Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению представителя <...> действующего на основании доверенности < Ф.И.О. >3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

представитель <...> действующий на основании доверенности < Ф.И.О. >3 обратился в суд с административным исковым заявлением, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «для производства по разливу безалкогольных напитков», расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, <...>, <...> размере его рыночной стоимости, равной <...> по состоянию на <...>.

Также заявитель просит обязать филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <...> (далее филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по <...>) внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что на основании договора аренды от <...><...><...> является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>.

Расчет арендной платы осуществляется на основании постановления главы администрации Краснодарского края от <...><...> «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края», по которому кадастровая стоимость земельного участка является определяющей.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от <...><...> утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края по состоянию на <...>. Государственной оценкой кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере <...> рублей.

Согласно отчету от <...> № <...>, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью «<...> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на <...> составила <...> рублей. Экспертным заключением <...>» выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> превышает его рыночную стоимость, что нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, исчисляемой от кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца, действующий на основании доверенности < Ф.И.О. >4 настаивал на удовлетворении заявленных требований. С результатами судебной экспертизы, проведенной в ходе судебного разбирательства не согласился, просил суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель администрации муниципального образования <...> в судебное заседание не явился, в поступившем в суд ходатайстве просил рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации, в удовлетворении заявленных требований просил отказать.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра») в зал судебного заседания не явилась. В отзыве, представленном в суд, просила также рассмотреть дело в отсутствие представителя, при разрешении исковых требований полагалась на усмотрение суда.

Представитель департамента имущественных отношений по <...> и представитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по <...> в зал судебного заседания не явились.

Неявившиеся лица надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания, о чем имеются соответствующие уведомления в деле. На основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд читает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив доводы заявителя, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Экономические характеристики земельного участка с кадастровым номером <...> определены при проведении работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Краснодарского края подрядной организацией <...> по состоянию на <...>. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов <...> утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от <...><...>.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от <...><...><...>» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «для производства по разливу безалкогольных напитков».

Обосновывая свою правовую заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, заявитель ссылается на то, что в соответствии с договором аренды земельного участка от <...><...>, заключенному с департаментом имущественных отношений <...>, арендная плата определяется кадастровой стоимостью земельного участка и рассчитывается в процентах.

Согласно кадастровой справки от <...>, представленной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет <...> рублей. Дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка <...>

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии, при этом, основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно отчету от <...> № <...> выполненному Обществом с ограниченной ответственностью <...> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на <...> составила <...> рублей.

<...> представитель <...>» обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <...> краю.

Решением Комиссии от <...> отклонено заявление представителя <...> о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости недвижимости. Основанием для отклонения заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости недвижимости послужило несоответствия оформления и содержания отчета представленного административным истцом в Комиссию от <...><...> выполненного Обществом с ограниченной ответственностью <...>

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим, отчёт об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

В связи с возникшими сомнениями в достоверности установленной рыночной стоимости отчета от <...><...> судом, по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная экспертиза.

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

определить рыночную стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «для производства по разливу безалкогольных напитков», расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, <...>, <...> размере его рыночной стоимости, по состоянию на <...>.

Заключением судебной экспертизы установлено, что рыночная стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером <...> - по состоянию на <...> составляет <...> рублей.

Как уже указывалось выше, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на <...> была определена на основании результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов <...> в размере <...> рублей.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона).

Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО <...>)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от <...><...>.

Приказом Минэкономразвития России от <...><...> утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО <...>)» (далее – ФСО <...>), положения которого являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО <...>).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7 ФСО <...>).

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> оценщик < Ф.И.О. >5 использовал сравнительный подход.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО <...>).

Согласно пункту 22 ФСО <...> сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщиком выбраны единицы сравнения и проведен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения обоснован оценщиком. Оценщик обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения в соответствии с требованиями подпункт «а» пункта 22 ФСО <...>.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО <...>)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от <...><...>, при составлении отчёта об оценке оценщик придерживается принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы, пояснения эксперта < Ф.И.О. >5, допрошенного в суде в качестве эксперта, который подтвердил выводы, изложенные в экспертном заключении, и величину определенной им рыночной стоимости земельного участка, установил, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При этом допущенные оценщиком нарушения требований, предъявляемых к форме и содержанию отчета, носят формальный характер, касаются степени обоснованности и влияют на вывод в пределах нескольких процентов. В целом полученная рыночная стоимость объекта недвижимости соответствует рыночному диапазону, расчеты не имеют ошибок, повлиявших на достоверность итогового вывода.

Таким образом, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, допущенные оценщиком неточности являются несущественными и не повлекли нарушение прав административного истца.

В то же время, по мнению суда, информация, использованная оценщиком < Ф.И.О. >6 при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, представленного <...> не удовлетворяет указанным выше требованиям.

При указанных обстоятельствах заявление <...> об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 20, 175, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении требований <...>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «для производства по разливу безалкогольных напитков», расположенного по адресу: <...>, <...>, <...>, <...> размере его рыночной стоимости, равной 9 467 400 рублей по состоянию на <...> - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено <...>.

Судья краевого суда < Ф.И.О. >8