Гражданский кодекс часть 1

Верховный Суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Соловьева В.А., при секретаре З.Н.З. с участием представителя административного истца Г.И.В.Н.Л.И. представителя Правительства УР Т.А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Г.И.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

установил:

Г.И.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Требования мотивировал тем, что он является <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты> Кадастровая стоимость данного земельного участка была установлена в <данные изъяты>. Согласно отчета об оценке, рыночная стоимость указанного земельного участка составила <данные изъяты> Сумма кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендных платежей.

В судебном заседании представитель административного истца Н.Л.И. требования, изложенные в заявлении, поддержала в полном объеме. Представила письменные возражения относительно результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. В возражениях в частности указала, что указания эксперта на нарушения, допущенные оценщиком, при составлении отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, на дату определения его кадастровой стоимости, не имеют под собой фактического и правового основания. Представленный в дело отчет об оценке соответствует всем требованиям законодательства об оценочной деятельности и стандартам оценки, о чем в частности свидетельствует положительное экспертное заключение.

<данные изъяты>Т.В.П. пояснил, что он является <данные изъяты> и им производилось определение рыночной стоимости земельного участка, арендованного административным истцом. При определении рыночной стоимости был использован сравнительный подход. При этом объекты аналоги отбирались исходя таких критериев как район их местонахождения, зона застройки, вид права, размер, возможность подключения коммуникаций. Объекты аналоги им отбирались более приближенные к объекту оценки по характеристикам. Экспертом же были выбраны более дорогие объекты-аналоги и расположенные в других зонах застройки и в более перспективных районах города. Объекты аналоги имеют решающее значение при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Порядок выбора объектов-аналогов регулируется правилами и стандартами оценки. При оценке недвижимости оценщики руководствуются «Справочником оценщика недвижимости»- это периодическое издание, носящее рекомендательный характер.

<данные изъяты>Ш.О.Б. в судебном заседании не согласилась с возражениями относительно, составленного ей заключения, в пояснениях сослалась на письменные объяснения, в которых в частности указала, что все выводы относительно недостатков отчета оценщика, который был представлен административным истцом, ей в полной мере мотивированы в экспертном заключении. Подбор аналогов оценщиком был осуществлен неверно, то есть земельных участков не под торговую и производственную застройку. На ДД.ММ.ГГГГ рынок в данном сегменте был достаточно активный, о чем подтверждает его анализ. Оценщиком допущены ошибки, которые в конечном итоге привели к неправильному определению рыночной стоимости.

Представитель <данные изъяты> просила суд удовлетворить требования истца с учетом результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, поскольку заключение эксперта является законным и обоснованным.

Представители ФГБУ <данные изъяты><данные изъяты> администрации муниципального образования <данные изъяты> в судебное заседание не явились, данные лица были извещены о времени и месте судебного заседания, неявка их представителей не препятствует рассмотрению данного дела по существу.

Проверив основания заявленного иска и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях <данные изъяты>№ от ДД.ММ.ГГГГ и договора передачи прав и обязанностей по договору <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ административный истец является <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена Постановлением Правительства УР от ДД.ММ.ГГГГ N № "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ" и составляет <данные изъяты>

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты>

Согласно экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> организации оценщиков <данные изъяты><данные изъяты>», отчет об определении рыночной стоимости земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае, когда административные ответчики или заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявленных административным истцом требований, они обязаны доказать недостоверность представленных им сведений о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 КАС РФ).

В соответствии со статьёй 62 КАС РФ, если возникли сомнения в обоснованности отчёта (отчётов) об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Определением Верховного Суда УР от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика <данные изъяты> о проведении по административному делу судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты> с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ При этом проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> На разрешение экспертов также поставлен вопрос о том, допущено ли оценщиком ООО <данные изъяты> в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№ нарушение требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость земельного участка, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Во исполнение данного определения по настоящему административному делу проведена судебная оценочная экспертиза, о чём экспертом ООО <данные изъяты> составлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ № №, согласно которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>

Эксперт пришла к выводам, что при составлении отчёта об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, Закона об оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, а именно:

- некорректный подбор аналогов в рамках метода сравнения продаж искажает итоговый результат как по сравнительному подходу, так и в целом по объекту, т.к. итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки принят на основании рыночной стоимости, полученной в рамках сравнительного подхода;

- неаргументированное применение скидки на торг по неактивному рынку справочника оценщика;

-в рамках доходного подхода допущена методологическая ошибка: неверный выбор метода повлек за собой отрицательную величину чистого операционного дохода оцениваемого земельного участка;

-допущена математическая ошибка при расчете прибыли предпринимателя;

-необоснованное начисление физического износа при расчете восстановительной стоимости улучшений объекта оценки;

-использование скидки на торг по итогам опроса представителей рынка, при этом листы опроса и их результаты к отчету не приложены;

- объекты-аналоги для улучшения объекта оценки не проанализированы на наличие/отсутствие ГПМ по сравнению с оцениваемым зданием;

-необоснованное введение корректировки на местоположение к аналогу № при расчете ставки аренды;

-расчет чистого операционного дохода по улучшениям объекта оценки занижен на величину коммунальных расходов;

-неверно выбран срок службы зданий, как итог произведен некорректный расчет величины ставки капитализации, как следствие рыночной стоимости по доходному подходу;-при расчете чистого операционного дохода по объекту оценки допущена методологическая ошибка.

Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результатах сравнительного подхода, что признано экспертом обоснованным.

Информация, использованная оценщиком, по мнению эксперта, в целом является достоверной, достаточной, проверяемой.

Указанные нарушения оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые подлежат оценке судом в соответствии со статьёй 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В связи с чем, суд признаёт, что заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробные описания проведённых исследований. Выводы и ответы на поставленные судом вопросы, изложенные в экспертном заключении, подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 84 КАС РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно п. 4 и 5 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298 - Результат оценки может использоваться, в том числе для совершения сделок и налогообложения. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость.

Таким образом, законодательство допускает возможность определения рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости.

В связи с изложенным, суд полагает, что административный истец вправе требовать определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Согласно ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.

В силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 62 КАС РФ – лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно ч.5 ст. 247 КАС РФ - стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Часть 1 статьи 248 КАС РФ устанавливает:

основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подзаконных актов, регулирующих порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком.

Оценив экспертное заключение ООО <данные изъяты> № № от ДД.ММ.ГГГГ в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, приняв во внимание, что представленный административным истцом отчёт об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно заключению эксперта, по форме и содержанию выполнен с нарушениями требований федеральных стандартов оценки, Закона об оценочной деятельности, а также с иными нарушениями, которые могли повлиять на определение итоговых величин рыночной стоимости объектов оценки, суд не находит оснований ставить вышеуказанное экспертное заключение под сомнение, соглашается с изложенными в нем выводами и показаниями эксперта данными в судебном заседании, считает необходимым определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в установленном экспертом размерах его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

При этом суд учитывает, что иных доказательств, которые объективно опровергли бы названную величину рыночной стоимости земельного участка стороной административного истца в суд не представлено. При этом, представленные представителем истца, распечатанные на бумажном носителе сведения с Интернет-ресурсов, не могут быть расценены как доказательства, свидетельствующие об иной рыночной стоимости земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости, поскольку содержат сведения о кадастровой стоимости соседних земельных участков, не являющихся аналогичными по отношению к земельному участку, арендованному административном истцом. К тому же кадастровая стоимость не равна рыночной.

<данные изъяты>, по данному делу понесло судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы, поэтому суд руководствуется статьёй 111 КАС РФ, согласно которой все понесённые по делу судебные расходы присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

Согласно <данные изъяты> расходы по оплате судебной оценочной экспертизы по настоящему делу в сумме <данные изъяты> оплачены административным ответчиком-<данные изъяты>.

При решении вопроса о распределении данных судебных расходов суд учитывает разъяснения, изложенные в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28, согласно которому в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлечённым к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

По результатам проведённой по настоящему делу судебной оценочной экспертизы подтвердилась обоснованность возражений представителя административного ответчика против рыночной стоимости спорного земельного участка, определённой представленным административным истцом отчётом об оценке.

Следовательно, решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в иных размерах, определённых по результатам судебной оценочной экспертизы, проведённой ООО <данные изъяты>», принято против административного истца.

Между тем, суд признаёт, что услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению достоверных доказательств и в целях устранения вышеназванного недостатка.

При таких обстоятельствах, исходя из реализации права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости (п.24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28), а также принимая во внимание, что проведение экспертного исследования оплачено административным ответчиком- <данные изъяты>, суд считает расходы по проведению судебной оценочной экспертизы подлежащими взысканию в пользу последнего с административного истца.

Руководствуясь статьями 247, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Г.И.В. от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью № расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> до даты внесения сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Взыскать с Г.И.В. в пользу <данные изъяты> судебные расходы в сумме <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Верховного Суда Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается в Верховный Суд Удмуртской Республики. Решение в окончательной форме изготовлено 20 января 2017 года.

Председательствующий судья Соловьев В.А.

копия верна судья Соловьев В.А.