Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО4 – ФИО5, представителя административного ответчика администрации города Белгорода – ФИО6, представителя заинтересованного лица Правительства Белгородской области – ФИО7

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к администрации города Белгорода, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости,

установил:

ФИО4 (далее – административный истец) является собственником земельных участков, категории земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации нежилых зданий (складское, гаражное, общественного питания, конторское), расположенных по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.; с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. и с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.

На государственный кадастровый учет земельные участки поставлены 25.04.2016, в связи с чем, в перечень земельных участков, утвержденный Постановлением администрации города Белгорода № 236 от 27.11.2014 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород», они включены не были.

Одновременно с постановкой на государственный кадастровый учет, органом кадастрового учета произведен расчет кадастровой стоимости земельных участков, которая для земельного участка с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб.; для земельного участка с кадастровым номером № - <данные изъяты> руб.; для земельного участка с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб.

25.04.2016 указанные сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Полагая, что установленная в соответствии с государственной кадастровой оценкой кадастровая стоимость земельных участков завышена, ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. в размере, равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб.; земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. в размере, равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб.; земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., в размере, равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб., по состоянию на дату установления их кадастровой стоимости – 25.04.2016, обосновывая это тем, что завышение размера кадастровой стоимости земельных участков по отношению к их рыночной стоимости влечёт увеличение размера земельного налога, чем непосредственно затрагиваются его интересы, как собственника земельных участков и налогоплательщика.

В судебное заседание истец ФИО4 не явился, обеспечил явку представителя.

Представитель административного истца заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в административном иске.

Представители административного ответчика администрации города Белгорода и заинтересованного лица Правительства Белгородской области, не оспаривая право истца требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, полагали единственным достоверным доказательством по делу, определяющим рыночную стоимость земельных участков, заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО1

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области в судебное заседание не явились. Извещены надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.

С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, оценив собранные по делу доказательства, в том числе пояснения экспертов, отзывы, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 и п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

В соответствии с п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

В силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства закреплены две модели исчисления кадастровой оценки земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями ст. 24.18 вышеназванного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости и направлено на защиту интересов административного истца, как собственника земельных участков и плательщика земельного налога, налоговой базой для расчета которых является кадастровая стоимость.

Право административного истца на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, административным истцом представлены отчеты № 790/17, № 789/17, № 791/17 от 15.11.2017, подготовленные оценщиком ООО «Бизнес Партнер+» ФИО2 в соответствии с которыми, рыночная стоимость земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на 25.04.2016 составила: для земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. – <данные изъяты> руб.; для земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. – <данные изъяты> руб.; для земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. – <данные изъяты> руб.

Представителем административного ответчика администрации города Белгорода представлены письменные замечания на отчеты об оценке, в которых выражены сомнения в обоснованности и достоверности определенной в отчетах величины рыночной стоимости земельных участков ввиду несоответствия отчетов требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

Учитывая возникшие сомнения относительно обоснованности представленных стороной административного истца отчетов об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, что вызвано, в том числе значительной разницей между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорных участков, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда назначена экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО1.

Из выводов заключения эксперта № 067.04.0035 от 31.01.2018 следует, что отчеты № 789/17, 790/17, 791/17 от 15.11.2017 об оценке рыночной стоимости земельных участков, подготовленные оценщиком ООО «Бизнес Партнер+», не полностью соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки; выявлены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на 25.04.2016 определена экспертом для земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.; для земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.; для земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.

Возникновение сомнений в обоснованности указанного выше экспертного заключения, в частности, касаемо проведенного экспертом сегментирования оцениваемых земельных участков и выводов эксперта о возможности использования в расчетах корректировок Справочника Оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» 2014 или 2016 годов, которые не удалось разрешить путем допроса эксперта ФИО1., явилось основанием для удовлетворения ходатайства представителя административного истца и назначении по делу повторной судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «Торгово-промышленная компания «ПСВ» ФИО3.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 153 от 25.04.2018, рыночная стоимость земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на 25.04.2016 составила: для земельного участка с кадастровым номером № - <данные изъяты> руб.; для земельного участка с кадастровым номером № - <данные изъяты> руб.; для земельного участка с кадастровым номером № - <данные изъяты> руб.

В ответе на вопрос № 2 эксперт указал, что в отчетах № 789/17, 790/17, 791/17 от 15.11.2017, подготовленных оценщиком ООО «БИЗНЕС ПАРТНЕР+» ФИО2., применяется устаревшая терминология в части описания методов оценки (метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования). В рамках выбранного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости земельного участка. Выбор метода сравнения продаж корректен и обоснован. Информация, использованная оценщиком при определении величины рыночной стоимости объекта оценки в рамках выбранного метода, полна и достоверна. Использованные в расчетах величины достоверны и обоснованы. Произведен правильный выбор объектов –аналогов. В расчетах рыночной стоимости объектов оценки не учтена разница в элементе сравнения – расположение относительно «красной линии». Результат применения сравнительного подхода не достоверен.

По результатам проведенной по делу повторной судебной экспертизы, представитель административного истца указал на то, что в ходе проверки экспертом отчетов об оценке, единственным недостатком указано не использование оценщиком корректировки по отношению к «красной линии», что по мнению представителя, является не обоснованным. В остальном отчеты оценщика ФИО2. являются вполне обоснованными и отражают действительную рыночную стоимость объектов оценки.

Представители административного ответчика администрации города Белгорода и заинтересованного лица Правительства Белгородской области сослались на то, что заключение повторной судебной экспертизы содержит нарушения Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в связи с чем, полагали единственным надлежащим доказательством по делу заключение экспертизы, подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО1

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

В соответствии со статьёй 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к следующему.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное обстоятельство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы № 153 от 25.04.2018 эксперта ФИО3 Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Как следует из заключения судебной экспертизы, определяя сегмент рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые земельные участки, эксперт придерживался требований пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

С учетом данного обстоятельства, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., который фактически используется для эксплуатации нежилого здания конторского, отнесен экспертом к рынку земельных участков под коммерческие объекты; земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., который используется для эксплуатации гаражно-складского здания и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., используемый для эксплуатации складского здания, отнесены экспертом к рынку земельных участков производственно-складского назначения.

Для анализа рынка земельных участков под коммерческие объекты, к сегменту которого отнесен земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., экспертом были отобраны 8 объектов, отнесенных к одному с оцениваемым земельным участком сегменту рынка; для анализа рынка земельных участков производственного назначения города Белгорода, к сегменту которого отнесены земельные участки площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м., были отобраны 7 объектов, представленных в таблицах 2.2.1, 2.2.2 экспертного заключения.

По результатам анализа рынка земельных участков, экспертом сделаны выводы, что цены предложений земельных участков под коммерческие объекты в г. Белгороде по состоянию на 25 апреля 2016 находятся в диапазоне от 6666,67 до 14400 руб./кв.м.; цены предложения земельных участков промышленного назначения находятся в диапазоне от 2300,0 до 5166,67 руб./кв.м., в зависимости от ряда ценообразующих факторов.

Определяя рыночную стоимость земельных участков эксперт применил методологию сравнительного подхода, используя объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, что не противоречит положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, примененные в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. Приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель коммерческого и производственного назначения города Белгорода на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость; в заключении присутствуют ссылки на источники использованной информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, отнесенного к сегменту земельных участков коммерческого назначения, в рамках сравнительного подхода эксперт выбрал пять объектов-аналогов (коммерческое назначение: строительство и эксплуатация торгово-офисных зданий), сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных на сайтах https://www.avito.ru/belgorod и https://beboss.ru/kn/belgorod.

Для расчета рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и №, отнесенных к сегменту земельных участков производственно-складского назначения, в рамках сравнительного подхода эксперт выбрал четыре объекта-аналога (для эксплуатации и строительства нежилых зданий), сопоставимых с оцениваемыми объектами по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных на сайте https://www.avito.ru/belgorod.

Характеристики объектов–аналогов представлены в таблицах сравнения, из которых следует, что при выборе аналогов учитывались такие характеристики как дата публикации, цена продажи, стоимость 1 кв.м. и удельная цена, наличие улучшений на земельном участке, передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, условия финансирования и условия продажи, условия рынка, разрешенное использование земельного участка, местоположение и характер подъездных путей, доступ к земельному участку, рельеф и форма земельного участка, площадь земельного участка, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций на земельном участке.

Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога, подробно обосновав приведенные поправки и расчет их значений.

Применение корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7).

Основываясь на полученных результатах, эксперт пришел к выводу, что по состоянию на 25.04.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб.; земельного участка с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб.; земельного участка с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб. Расчеты эксперта не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными.

В судебном заседании эксперт ФИО3 дала дополнительные пояснения по существу проведенных исследований и высказанных в заключении профессиональных суждений, направленные на установление правильного толкования заключения эксперта, подтвердила свои выводы, изложенные в заключении, ясно и недвусмысленно ответила на поставленные вопросы.

Доводы представителя администрации города Белгорода о применении экспертом объектов-аналогов из сегмента, не соответствующего сегменту, который он сам же определил, судом отклоняются.

Данные доводы не могут быть приняты как доказательство противоречивости и необоснованности заключения эксперта в связи со следующим.

Определяя сегмент рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые земельные участки, эксперт исходил из положений пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» в соответствии с которым, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

При расчете рыночной стоимости земельных участков эксперт также исходил из того, что рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Как обоснованно пояснила в судебном заседании эксперт ФИО3 при проведении осмотра оцениваемых земельных участков, исходя из представленной документации на нежилые здания, расположенные на земельных участках, был сделан вывод, что только один участок с кадастровым номером №, застроенный административным зданием, можно отнести к сегменту офисно-торговой недвижимости. Земельные участки с кадастровыми номерами № и № застроены нежилыми зданиями производственно-складского, гаражного назначения. То здание, которое подразумевается под склад или гараж, не может быть отнесено к офисно-торговому сегменту. Нежилые здания, расположенные на указанных выше земельных участках, по своим конструктивным особенностям соответствуют складским зданиям и гаражу, а значит, фактическое их использование должно быть соответствующим. Если бы на земельном участке располагалось офисное здание, имеющее кабинетную планировку, санузел и коммуникации, земельный участок мог быть отнесен к сегменту офисно-торгового назначения. В значительной степени на результаты рыночной стоимости в данной ситуации влияет то, что оцениваемые земельные участки имеют широкий вид разрешенного использования (складское, гаражное, общественного питания, конторское). Возможно оценщики при проведении государственной кадастровой оценки применили одинаковые удельные показатели кадастровой стоимости для всех трех земельных участков, без учета их фактического использования, которое в данном случае является существенным.

Суд соглашается с данными выводами эксперта. Отнесение экспертом оцениваемого земельного участка с кадастровым номером №, который используется для эксплуатации нежилого здания конторского, к сегменту земельных участков под коммерческие объекты, а земельных участков с кадастровыми номерами №, №, используемых для эксплуатации гаражно-складского и складского здания к сегменту производственно –складского назначения (индустриальная застройка), в полной мере согласуется с законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Утверждения представителя административного ответчика о нарушении экспертом пункта 22 ФСО № 7, по причине отсутствия в заключении анализа имеющихся данных, касаемо объектов-аналогов, использованных в ходе экспертизы экспертом ФИО1 в заключении и оценщиком ФИО2 в отчетах об оценке, не свидетельствуют о недостоверности выводов заключения повторной судебной экспертизы, являются субъективным мнением стороны по делу, которое на правильность выводов эксперта не влияет.

Иные доводы участвующих в деле лиц в опровержение заключения повторной судебной экспертизы являются формальными, поскольку не подкреплены какими-либо ссылками на положения законодательства, которому противоречили бы выводы эксперта.

Доводы представителя административного ответчика о нарушении экспертом статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебной-экспертной деятельности в Российской Федерации» хотя и заслуживают внимания, но не свидетельствуют о недопустимости экспертного заключения, поскольку само по себе не указание экспертом в заключении на материалы дела, представленные для производства экспертизы, о поступлении к нему материалов судебного дела и изучении их в ходе исследований, не свидетельствуют о недостоверности выводов эксперта об итоговой рыночной стоимости объектов оценки.

Что касается выводов эксперта ФИО3 по вопросу соответствия отчета об оценке, подготовленного оценщиком ФИО2, требованиям федеральных стандартов оценки, по мнению суда, приведенные экспертом нарушения, допущенные оценщиком в отчете об оценке, были опровергнуты представителем административного истца.

Вопреки утверждениям эксперта, в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка, отнесенного к сегменту земельных участков под офисно-торговую застройку, поправка на расположение относительно красной линии оценщиком не применялась, поскольку все сравниваемые объекты расположены на красной линии (в местах с высоким трафиком). Для земельных участков, отнесенных оценщиком к сегменту земельных участков под индустриальную застройку, оценщиком также не применялась поправка на расположение относительно автомагистралей и крупных автодорог, являющаяся основным фактором, влияющим на стоимость земельных участков под индустриальную застройку, поскольку как объект оценки, так и объекты–аналоги расположены в непосредственной близости от крупных автодорог основных меридиональных направлений, имеющих внешний выход.

Кроме того, если обратиться к Справочнику Оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» ФИО8, 2014, корректирующие коэффициенты расположения относительно «красной линии» применяются к земельным участкам под офисно-торговую застройку. Для земельных участков под индустриальную застройку, такой корректирующий коэффициент как расположение относительно «красной линии» не используется, поскольку основным фактором, влияющим на стоимость таких земельных участков, является расположение относительно автомагистралей.

Оценивая экспертное заключение № 153 от 25.04.2018, экспертное заключение № 067.04-0035 от 31.01.2018 и отчеты об оценке № 790/17, № 789/17 и № 791/17 от 15.11.2017 по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд отдает предпочтение экспертному заключению № 153 от 25.04.2018, подготовленному экспертом ООО «Торгово-промышленная компания «ПСВ» ФИО3., в качестве доказательства рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № и №.

Исследуя представленные отчеты об оценке № 790/17, № 789/17 и № 791/17 от 15.11.2017, суд учитывает, что при проведении оценки земельных участков оценщиком допущены недостатки, которые вызвали у участников процесса определенные сомнения в правильности проведения оценки и повлекли за собой необходимость проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков.

Судом также учитывается, что принципиальным моментом, вызвавшим сомнения в отчетах об оценке рыночной стоимости земельных участков, подготовленных оценщиком ФИО2 и заключении эксперта ФИО1 явилась возможность применения Справочника Оценщика недвижимости 2016 года к дате оценки – 25.04.2016.

В судебном заседании эксперт ФИО3 пояснила, что использование Справочника Оценщика ФИО8, 2016 года в данной ситуации некорректно, поскольку это нарушает требования федеральных стандартов оценки в части использования информации после даты оценки. Информационное письмо Приволжского центра методологического и информационного обеспечения оценки, подтверждающее возможность использования Справочника 2016 года, к дате оценки - 25.04.2016 не является общедоступным, необходимо руководствоваться официальным источником – рекомендациями к Справочнику ФИО8, 2016 года. Однако, данные обстоятельства были упущены при проверке отчетов об оценке и не нашли отражение в заключении.

В свою очередь, в экспертном заключении № 067.04-0035 от 31.01.2018 Белгородской торгово-промышленной палаты эксперт ФИО1 определяя сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты, исходя из разрешенного и фактического использования отнес все оцениваемые земельные участки к земельным участкам коммерческого назначения – для осуществления предпринимательской деятельности – конторское (офисное), хранение и продажа отделочных материалов.

Как указал эксперт ФИО1 в своих письменных пояснениях на замечания представителя административного истца, отнесение всех оцениваемых земельных участков к одному сегменту, обусловлено тем, что в результате осмотра участков установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № расположено конторское (офисное) здание, из чего следует его фактическое использование - для размещения офисного здания. На земельном участке с кадастровым номером № расположено складское здание, используемое для хранения и последующей продажи товаров, на что указывает наличие запакованных коробок, упаковок и мешков в данном помещении. Наличие в одном из помещений гаража автомобиля и гаражных ворот не дает основания утверждать об использовании данного здания как сугубо гаражного. На земельном участке с кадастровым номером № расположено нежилое складское здание, используемое для хранения и последующей продажи отделочных материалов.

Сегментирование каждого земельного участка экспертом ФИО1 произведено не было, не учтено, что объекты оценки представляют собой самостоятельные земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, какая-либо их юридическая связь между собой не установлена; в отношении каждого из них зарегистрировано право собственности заявителя, и они являются самостоятельными объектами гражданских прав; на каждом из них имеются разные по виду, площади и назначению улучшения (здания и строения), которые влияют на их стоимость.

Данные обстоятельства и явились основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы, которой опровергнуты выводы эксперта ФИО1 относительно сегментирования оцениваемых земельных участков.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 № 15-П, кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а, как следует из части третьей статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов.

Что касается рыночной стоимости, за которой признается преимущество, в том числе в качестве налоговой базы (пункты 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, абзац шестой пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации), поскольку она получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости, - то она также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную цену, по которой данный объект оценки, согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется не по факту совершения сделки при состоявшемся соглашении сторон, а как и кадастровая стоимость, по итогам профессионального исполнения оценщиком законных процедур в предполагаемых идеальных условиях купли-продажи.

Таким образом как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость являются условными, но считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, в том числе во исполнение статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами. При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом, что и тот, и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Учитывая изложенное, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, руководствоваться заключением экспертизы № 153 от 25.04.2018 эксперта ООО «Торгово-промышленная компания «ПСВ» ФИО3 как относимым и допустимым доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 25.04.2016: с кадастровым номером № - в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб., что согласуется с приведенной выше позицией Конституционного Суда РФ.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение соответствует требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Согласно Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ от 5.04.2001 эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителей сторон не имеется.

Из содержания пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований и установлении рыночной стоимости оспариваемых земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной заключением экспертизы № 153 от 25.04.2018.

В соответствии с абзацами 5,6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Сведений об обращении ФИО4 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат.

Датой обращения ФИО4 в суд является 22.11.2017, которая и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО4 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков категории земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации нежилых зданий (складское, гаражное, общественного питания, конторское), расположенных по адресу: <адрес>

- с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., в размере, равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> рублей;

- с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., в размере, равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> рублей.

Рыночная стоимость вышеназванных земельных участков определена настоящим решением суда по состоянию на 25.04.2016.

Датой подачи заявления ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 22.11.2017.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 02 июля 2018 года