Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным иском к Правительству Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ** расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2013 года в размере равном его рыночной стоимости – 5 883859 рублей.

В обоснование требования указано на то, что административный истец является собственником нежилых помещений (общей площадью 299,5 кв.м.) расположенных в здании по адресу: ****, расположенном на земельном участке с кадастровым номером **. Полагает, что кадастровая стоимость земельного участка под указанным объектом недвижимости не отражает рыночную стоимость земельного участка и является завышенной, что нарушает его права, поскольку размер платы за пользование земельным участком устанавливается с учетом его кадастровой стоимости, кадастровая стоимость определяет размер выкупной цены. Также административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока для оспаривания кадастровой стоимости.

Административный истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Представитель административного истца заявленные требования поддержала, пояснив, что в отношении ее доверителя как собственника помещений в многоэтажном нежилом здании администрацией города Перми заявлены требования об оплате пользования соответствующей части земельного участка, размер платы исчисляется от кадастровой стоимости участка. Также поддержала ходатайство о восстановлении срока на оспаривание кадастровой стоимости, указав на то, что по истечении пятилетнего срока кадастровая стоимость не была пересмотрена.

Представитель административного ответчика Правительство Пермского края в суд не явился, о рассмотрении дела извещен, отзыва на зачаленные требования суду не представил.

Заинтересованные лицаФедеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее Управление Росреестра по Пермскому краю), Администрация города Перми представителей в суд не направили, о рассмотрении дела уведомлены. Администрация города Перми вписьменном отзыве просит в иске отказать, полагая, что представленный отчет об оценке не является допустимым доказательством.

С учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства по настоящему административному делу лиц, не явившихся в процесс, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В пункте 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела: административному истцу на праве собственности принадлежит помещение площадью 299,5 кв.м. с кадастровым номером – **, находящееся в административном здании со встроенным кафе и баром по адресу: **** - на земельном участке общей площадью – 506+/- 10 кв.м. с кадастровым номером **, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 9), выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости - помещение (л.д.10-13), выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости здание (л.д. 14-15), выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости - земельном участке (л.д. 16-18).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 этого же Кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и интересы ФИО1 как собственника помещения в здании, имеющего право на приобретение земельного участка с кадастровым номером ** в собственность, несущего обязанность по оплате пользования земельным участком.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

В отношении земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** - кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2013 года утверждена Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 года № 1610-П в размере 10562996,73 рублей (л.д. 19).

Поскольку пропуск срока для обращения с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости, по истечении 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости не влечет безусловного отказа в удовлетворении заявленных требований, на момент обращения с административным иском, и на момент рассмотрения иска, в условиях сохранения права на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости правовая заинтересованность истца в разрешении требования сохранена, срок для обращения в суд подлежит восстановлению.

Обращаясь с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об оценке № 518/О-18 от 29.01.2019 года, составленный оценщиком К. согласно которому рыночная стоимость земельного участка категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под незавершенное строительством административное здание со встроенным кафе и баром площадью 506 кв.м. на 01.01.2013 года составила – 5883 859 рублей (л.д.21-99).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, выполнивший отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка оценщик К. включена в реестр членов саморегулируемой ассоциации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», что подтверждается выпиской из реестра. Оценщик обладает степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.

Изучив отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, ФСО № 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

Описание объекта оценки дает однозначное представление о нем, в отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. Как следует из отчета, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам (по элементам сравнения вид передаваемого права, разрешенное использование, местоположение и др.). Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчете.

В качестве объектов сравнения использованы данные о предложении на продажу и цены сделок о продаже прав собственности на четыре отобранных аналога - земельных участка в г. Перми, информация о которых получена из источников, сведения о которых отражены в отчете, источники информации приложены к отчету. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Согласно отчету об оценке аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки на скидку при продаже земельных участков, на передаваемые права, на торг, на местоположение, на площадь.

Определенная по результатам оценки рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года – 5883 859 рублей (11628,18 руб./кв.м.) соответствует диапазону цен на земельные участки коммерческого назначения находящиеся в 1 зоне престижности г. Перми (от 7520,05 руб./кв.м. до 12222,22 руб./кв.м.).

В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету. Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, которая может быть проверена. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке сведений, описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, содержание отчета не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение.

То, что отличие рыночной стоимости объекта оценки установленного Отчетом об оценке, от кадастровой стоимости, установленной по результатам массовой оценки, является значительным (около 50 %), не свидетельствует о недостоверности представленного отчета. Административным ответчиком, заинтересованными лицами недостатки отчета, его несоответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки не приведены, доказательств иного размера рыночной стоимости объекта оценки не представлено.

Возражения заинтересованного лица – администрации города Перми относительно недопустимости принятия Отчета об оценке как допустимого доказательства в отсутствие положительного экспертного заключения при отличии рыночной стоимости объекта оценки от кадастровой стоимости, основаны на неверном толковании норм права. Положения ст. 24.16. Закона об оценочной деятельности признаны утратившими силу Федеральным законом от 02.06.2016 года № 172-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступившим в силу с 1 января 2017 года. Положения абзаца второго пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263, в той мере, в какой при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в соответствующей комиссии данное нормативное положение признает необходимым представление положительного экспертного заключения (экспертных заключений), соответствующего требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, для случая принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости - решением Верховного Суда РФ от 26.04.2018 года № АКПИ18-142 признаны не действующими со 2 июня 2016 года.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного истцом отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено.

Представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости не опровергнуты, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного истцом Отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы в отношении указанного объекта недвижимости не заявлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере равном рыночной стоимости, определенном на 01.01.2013 года– 5 883859 рублей является обоснованным, подлежит удовлетворению.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела в Комиссию до подачи административного иска ФИО1 не обращался, иск подан – 13.02.2019 года, в связи с чем датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости является указанная дата.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером ** расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2013 года в размере равном его рыночной стоимости – 5 883859 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 февраля 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 07 марта 2019 года.

Судья:/подпись/