Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО " Полюс Красноярск" об оспаривании в части пункта 1.2 Решения Мотыгинского районного Совета депутатов Красноярского края от 15.11.2016 N 10-87 "О внесении изменений в Решение Мотыгинского районного Совета депутатов от 26.09.2013 N 24-247 "Об утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за использование земельных участков категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Мотыгинского района",

УСТАНОВИЛ:

АО "Полюс Красноярск" обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением (уточнённым в ходе рассмотрения дела) о признании недействующим пункта 1.2 решения Мотыгинского районного Совета депутатов Красноярского края от 15.11.2016 N 10-87 "О внесении изменений в Решение Мотыгинского районного Совета депутатов от 26.09.2013 N 24-247 (ред. от 20.12.2013) "Об утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за использование земельных участков категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Мотыгинского района" (далее Решение N 10-87) в части установления коэффициента К1 в размере 1,097 в отношении земельных участков, предназначенных для размещения причалов.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что оспариваемые положения нормативного правового акта приняты в отсутствие экономического обоснования с нарушением норм земельного законодательства и законодательства об оценочной деятельности, вследствие чего нарушают его права и законные интересы как арендатора земельного участка, арендная плата за который увеличилась более чем в 219 раз со 114 132,53руб. до 25 040 677,29руб.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Мотыгинский районный Совет депутатов просит в удовлетворении административного иска отказать, в связи с тем, что оспариваемые нормы соответствуют федеральному законодательству и нормативным правовым актам Красноярского края.

В судебном заседании представитель административного истца АО "Полюс Красноярск" по доверенности ФИО1 поддержала административный иск по изложенным в заявлении и уточнениях к нему мотивам.

В судебное заседание представители Мотыгинского районного Совета депутатов Красноярского края, главы Мотыгинского района Красноярского края не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд посчитал возможным в соответствии с положениями ч. 5 ст. 213 КАС РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителя административного истца, поддержавшего заявленные требования, исследовав материалы административного дела, заслушав заключение прокурора о необходимости удовлетворения административного иска, Красноярский краевой суд пришёл к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 названного кодекса порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В Красноярском крае порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, установлен статьёй 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае". Исходя из пунктов 5, 6 данной статьи, размер арендной платы за использование земельных участков (за исключением земельных участков, предоставленных для строительства) рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка и коэффициентов К1 (учитывающий вид разрешённого использования земельного участка), К2 (учитывающий категорию арендатора); при этом данные коэффициенты определяются решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки, исходя из принципа экономической обоснованности.

На основании приведённых норм Мотыгинским районным Советом депутатов Красноярского края 26.09.2013 принято решение N 24-247 "Об утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за использование земельных участков категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Мотыгинского района".

Приложением к этому решению были установлены значения коэффициента К1, применяемого при расчёте арендной платы за земельные участки с учётом категории земель и вида их разрешённого использования. Для категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее категория земель специального назначения) коэффициент К1 вида разрешённого использования земельных участков, предназначенных для размещения морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта, был установлен в размере 0,005.

Решением Мотыгинского районного Совета депутатов Красноярского края от 15.11.2016 N 10-87 внесены изменения в Решение Мотыгинского районного Совета депутатов от 26.09.2013 N 24-247 "Об утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за использование земельных участков категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Мотыгинского района", а именно пунктом 1.2 Решения N 10-87 число «0,005» в вышеуказанном приложении заменено на число «1,097» в том числе и в отношении земельных участков, относящихся к виду разрешенного использования «земельные участки причалов».

Решение Мотыгинского районного Совета депутатов Красноярского края от 15.11.2016 N 10-87 принято уполномоченным представительным органом местного самоуправления в установленной форме, подписано Главой Мотыгинского района Красноярского края 16.12.2016, официально опубликовано в газете "Ангарский рабочий", N 51 и вступило в силу с 01.01.2017.

Нарушений процедуры при его принятии судом не установлено, что не оспаривается и административным истцом.

Из материалов дела видно, что АО "Золотодобывающая компания "Полюс", правопреемником которого является АО "Полюс Красноярск" на основании договора аренды от 30.12.2010 N 45/15 пользуется расположенным на территории Мотыгинского района Красноярского края земельным участком с кадастровым номером 24:26:0000000:132, площадью 117 017 кв.м., государственная собственность на который не разграничена. Этот участок относится к категории земель специального назначения, а по виду разрешённого использования предназначен «для эксплуатации причала на берегу р.Ангара». Арендная плата за него в 2016 рассчитана исходя из коэффициента К1 в размере 0,005, установленного решением Мотыгинским районным Советом депутатов от 26.09.2013 N 24-247.

В результате установления Решением N 10-87 нового коэффициента К1 годовой размер арендной платы за арендуемый административным истцом земельный участок увеличился со 114 132,53руб. до 25 040 677,29руб., то есть более чем в 219 раз.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частности принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Утверждённый постановлением Правительства Красноярского края от 18.03.2010 N 121-п порядок расчета экономической обоснованности коэффициентов К1, К2 и К3, используемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предусматривает, что для расчета экономической обоснованности коэффициентов К1, К2 разработчику проекта решения об утверждении (изменении) таких коэффициентов необходимо: провести анализ изменения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель по видам разрешенного использования, расположенных на территории городского округа, муниципального района края; провести анализ категорий арендаторов земельных участков.

Исходя из изложенного, ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры. Поэтому, при принятии нормативного правового акта, устанавливающего коэффициенты, применяемые при определении размера арендной платы за землю, должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Вместе с тем из материалов административного дела не усматривается, что при подготовке проекта Решения N 10-87 необходимый анализ и оценка экономических факторов были проведены.

Не свидетельствует о проведении анализа и оценки экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, и представленный административным ответчиком отчёт от 07.10.2016 N 1/10/2016 «Экономическое обоснование величин коэффициентов вида разрешённого использования земельных участков и коэффициентов, учитывающих категорию арендаторов К1, К2», выполненный МКУ «Служба земельно-имущественных отношений Мотыгинского района» (далее - Отчёт).

Содержание указанного отчёта, исследованного в судебном заседании, не позволяет сделать вывод об обоснованности увеличения для административного истца значения коэффициента, учитываемого вид разрешенного использования земельного участка, более чем в 219 раз.

Так, при определении рыночной стоимости земельных участков в целях определения значений данного коэффициента были допущены нарушения требований нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность.

Как следует из Отчёта, экономический расчет выполнен с применением сравнительного подхода. Вместе с тем в силу требований раздела 4 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Согласно подпункту «е» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно определять лишь применяемые методы оценки.

Таким образом, вопреки доводам административного ответчика, для получения максимально достоверных результатов и выводов, при проведении оценки необходимо использовать все три подхода, определенные Методическими рекомендациями, либо обосновать отказ от их использования, чего из Отчёта не следует.

Кроме того, в соответствии с подпунктами «б», «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (по условиям рынка, местоположению объекта, физическим и экономическим характеристикам объекта и др.), выявляются различия по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта.

В нарушение требований пункта 22 ФСО № 7, при проведении оценки неверно проведены необходимые корректировки по различиям ценообразующих факторов с объектами-аналогами. В частности, неправильно выполнена корректировка на местоположение объекта при сравнении объектов-аналогов, расположенных в иных районах Красноярского края, с отличными экономическими условиями и характеристиками, что следует из таблицы соотношения средних цен на однородную недвижимость (стр. 54 Отчёта).

Допущенные при проведении расчета экономически обоснованного коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, арифметические и логические ошибки приведены в представленном административным истцом Заключении об экономической обоснованности коэффициента К1, выполненном ООО «КРКЦ «Земля» с выводами которого суд считает возможным согласиться.

В соответствии с разделом Отчёта «Расчет коэффициентов К1 для земельных участков, входящих в группу 2» (стр. 55-56) в случаях, предусмотренных пунктом 6 Правил № 582, арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка. Согласно Постановлению Правительства РФ от 08.12.2015 № 1340 с 01 января 2016 года вместо ставки рефинансирования применяется ключевая ставка Банка России, которая на период проведения расчета составила 10%. О необходимости применения указанной ставки в качестве коэффициента капитализации для целей определения коэффициентов К1, К2 по аренде земельных участков указано и на стр. 28 Отчёта. В дальнейшем по тексту указанного раздела Отчёта определено значение отличия уровня рыночной и кадастровой стоимости для группы 2 в размере 1,097 (стр. 56). Однако последующий расчет изменения данного значения с учетом ставки рефинансирования, ключевой ставки или иного коэффициента, учитывающего возможную доходность земельного участка, не производился. Указанный показатель принят в качестве значения К1 для соответствующей группы земельных участков. Таким образом, данный коэффициент позволяет провести расчет рыночной стоимости земельного участка по его кадастровой стоимости, в связи с чем не может являться одновременно коэффициентом расчета размера арендной платы за использование такого земельного участка. В случае использования оспариваемого значения коэффициента К1 доходность от арендной платы за год в связи с передачей в пользование земельных участков составляет более 100%, что является экономически необоснованным.

Поскольку административным ответчиком не представлено достаточного экономического обоснования, в том числе данных о существенном изменении условий на рынке недвижимости, свидетельствующих о допустимости увеличения ранее действующего коэффициента К1 для спорной группы земельных участков более чем в 219 раз, то требования административного истца следует признать обоснованными.

Довод представителя ответчиков о заниженной кадастровой стоимости земельных участков, принятой в соответствии с постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 № 708-п, о значительном объеме размера прибыли административного истца допустимым основанием для произвольного увеличения соответствующих коэффициентов для целей определения арендной платы за пользование земельными участкам признан быть не может.

Таким образом, изменение коэффициента К1, применяемого для определения размера арендной платы за использование земельных участков предназначенных для размещения причалов в размере 1,097, произведено Мотыгинским районным Советом депутатов при отсутствии анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, что противоречит требованиям статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», постановления Правительства Красноярского края от 18.03.2010 N 121-п.

В силу части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации нормативный правовой акт, не соответствующий полностью или в части иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, признаётся судом недействующим полностью или в части со дня его принятия либо иной определенной судом даты.

Учитывая изложенное, Красноярский краевой суд считает необходимым признать пункт 1.2 Решения N 10-87 в оспариваемой части недействующим со дня вступления решения суда в законную силу. При этом суд принимает во внимание, что оспариваемая норма применялась, поэтому не находит оснований признать её недействующей с момента принятия, как об этом просит административный истец.

Руководствуясь статьями 175-180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Красноярский краевой суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление АО "Полюс Красноярск" - удовлетворить.

Признать недействующим с момента вступления в силу настоящего решения пункт 1.2 решения Мотыгинского районного Совета депутатов от 15.11.2016 N 10-87 "О внесении изменений в Решение Мотыгинского районного Совета депутатов от 26.09.2013 N 24-247 (ред. от 20.12.2013) "Об утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за использование земельных участков категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Мотыгинского района" в части установления коэффициента К1 в размере 1,097 в отношении земельных участков, предназначенных для размещения причалов.

Настоящее решение суда или сообщение о его принятии в течение одного месяца со дня вступления его в законную силу подлежит опубликованию в газете "Ангарский рабочий".

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда

Д.И. Пашковский