Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лысенко И. В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Лысенко И.В. обратилась в суд с административным иском к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», требуя установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 05 августа 2020 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость арендуемого административным истцом земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащих уплате арендных платежей.

Определением от 27 октября 2021 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено управление имущественных отношений Алтайского края.

В судебном заседании представитель административного истца Громов В.А. административные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административные ответчики управление имущественных отношений Алтайского края и краевое государственное бюджетное учреждение «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» в письменных отзывах, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указали на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Выслушав объяснения представителя административного истца и показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Лысенко И.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 21Б, что подтверждается договором аренды. При этом размер арендных платежей определятся исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, административный истец вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и акту от 24 марта 2021 года кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка составляет 5645922 рубля 96 копеек. Датой определения кадастровой стоимости является 05 августа 2021 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 30 марта 2021 года.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке №264-2-2021 от 08 октября 2021 года, составленный оценщиком ООО «Аско-Гарантия» Колмыковым С.Н., согласно которому по состоянию на 05 августа 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляет 2511990 рублей.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГис.

Допрошенный в судебном заседании оценщик Колмыков С.Н. выводы отчета подтвердил, указав, что в отчете представлено описание корректировки на местоположение относительно статуса населенного пункта. Использование аналогов г.Барнаула обусловлено слабой развитостью рынка г.Рубцовска, общим малым количеством сделок в анализируемом сегменте рынка на дату оценки. Город Рубцовск имеет существенные отличия от других городов края, так как уступает г.Барнаулу и г.Бийску по уровню социально-экономического развития численности населения и в то же время значительно превосходит другие малые города края. Следовательно, населенных пунктов, которые напрямую без внесения корректировок по фактору расположения сопоставимых с г.Рубцовском в территориальных границах Алтайского края не имеется. Подавляющее большинство исследований рынка недвижимости в разрезе различных его сегментов осуществляется на основе рыночных данных, выявленных в столице конкретного объекта. Логика данных действий абсолютно ясна и объясняется наибольшей развитостью рынка недвижимости, в границах указанной территории. Из технологии проведения математического анализа, большее количество наблюдений позволяет получить наиболее точный результат исследований. В данном конкретном случае наиболее актуальной является корректировка на местоположение, которая в рамках проводимого расчета учитывает отличие в местоположении краевой столицы от периферийного населенного пункта. Прямые объекты-аналоги, то есть прежде всего сопоставимые по виду использования, расположенные непосредственно в г.Рубцовске, не выявлены, а использование в качестве аналогов объектов из иных периферийных населенных пунктов, при этом существенно различающихся между собой по уровню социально-экономического развития, приведет к большей погрешности результатов расчетов, нежели применение аналогов территориально расположенных в г.Барнауле. Указанный алгоритм полностью логичен и адекватен, емкость рынка земельных участков краевой столицы превышает или сопоставима с суммарной по всей территории края. Именно на базе анализа аналогичных выборок и проводится вышеуказанный анализ. Выбор объектов-аналогов, выполненный в рамках данного расчета, позволяет избежать значительных погрешностей при учете различий в местоположении между населенными пунктами, а также больших разрывов между скорректированными удельными показателями рыночной стоимости объектов-аналогов. Согласно пункту 11 ФСО №7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Поэтому оценщик считает возможным расширить территорию исследования и проанализировать предложения о продажах земельных участков производственно-складского (индустриального) назначения, расположенных в г.Барнауле Алтайского края. Учитывая совокупность представленных данных, оценщик в дальнейшем исследовании обратился к соответствующему сегменту рынка краевого центра, как наиболее насыщенного предложениями к продаже участков анализируемого. На странице 52 отчета представлено описание и расчет корректировки на дату предложения. Используются данные по Алтайскому краю, а не по городу Барнаулу, так как объект оценки находится в <адрес>. Все корректировки применяются только к объектам аналогам. Корректировка, принятая по Алтайскому краю, абсолютно корректна, очередность внесения корректировок не имеет значения. Все корректировки рассчитаны по Справочнику и не имеют каких-либо ограничений.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Лысенко И. В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, земельный участок 21Б, в размере его рыночной стоимости, равном 2511990 рублей по состоянию на 05 августа 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 октября 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 06 декабря 2021 года.