Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-225/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Салон «Одежда» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Салон «Одежда» (далее – ООО «Салон «Одежда») обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером Номер изъят, площадью 315,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес изъят>, - и нежилого помещения с кадастровым номером Номер изъят, площадью 474,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес изъят>, - в размере их рыночной стоимости по состоянию на
15 декабря 2015 г.

В обоснование исковых требований указано, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности нежилых помещений установлена на основании Приложения № 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 г. № 723-пп в размере 18 665 967,7 руб. в отношении нежилого помещения с кадастровым номером Номер изъят и 26 572 592,59 руб. - в отношении нежилого помещения с кадастровым номером Номер изъят, что значительно превышает их рыночную стоимость и нарушает права истца, как плательщика налога.

В целях досудебного урегулирования спора ООО «Салон «Одежда» дважды обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области с заявлениями об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области
от 16 июля 2020 г. и от 5 августа 2020 г. Номер изъят и Номер изъят заявления
ООО «Салон «Одежда» отклонены.

Административный истец считает, что его права нарушены, поскольку кадастровая стоимость помещений по сравнению с их рыночной стоимостью ведет к увеличению налоговой базы, в связи с этим в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» он вынужден обратиться в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Ссылаясь на положения Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной на основании отчетов ООО «Регион-Оценка» от 17 июля 2020 г. Номер изъят и Номер изъят.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования поддержала.

Представитель административного ответчика - Правительства Иркутской области в судебное заседание не явился, направил в письменной форме отзыв относительно административного иска, в котором указал, что проведенная процедура установления кадастровой стоимости принадлежащих истцу помещений соответствует действующему законодательству и утверждена Правительством Иркутской области. В силу закона обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на истца.

Ссылаясь на законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, представитель ответчика в отзыве указал на возможность принять представленные истцом отчеты ООО «Регион-Оценка» от
17 июля 2020 г. Номер изъят и Номер изъят в качестве допустимых доказательств, поскольку они соответствуют требованиям действующего законодательства, в том числе федеральным стандартам оценки, и просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

В возражениях относительно административных исковых требований представители заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области также просили рассмотреть настоящее дело в их отсутствие, указав, что не несут ответственности за результаты кадастровой оценки, с которой истец не согласен, и не имеют заинтересованности в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Учитывая, что административный истец, административный ответчик и заинтересованные лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, суд на основании части 4 статьи 347 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

В соответствии со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Судом установлено, что ООО «Салон «Одежда» является собственником объектов недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером Номер изъят, площадью 315,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес изъят>, - и нежилого помещения с кадастровым номером Номер изъят, площадью 474,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес изъят>. Право собственности административного истца на данные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 10 декабря 2012 г. и 16 марта 2015 г. соответственно (л.д. 182, 188 т. 1).

В силу положений статей 372, 373, 375 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество и в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами Номер изъят, Номер изъят.

Согласно пункту 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с
1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении, в том числе, и нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

В соответствии с Постановлением Правительства Иркутской области от 30 сентября 2015 г. № 500-пп (в ред. Постановления Правительства Иркутской области от 19 февраля 2016 г. № 94-пп) проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, обеспечивает в установленном законодательством порядке министерство имущественных отношений Иркутской области.

На основании Государственного контракта от 19 апреля 2016 г. Номер изъят, заключенного министерством имущественных отношений Иркутской области с (данные изъяты) по результатам определения исполнителя путем проведения конкурса с ограниченным участием (протокол от Дата изъята Номер изъят), (данные изъяты) проведена работа по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области.

По результатам проведенных работ составлен отчет Номер изъят об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области по состоянию на Дата изъята , который согласно положительному экспертному заключению (данные изъяты) от Дата изъята Номер изъят признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности (л.д. 21-35 т. 2).

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда по состоянию на 15 декабря 2015 г. утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 г. № 723-пп «О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области» (в ред. Постановления Правительства Иркутской области от 13 августа 2018 г. № 572-пп).

Сведения о принадлежащих административному истцу нежилых помещениях с кадастровыми номерами Номер изъят и Номер изъят содержатся в ЕГРН. Помещение с кадастровым номером Номер изъят поставлено на государственный кадастровый учет
29 октября 2012 г., помещение с кадастровым номером Номер изъят – 6 февраля 2015 г. (л.д. 180, 186 т.1).

10 декабря 2016 г. на основании Постановления Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 г. № 723-пп в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером Номер изъят в размере 26 572 592,59 руб. по состоянию на 15 декабря 2015 г. с применением удельного показателя кадастровой стоимости в размере 55 954,08 руб. за
1 кв.м (л.д. 81, 166 т. 1).Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости принадлежащих ООО «Салон «Одежда» нежилых помещений могут повлиять на его права и обязанности как собственника и налогоплательщика, поэтому у административного истца имеется право на обращение в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

С целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости административный истец в досудебном порядке обратился в
ООО «Регион-Оценка». Согласно отчету об оценке ООО «Регион-Оценка» от 17 июля 2020 г. Номер изъят рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на
15 декабря 2015 г. составляет 11 200 000 руб. (л.д. 21-71 т.1). Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят согласно отчету об оценке ООО «Регион-Оценка» от
17 июля 2020 г. Номер изъят по состоянию на 15 декабря 2015 г. составляет 14 800 000 руб. (л.д. 83-137 т.1).

Полагая, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости является значительной, ООО «Салон «Одежда» обратилось 25 июня 2020 г. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, предоставив отчеты об определении рыночной стоимости от 22 июня 2020 г. Номер изъят и Номер изъят. Решениями комиссии от 16 июля 2020 г. Номер изъят и Номер изъят заявления ООО «Салон «Одежда» отклонены в связи с несоответствием отчетов требованиям Закона об оценке и федеральным стандартам оценки (л.д. 176, 178 т. 1). 20 июля 2020 г. общество повторно обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, предоставив отчеты об оценке от 17 июля 2020 г. Номер изъят и Номер изъят. Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от 5 августа 2020 г. Номер изъят и Номер изъят заявления отклонены (л.д. 175, 177 т. 1).

В связи с отклонением комиссией заявлений об определении кадастровой стоимости помещений в размере их рыночной стоимости, общество обратилось в Иркутский областной суд с настоящим административным исковым заявлением.

Административным истцом соблюдены сроки обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, установленной в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами Номер изъят и Номер изъят, поскольку с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (10 декабря 2016 г.) установленный статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок не истек.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из разъяснений в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28
«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оценивая представленные административным истцом отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от
17 июля 2020 г. Номер изъят в отношении помещения с кадастровым номером Номер изъят и от 17 июля 2020 г. Номер изъят в отношении помещения с кадастровым номером Номер изъят, составленные оценщиком ООО «Регион-Оценка» А., суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Отчеты содержат точное описание объектов исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Оценщиком обоснован отказ от применения затратного подхода и выбора сравнительного и доходного подхода; корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно и подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы; расчеты не содержат явных методических и арифметических ошибок и являются правильными. Понятна последовательность определения стоимости объектов недвижимости, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объектам оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации и ее авторов, дате ее подготовки, приложены копии используемых оценщиком материалов.

Полномочия А. на осуществление оценочной деятельности проверены. Так, согласно информации, размещенной на официальном сайте Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», А. является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» с
Дата изъята , регистрационный Номер изъят; статус данного оценщика действительный. К отчету приложены договор (полис) обязательного страхования ответственности оценщика Номер изъят от
Дата изъята , полис страхования ответственности при осуществлении оценочной деятельности Номер изъят от Дата изъята , квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от Дата изъята Номер изъят, выданный на три года (л.д. 21-71, 83-137 т.1).

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, отчеты об оценке мотивированы, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данных доказательств недопустимыми (статья 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результата проведения оценки, не выявлено.

Отраженные в решениях комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от
16 июля 2020 г. Номер изъят и Номер изъят, от 5 августа 2020 г. Номер изъят и Номер изъят недостатки отчетов (л.д. 175-178 т. 1) не влияют на результат оценки объектов недвижимости; в решениях комиссии не отражены значимость выявленных в отчете нарушений и их влияние на итоговую величину стоимости объектов оценки.

Лица, участвующие в деле, их представители отчеты не оспаривали, согласились с ним, возражений относительно величины установленной отчетами рыночной стоимости объектов недвижимости не заявили. Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных отчетами сведений о величине рыночной стоимости принадлежащих административному истцу нежилых помещений, доказательств того, что рыночная стоимость объектов оценки является иной, административным ответчиком и заинтересованными лицами суду не представлено. Напротив, в письменном отзыве на исковое заявление представитель Правительства Иркутской области указал на то, что представленные отчеты соответствуют действующему законодательству и федеральным стандартам оценки.

На основании изложенного суд признает отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 17 июля 2020 г.
Номер изъят в отношении помещения с кадастровым номером Номер изъят и от 17 июля 2020 г. Номер изъят в отношении помещения с кадастровым номером Номер изъят, составленные оценщиком ООО «Регион-Оценка» А., надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость помещений с кадастровыми номерами Номер изъят, Номер изъят, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Оценивая имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и удовлетворения административных исковых требований
ООО «Салон «Одежда» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером Номер изъят равной его рыночной стоимости по состоянию на
15 декабря 2015 г. в размере 11 200 000 руб. и нежилого помещения с кадастровым номером Номер изъят равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 декабря 2015 г. в размере 14 800 000 руб.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от
29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав.

В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в ЕГРН, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости».

В этой связи в резолютивной части решения суда надлежит указать сведения о дате обращения ООО «Салон «Одежда» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости 25 июня 2020 г., о дате обращения ООО «Салон «Одежда» в Иркутский областной суд с настоящим административным исковым заявлением – 6 августа 2020 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Салон «Одежда» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером Номер изъят, площадью 315,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес изъят>, - в размере его рыночной стоимости 11 200 000 руб. по состоянию на 15 декабря 2015 г.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером Номер изъят, площадью 474,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес изъят>, - в размере его рыночной стоимости 14 800 000 руб. по состоянию на 15 декабря 2015 г.

Дата обращения общества с ограниченной ответственностью «Салон «Одежда» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости
25 июня 2020 г., дата обращения в суд – 6 августа 2020 г.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Председательствующий судья С.А. Черткова

Мотивированное решение изготовлено 4 сентября 2020 г.