данные объекты имеют разное влияние локальных центров, доступность автомобильным и общественным транспортом. В связи с изложенным объекты-аналоги №... и №... имеют средний потенциал местоположения, а объект-аналог №... –низкий.

Приведенные административным истцом результаты анализа рынка подтверждают приведенную в экспертном заключении кодировку: районы, граничащие с центром города имеют большую среднюю стоимость земельных участков, чем районы удаленные от центра города; участки расположенные в Пушкинском районе имеют диапазон рыночной стоимости отличающейся в 8,4 раза и могут иметь разный потенциал местоположения; диапазон рыночной стоимости земельных участков в Красногвардейском районе 1070 – 9170 руб\кв.м. в Невском районе – 1050 – 10320 руб\кв.м., в Пушкинском районе – 620 – 5200 руб.\кв.м. Таким образом, объект сравнения удачно расположенный в Пушкинском районе может быть дороже менее удачно расположенных объектов сравнения в Красногвардейском или Невском районах.

Оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.

Учитывая заключение судебной экспертизы суд не находит возможным при определении рыночной стоимости объектов недвижимости руководствоваться представленным административным истцом отчетом. Суд также учитывает, что представителем административного истца не представлено каких-либо доводов, касающихся необоснованности и противоречивости выводов судебной экспертизы, касательно вопроса о несоответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства.

В частности, не опровергнуты доводы судебного эксперта о существенных замечаниях и технических ошибках, выявленных в отчете и влияющих на определение рыночной стоимости объектов оценки:

- ошибочно не учитываются сведения об обременениях;

- описание объектов оценки является неполным и недостоверным (отсутствует зонирование земельных участков в соответствии с Генеральным планом СПб и Правилами землепользования и застройки); отсутствует описание линий застройки; отсутствует достоверное описание инженерных коммуникаций);

- основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для рынка оценки не соответствуют информации, приведенной в самом анализе рынка;

- при отборе объектов-аналогов: отсутствует обоснование скидки на торг в размере 17% при среднем значении 18%; ошибочно не учитывается возможность инженерного обеспечения оцениваемых земельных участков;

- исходя из логики оценщика все земельные участки инженерно не обеспечены и такого фактора как инженерное обеспечение не существует, что противоречит здравому смыслу и самому отчету;

- ошибочно не учитывается наличие действующих ж\д путей у объекта-аналога №....

Суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы с учетом представленного экспертом откорректированного экспертного заключения в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы №... от <дата>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

Датой обращения ООО «ИСТ» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать <дата>.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев