Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Завгородней Татьяны Анатольевны к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, равной его рыночной стоимости,

установил:

Завгородная Т.А. обратилась в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, в котором просит:

установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 5162,6 кв.м., этаж: подвал, 1,2.3, расположенного по адресу: Челябинская область, пр. Победы д. 295, в размере равной рыночной стоимости 203 619 861 рублей по состоянию на 01 января 2021 года.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером №. Согласно выписке из ЕГРН, кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 01 января 2021 года составила 260 169 909, 7 рублей. Согласно отчету об оценке, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает права истца.

Определением Челябинского областного суда от 22 июля 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация г. Челябинска.

Представитель административного истца Шевченко О.Н. в судебном заседании административное исковое заявление поддержала.

Административный истец Завгородняя Т.А., представители административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области, представители заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, ООО «АТМ», Администрация г.Челябинска в судебное заседание не явились при надлежащем извещении о дате и времени судебного разбирательства.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца Шевченко О.Н., исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, собственниками по ? доли в праве нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Челябинская область, пр. Победы д. 295, являются Завгородняя Т.А. и ООО «АТМ» (л.д. 13-17).

03 июня 2022 года Представитель Завгородней Т.А. – Шевченко О.Н. обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области. Решением Комиссии от 23 июня 2020 года № 1071 заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объектов недвижимости с кадастровым номером № отклонено (л.д. 18 -19).

В обоснование принятого решения указано, что при определении рыночной стоимости недвижимости в рамках сравнительного анализа использованы объекты-аналоги, несопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, в том числе объект – аналог № 2 несопоставим с объектом оценки по состоянию внутренней отделки и местоположению, неверно определена рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода (нарушены пункты 22, 24 ФСО № 7).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость определена в отношении здания с кадастровым номером № в размере 260 169 909, 7 рублей по состоянию на 01 января 2021 года (л.д. 4);

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2021 года.

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке № 01062022171/А от 31 мая 2022 года, выполненное оценщиком Белоусовой А.В., являющимся членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный оценочный департамент», имеющей квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «оценка недвижимости». Ответственность ФИО8 застрахована полисом «Гелиос» № № от 14 мая 2021 года, сроком с 01 июня 2021 года по 31 мая 2022 года.

Согласно отчету об оценке № № от 31 мая 2022, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2021 года, составляет 203 619 861 рублей (л.д. 22-108).

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельных участков.

Из отчета следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный подход, выбор которого и отказ от других подходов обосновал в соответствии с пунктом ФСО № 7.

Оценщиком проанализированы предложения по купли-продажи недвижимости, расположенных в г. Челябинске

Сведения о выбранных объектах - аналогах приведены в приложении к отчету об оценке, подтверждены интернет - адресами объявлений с предложениями о продажах нежилых помещений с указанием всей необходимой информации, в том числе даты предложений, площади и места расположения данных зданий, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость нежилого здания.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости.

При этом со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости нежилого здания подтвержден вышеуказанным отчетом об оценке, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные истцом доказательства рыночной стоимости нежилого здания, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость нежилого здания существенно превышает их рыночную стоимость на ту же дату, требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого здания подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости для нежилого здания с кадастровым номером № следует считать 19 июля 2022 года - дату обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Завгородней Татьяны Анатольевны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью 5162,6 кв.м., этаж: подвал, 1, 2, 3, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Челябинская область, пр. Победы д. 295, в размере равной рыночной стоимости 203 619 861 рублей по состоянию на 01 января 2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая применяется для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, считать 19 июля 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий С.В. Малкова

Мотивированное решение изготовлено 19 августа 2022 года