Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца генерального директора общества с ограниченной ответственностью «МясПром» ФИО3, представителя административного ответчика Правительства Орловской области ФИО5, представителя административного ответчика Бюджетного учреждения Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» ФИО6, представителя заинтересованного лица на стороне административных ответчиков Администрации Мценского района Орловской области ФИО7, действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МясПром» к Правительству Орловской области, Управлению Росреестра по Орловской области, Бюджетному учреждению Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равной рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «МясПром» (далее по тексту - ООО «МясПром», Общество) обратилось в Орловский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Орловской области, Управлению Росреестра по Орловской области, Бюджетному учреждению Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» (далее также - БУ ОО «МР БТИ») об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований Общество указало, что является арендатором девяти земельных участков, расположенных на территории Мценского района Орловской области.

Кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, установленную в соответствии с отчетом об оценке от 26 декабря 2020 года №-и, составленным оценщиком ООО «Независимая оценка» ФИО4, тем самым, затронуты права и обязанности административного истца, уплачивающего арендную плату, рассчитанную исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

По изложенным основаниям Общество просило суд установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 12849000 руб.; земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 2674600 руб.; земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 40125000 руб.; земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 4592316 руб.; земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 3734928 руб.; земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 408917 руб.; земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1464900 руб.; земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1847844 руб.; земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1152784 руб.

По ходатайству административного истца с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза. В судебном заседании представитель административного истца Дёмин А.Г. уточнил заявленные требования в соответствии с заключением судебной экспертизы, просит суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года следующим образом:

-земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4283000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по направлению на юг, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, для сельскохозяйственного производства, в размере его рыночной стоимости 13191640 руб. 00 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 860000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по направлению на север и северо-запад, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, для сельскохозяйственного производства, в размере его рыночной стоимости 2717600 руб. 00 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 13375000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, для иных видов сельскохозяйственного использования, в размере его рыночной стоимости 37450000 руб. 00 коп.;

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1530772 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, сельскохозяйственного производства, в размере его рыночной стоимости 4714777 руб. 76 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1244976 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, для ведения личного подсобного хозяйства, в размере его рыночной стоимости 3834526 руб. 8 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 134956 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, для сельскохозяйственного производства, в размере его рыночной стоимости 489890 руб. 28 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 471058 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, для использования в качестве сельскохозяйственных угодий, в размере его рыночной стоимости 1488543 руб. 28 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 594162 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, для иных видов сельскохозяйственного использования, в размере его рыночной стоимости 1877551 руб. 92 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 370670 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, для использования в качестве сельскохозяйственных угодий, в размере его рыночной стоимости 1171317 руб. 20 коп.

Представитель административного ответчика Правительства Орловской области ФИО5, представитель административного соответчика БУ ОО «МР БТИ» ФИО6 в судебном заседании не возражали против установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, установленной заключением судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица на стороне административных ответчиков Администрации Мценского района Орловской области ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения уточненных административных исковых требований, ссылаясь на несогласие с заключением судебной оценочной экспертизы, а также на снижение объема доходов, поступающих в бюджет муниципального образования, в случае пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Орловской области, представитель заинтересованного лица на стороне административных ответчиков ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Орловской области о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении судебного разбирательства не просили.

В соответствии со статьями 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) судом постановлено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, заключение судебной оценочной экспертизы от 11 февраля 2021 года, содержащее выводы об определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года, выслушав показания эксперта ФИО8, поддержавшего выводы, изложенные в экспертном заключении, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы, по следующим основаниям.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 и части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции, действовавшей на момент предъявления административного иска), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как видно из материалов дела, Общество является арендатором земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Мценского района Орловской области, а именно:

-земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 4283000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по направлению на юг, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, для сельскохозяйственного производства;

-земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 860000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по направлению на север и северо-запад, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, для сельскохозяйственного производства;

-земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 13375000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, для иных видов сельскохозяйственного использования;

- земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1530772 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, сельскохозяйственного производства;

-земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1244976 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, для ведения личного подсобного хозяйства;

-земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 134956 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, для сельскохозяйственного производства;

-земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 471058 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, для использования в качестве сельскохозяйственных угодий;

-земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 594162 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, для иных видов сельскохозяйственного использования;

-земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 370670 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, для использования в качестве сельскохозяйственных угодий.

Указанные обстоятельства подтверждаются исследованными судом выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельные участки; договором аренды земли от 2 июля 2001 года, заключенным на срок 49 лет, соглашением от 12 октября 2017 года об уступке прав и обязанностей по этому договору аренды ООО «МясПром»; договором аренды земли от 17 ноября 2015 года, заключенным на срок 49 лет, соглашением от 25 мая 2017 года о передаче прав и обязанностей по этому договору ООО «Мяспром»; договором аренды земли от 25 августа 2015 года, заключенным на срок 25 лет, соглашением от 30 ноября 2018 года о передаче прав и обязанностей по этому договору аренды ООО «МясПром»; договором аренды земли от 24 ноября 2015 года, заключенным на срок 49 лет, соглашением от 30 ноября 2018 года о передаче прав и обязанностей по договору ООО «МясПром» (л.д.35-37, 39-41,43-45, 46-54, 56-58, 59-60, 61-63, 65-67, 73-75,69-70,76-77, 78-80, 82-84, 86-88, 89-92 т.1).

По делу установлено, что арендная плата за пользование земельными участками исчисляется с учетом показателей их кадастровой стоимости, и поступает в бюджет Мценского района Орловской области.

Из исследованных судом выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, выданных филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Орловской области, по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость объектов недвижимости была определена в следующих размерах:

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 18288410 руб. 00 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 3672200 руб. 00 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 60990000 руб. 00 коп.

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 6536396 руб. 44 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 5316047 руб. 52 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 576262 руб. 12 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 1931337 руб. 80 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 2436064 руб. 20 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 1519747 руб. 00 коп.(л.д.34,38,42,55,64,68,72,81,85 т.1).

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Обращаясь в суд с административным иском, Общество в подтверждение своих доводов представило отчёт об оценке рыночной стоимости земельных участков от 27 октября 2020 года № и уточненный отчет об оценке от 26 декабря 2020 года №-и, составленные оценщиком ООО «Независимая оценка» ФИО4 (л.д.95-253 т.1, л.д.67-195 т.2).

Поскольку в судебном заседании БУ ОО «МР БТИ» и Администрация Мценского района Орловской области указали на несогласие с отчетами об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, то по делу была назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года, производство которой поручено эксперту ФИО8, являющемуся членом саморегулируемой организации «Ассоциация «Русское общество оценщиков», членом Союза финансово-экономических судебных экспертов, имеющему квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «оценка недвижимости», действие которого продлено на основании постановления Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № до июля 2021 года, а также стаж проведения судебных оценочных экспертиз объектов недвижимости более 10 лет.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 11 февраля 2021 года, составленному экспертом ФИО8, рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года определена в следующих размерах:

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 13191640 руб. 00 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 2717600 руб. 00 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 37450000 руб. 00 коп.

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 4714777 руб. 76 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 3834526 руб. 08 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 489890 руб. 28 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 1488543 руб. 28 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 1877551 руб. 92 коп.;

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 1171317 руб. 20 коп.(л.д.136-204 т.3).

Оценив заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о допустимости и достоверности данного доказательства, и считает необходимым установить кадастровую стоимость земельных участков исходя из экспертного заключения, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, заключение подготовлено экспертом ФИО8, имеющим специальное образование, соответствующую квалификацию и достаточный профессиональный стаж в области оценочной и экспертной деятельности. Эксперт при проведении экспертизы предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства и федеральными стандартами оценки. Экспертное заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования земельных участков, исследования сегмента рынка, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано и подтверждено ссылками на достоверные источники, приведены соответствующие расчеты.

Заключение эксперта содержит ответы на поставленные судом вопросы. Обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, на основании которых можно усомниться в правильности или обоснованности заключения судебной экспертизы не установлено, оснований расценивать это заключение как недопустимое доказательство, не имеется.

Выводы, изложенные в указанном заключении, подтверждены экспертом ФИО8 при его допросе в судебном заседании.

Доводы представителя заинтересованного лица Администрации Мценского района Орловской области ФИО7 о необъективном определении итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки без проведения осмотра земельных участков, проверены в судебном заседании, экспертом ФИО8 даны подробные и исчерпывающие пояснения по данным доводам, со ссылкой на источники, использованные при проведении экспертизы, с которыми у суда не имеется оснований не согласиться.

По изложенным основаниям, вышеприведенные доводы отклоняются судом в силу их несостоятельности.

Вопреки утверждениям представителя Администрации Мценского района Орловской области ФИО7, выводы эксперта не вызывают сомнения и не содержат противоречий; нарушений требований федеральных стандартов оценки, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не допущено, правовых оснований для назначения повторной судебной экспертизы не имеется.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что по состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость земельных участков, т.е. на 1 января 2019 года, следует установить данную стоимость в размере равной рыночной стоимости, определенной в вышеприведенном заключении судебной оценочной экспертизы.

Поскольку Общество обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равной их рыночной стоимости, 27 ноября 2020 года, то указанную дату следует считать датой подачи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «МясПром» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 4 283 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по направлению на юг, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, для сельскохозяйственного производства, в размере его рыночной стоимости 13191640 (тринадцать миллионов сто девяносто одна тысяча шестьсот сорок) рублей 00 копеек по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 860 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по направлению на север и северо-запад, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, для сельскохозяйственного производства, в размере его рыночной стоимости 2717600 (два миллиона семьсот семнадцать тысяч шестьсот) рублей 00 копеек по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 13375000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, для иных видов сельскохозяйственного использования, в размере его рыночной стоимости 37450000 (тридцать семь миллионов четыреста пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1530772 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, сельскохозяйственного производства, в размере его рыночной стоимости 4714777 (четыре миллиона семьсот четырнадцать тысяч семьсот семьдесят семь) рублей 76 копеек по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1244976 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, для ведения личного подсобного хозяйства, в размере его рыночной стоимости 3834526 (три миллиона восемьсот тридцать четыре тысячи пятьсот двадцать шесть) рублей 8 копеек по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 134956 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, для сельскохозяйственного производства, в размере его рыночной стоимости 489890 (четыреста восемьдесят девять тысяч восемьсот девяносто) рублей 28 копеек по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 471058 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, для использования в качестве сельскохозяйственных угодий, в размере его рыночной стоимости 1488543 (один миллион четыреста восемьдесят восемь тысяч пятьсот сорок три) рубля 28 копеек по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 594162 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, для иных видов сельскохозяйственного использования, в размере его рыночной стоимости 1877551 (один миллион восемьсот семьдесят семь тысяч пятьсот пятьдесят один) рубль 92 копейки по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 370670 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, для использования в качестве сельскохозяйственных угодий, в размере его рыночной стоимости 1171317 (один миллион сто семьдесят одна тысяча триста семнадцать) рублей 20 копеек по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «МясПром» о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 27 ноября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Орловский областной суд в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 2 марта 2021 года.

Председательствующий Н.А. Георгинова

1версия для печатиДело № 3а-21/2021 (3а-236/2020;) ~ М-246/2020 (Решение)