Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером , расположенного по адресу: , , , общей площадью 4766,9 кв.м. Просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на . Представило отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком .

Административный истец – представитель Губарева С.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала, с выводами эксперта не согласилась, просила назначить по делу повторную экспертизу.

Административный ответчик – представитель Министерства имущественных отношений Московской области Левина М.Е. исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменных пояснениях, с выводами эксперта не согласилась, просила назначить по делу повторную экспертизу.

Административный ответчик – представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, представил суду письменные замечания на заключение эксперта.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратится в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от -ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит здание, общей площадью 4 766,9 кв.м., с кадастровым номером , расположенное по адресу: , , .

Кадастровая стоимость вышеназванного объекта недвижимости определена актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» 275 от по состоянию на .

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком налога. Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 2 ст.375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом, в соответствии с 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование требований административный истец представил отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком

Определением Московского областного суда от была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено

С выводами, содержащимися в экспертном заключении, стороны не согласились, представили письменные возражения.

Возражения, представленные сторонами на заключение эксперта, были направлены эксперту, который ответил на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным заключением в письменном виде.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от № ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения).

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной строительно-технической экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Возражения сторон против выводов эксперта, суд отклоняет, поскольку они не подтверждены допустимыми доказательствами, являются субъективным мнением представителей, заинтересованных в исходе дела, опровергаются письменными пояснениями эксперта, имеющего соответствующую квалификацию.

Таким образом, кадастровая стоимость здания должна быть установлена в соответствии с заключением эксперта.

Отказывая в удовлетворении ходатайств административного истца и административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области, а также административного истца, о назначении повторной судебной экспертизы, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 2 ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Изучив материалы дела, доводы ходатайств о назначении по делу повторной судебной экспертизы, ответы эксперта на возражения сторон, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для назначения повторной судебной экспертизы не имеется, поскольку сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения судом не установлено. Эксперт дал ответы на поставленные судом вопросы, в заключении подробно изложена исследовательская часть экспертизы, из которой видно, в связи с чем эксперт пришел к таким выводам, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, что подтверждается соответствующей распиской, имеет достаточный опыт и обладает необходимой квалификацией для установления указанных в экспертном заключении обстоятельств, лично не заинтересован в исходе дела.

Довод Министерства имущественных отношений Московской области, изложенный в возражениях на заключение эксперта, в части неверного определения стоимости доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости суд находит несостоятельным, поскольку в рамках административных дел и № даты оценки различны. В рамках административного дела определялась рыночная стоимость объекта исследования - нежилого здания с кадастровым по состоянию на , в рамках административного дела № определялась рыночная стоимость объекта исследования - земельного участка с кадастровым по состоянию как условно свободного (незастроенного), эксперт в расчетах использовал актуальный на дату оценки показатель для расчета доли стоимости земельного участка из заслуживающего доверия на рынке недвижимости Московского региона Справочника.

Довод относительно неправомерности отказа от методов затратного подхода при определении стоимости объекта недвижимости суд отклоняет, поскольку объект оценки представляет собой здание торгового назначения, рыночная стоимость которого определяется фактически стоимостью прогнозируемых доходов. Затратный подход не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для торговой недвижимости, его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования. Довод об отсутствии у эксперта полномочий давать заключения в области оценочной деятельности опровергается информацией о квалификации эксперта, изложенной в письменном ответе на возражения.

Доводы ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» относительно неправильно выбранных аналогов и отсутствия применения корректировок суд отклоняет как необоснованные и недоказанные, они опровергаются заключением эксперта и письменным ответом эксперта на возражения ГБУ МО «Центр кадастровой оценки».

Возражения административного истца на заключение эксперта изложены в рецензии, подготовленной », оно же готовило отчет об оценке, с которым эксперт не согласился.

Кроме того, все возражения опровергнуты письменными пояснениями эксперта.

Ссылка административного истца на то, что КАС РФ не предусматривает такой вид доказательств, как письменные пояснения эксперта, противоречит положениям ст. 59 КАС РФ.

Довод об отсутствии у экспертов необходимых знаний и квалификации для проведения экспертизы суд отклоняет, поскольку уровень квалификации экспертов Прибыткова Д. В. и Лебедевой О. Ю. полностью соответствует профессиональным и квалификационным требованиям, предъявляемым к государственным судебным экспертам действующим законодательством, что подтверждается ответом эксперта на письменные возражения.

Суд находит доводы административного истца в части отказа и использования подходов несостоятельными, поскольку они опровергаются заключением эксперта и письменным ответом эксперта на возражения административного истца, согласно которым в отчете об оценке оценщик необоснованно отказывается от использования доходного подхода ввиду неразвитости рынка аренды подобных объектов. Объект оценки представляет собой типовой торговый центр в хорошем техническом состоянии, помещения в котором сдаются в аренду, то есть способен генерировать потоки доходов, соответственно, отказ от использования доходного подхода для оценки торговой недвижимости, генерирующей доходы, необоснован. Также оценщик необоснованно не применяет корректировку к объекту оценки и аналогам , поскольку они расположены на различных направлениях и удаленности. Доводы относительно неправильно выбранных аналогов и отсутствия применения корректировок суд отклоняет как необоснованные и не доказанные, они опровергаются заключением эксперта и письменным ответом эксперта на возражения административного истца.

Само по себе несогласие с результатами проведенной экспертизы, по смыслу ч. 2 ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не является достаточным основанием для проведения повторной экспертизы.

Таким образом, ходатайства о назначении повторной экспертизы удовлетворению не подлежат.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от -ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать , т.е. дата обращения в суд.

Пункт 2 части 1 статьи 7 названного Федерального закона относит к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Согласно части 9 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с названным Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с данным Федеральным законом.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 7 Постановления , административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Федерального закона от № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В отношении объекта недвижимости кадастровая стоимость была установлена актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки».

Упомянутый акт является итоговым документом, содержащим результаты расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению частично, только к административным ответчикам ГБУ «Центр кадастровой оценки» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, а в иске к Министерству имущественных отношений Московской области необходимо отказать.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости, поданное в суд , удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания, с кадастровым номером , расположенного по адресу: , , , общей площадью 4766, 9 кв.м., по состоянию на в размере 179 630 000 руб.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Смышляева

Дата изготовления мотивированного решения – 07.09.2022