Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО1, ФИО2, представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы по административному делу по административному исковому заявлению ФИО4 к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с административным исковым заявлением к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», в котором просила признать решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2022/000096 от 31 января 2022 года незаконным и необоснованным и отменить его, установить по состоянию на 15 декабря 2021 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <адрес> в размере 131 660 000 руб.

В обоснование заявленных требований ФИО4 указала, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал административное исковое заявление, просил его удовлетворить.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании письменные возражения на административное исковое заявление поддержал, просил в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет от 15 декабря 2021 года, выполненный ООО «Аваллон» не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и законодательству в области оценки.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административных истцов, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ФИО4 является собственником нежилого здания с кадастровым номером <адрес>

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 29 июня 2021 года № 712-р «О внесении изменений в приложения № 1, 2 к распоряжению комитета по управлению имуществом Саратовской области от 16 ноября 2020 года № 1110-р» кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <адрес> в размере 268 626 652,95 руб.

30 декабря 2021 года административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 15 декабря 2021 года, составленный ООО «Аваллон» (оценщик ФИО5), согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <адрес> по состоянию на 15 декабря 2021 года определена в размере 131 660 000 руб.

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 31 января 2022 года № ОРС-64/2022/000096 ФИО4 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (магазина) от 15 декабря 2021 года, составленного ООО «Аваллон» (оценщик ФИО5), государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в решении указало, что в отчете расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не соответствует требованиям пункта 23 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7).

Так, на странице 13 отчета оценщик вводит в заблуждение, ошибочно указывая в таблице 6.2.1, что класс отделки здания «простая». Тогда как согласно классификатору качества зданий раздела «Торговля» справочника «Ко-Инвест», где обозначены виды материалов, конструкций и инженерных систем, определяющих класс качества здания, объект оценки относится к классу качества STANDART (средний). Стены наружные – теплоизоляционные системы «Сэндвич», напольные покрытия, инженерные системы (отопление, вентиляция, кондиционирование, системы безопасности), входные группы.

Оценщик ошибочно использовал в качестве объектов-аналогов объекты не сопоставимые с объектом оценки по своим основным пенообразующем характеристикам: местоположению и площади. Площадь объекта-аналога № 2 меньше площади объекта оценки в 36,9 раз. Площадь объекта – аналога № 3 меньше площади объекта оценки в 37,8 раз. Площадь объекта-аналога № 4 меньше площади объекта оценки в 29,8 раз. Площадь объекта-аналога № 5 меньше площади объекта оценки в 8,3 раз. Площадь объекта-аналога № 6 меньше площади объекта оценки в 19,25 раз. Эти объекты аналоги расположены в центральной части города или центре административных районов. Таким образом бюджетным учреждением сделан вывод, что данные объекты относятся к другому сегменту рынка торговой недвижимости.

Оценщик ошибочно рассчитал корректировку на этаж для аналога № 2 расположенном на «высоком цокольном этаже» как 1/2 корректировка переход от второго этажа к цокольному.

Оценщик ошибочно рассчитал арендную ставку как среднее значение между рассчитанной рыночной арендной ставкой и арендной ставкой по данным управляющей компании ООО «Клуб Страйк» (нижняя граница). Распределение оцениваемых помещений по этажам не подтверждено технической документацией.

В отчете об оценке отсутствует документ (Технический паспорт). подтверждающий распределение площадей на полезную площадь, технические зоны и общественные зоны. Следовательно невозможно подтвердить правильность расчета коэффициента аренднопригодной площади.

Рассчитанная оценщиком арендная ставка не соответствует данным, приведенным в разделе 6.2 «Краткое описание местоположение объекта оценки» указанном в виде диапазона 370-2050 руб./кв.м в мес. и в разделе 8.2 «Анализ рынка коммерческой недвижимости и целевого сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект» арендная ставка для ТЦ Happy Moll от 12 000 руб./кв.м в год.

Оценщик рассчитал стоимость земельного участка (-16% от стоимости единого объекта недвижимости), которая составляет 25 077 290,22 руб. В отчете оценщик не предоставляет данных какую часть из общей площади торгового центра занимает объект оценки, и какая часть земельного участка соответственно приходится на оцениваемый объект. Следовательно, невозможно проверить полученную стоимость на соответствие рыночным данным, сложившимся н земельном рынке на дату оценки.

Согласно выводам обжалуемого решения отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункту 5 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее - ФСО № 3).

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

По ходатайству административного истца определением от 31 мая 2022 года назначена судебная экспертиза проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимая Оценочная Компания Саратов» ФИО6 на предмет соответствия отчета об оценке от 15 декабря 2021 года, составленного ООО «Аваллон» (оценщик ФИО5), требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Независимая Оценочная Компания Саратов» ФИО6 отчет об оценке № 2021/12/05КС от 15 декабря 2021 года, составленный ООО «Аваллон» (оценщик ФИО5) признан достоверным, соответствует федеральным стандартам оценки и законодательству в области оценки. Отчет об оценке не допускает неоднозначное толкование; имеющиеся технические ошибки не повлияли на итоговый результат расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Поскольку имелись сомнения в правильности и обоснованности заключения эксперта, по ходатайству административного ответчика судом назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно экспертному заключению Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (эксперт ФИО7) отчет, являвшийся предметом проверки, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. В частности экспертом ФИО7 выявлены несоответствия отчета пункту 5 ФСО № 3, которые повлияли на определение итоговой стоимости объекта оценки, информация, используемая оценщиком не является достоверной.

В частности экспертом ФИО7 установлено, что оценщик не приводит обоснование для расчета арендной ставки, определенной как среднее значение между ставкой, согласно данных управляющей компании и расчетной величиной рыночно обоснованной арендной ставки, отдавая большее предпочтение достоверности фактически сложившейся арендной ставке.

Определенный оценщиком фактический показатель арендопригодной площади («0,754») основан на неподтвержденных данных.

Согласно справочной информации, предоставленной Заказчиком (страница 68 отчета) арендопригодная площадь имеет иные значения, чем информация на которой основан расчет оценщика, которая не подтверждена, что оказывает влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

На странице 58 отчета оценщик определяет потенциальный и действительный валовый доход (таблица 9.4.4) используя арендопригодную площадь объекта оценки, при этом на странице 50 отчета ставка арендной платы рассчитана исходя из общей площади объекта-аналога, что оказывает влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

На странице 60 отчета оценщик применяет корректирующий коэффициент в размере «0,84» на долю в стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости, однако наличие в цене предложений к аренде объектов-аналогов прав на земельные участки, на которых расположены объекты, оценщиком не подтверждено, что могло оказать влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

Кроме того на дату оценки (15 декабря 2021 года) Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки выпущены новые справочники, составленные по данным 3 кварта 2021 года. Справочник оценщика недвижимости -2021. офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. под редакцией ФИО8. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Н. Новгород, 2021 г.

Заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО7 в части определения необоснованным отчета оценщика соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Старший государственный судебный эксперт отдела судебных строительно-технических и землеустроительных экспертиз ФИО7, составившая заключение, имеет высшее образование: квалификация – экономист-менеджер, ВГТУ, диплом ВСБ № от 27 декабря 2003 года; квалификацию магистра: по направлению подготовки «Строительство», ФГБО ВГА-СУ, специальность «Техническая эксплуатация и реконструкция зданий и сооружений», диплом № 05 июля 2014 года; экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», экспертную квалификацию по специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», удостоверение о повышении квалификации № № регистрационный номер № от 04 мая 2016 года ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ, удостоверение о повышении квалификации № № регистрационный номер 0138 от 09 октября 2017 года ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ, диплом о профессиональной переподготовке № регистрационный номер № от 04 июня 2019 года ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ, удостоверение о повышении квалификации № 772413888774 регистрационный номер 0895 от 24 сентября 2021 года ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ, стаж работы с 2012 года, диплом о профессиональной переподготовке ПП № № от 15 марта 2006 года Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)», стаж работы по данной специальности с 2006 года.

Выводы эксперта ФИО7 Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в указанной части об использовании неполных и недостоверных сведений об объектах-аналогах, допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности – федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком ООО «Аваллон» (ФИО5) при составлении отчёта от 15 декабря 2021 года и неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

С учетом изложенного суд приходит в выводу о том, что вывод государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки нежилого здания с кадастровым номером № оценщиком ООО «Аваллон» ФИО5 использованы неполные и недостоверные сведения об объектах-аналогах, допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтвержден заключением эксперта.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ФИО4 в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а, в данном случае, размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером арендной платы, подлежащей уплате административным истцом, и в целях реализации приведённой задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости.

Вместе с тем вывод эксперта об определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № не может быть принят во внимание.

Согласно заключению эксперта ФИО7 от 27 февраля 2023 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, по состоянию на 15 декабря 2021 года определена в размере 172 206 305 рублей.

В судебном заседании представитель административного ответчика просила назначить повторную экспертизу в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости. В обоснование ходатайства указала на то, что экспертом в ходе исследования рынка недвижимости не сделано выводов по рынку недвижимости, к которому относится объект оценки, не указан интервал цен в котором находятся цены предложений по продаже объектов торговой недвижимости, не установлены индикаторы активности/неактивности рынка объекта оценки: объемы спроса и предложений, разброс цен на объекты недвижимости, количество просмотров группы объектов со сходными характеристиками и т. д. В связи с чем утверждение эксперта, что рынок аналогичных объекту оценки объектов недвижимости - неактивный не доказателен и примененная экспертом корректировка на «торг» для «неактивного рынка» неверна, что привело к искажению (занижению) стоимости объекта оценки. Утверждение оценщика об обосновании пассивного рынка в г. Саратове с указанием на отсутствие достаточного количества предложений к продаже сопоставимых объектов в месте расположения объекта исследования, неверно, так как «активность/неактивность» рынка продаж нужно рассматривать в городе, а не только конкретно в месте расположения объекта оценки. Также представитель бюджетного учреждения не согласен с примененными экспертом корректировками на «торг», «этаж», «тип помещения», «наличие земельного участка», «площадь». В целом несогласие с экспертным заключением сводится к не проведению анализа рынка в сегменте, к которому относится объект экспертизы в соответствии с требованиями методологии и практики оценки. Экспертом не сделаны выводы относительно рынка недвижимости и в сегменте рынка объекта экспертизы, необходимые для их оценки, такие как динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов. Эксперт ошибочно в рамках доходного подхода использовал в качестве объектов-аналогов часть объектов из другого сегмента рынка, не приведен анализ стоимости земельных участков единого объекта недвижимости объектов-аналогов, взятой в расчетах. Рассчитанная ставка арендной платы в рамках доходного подхода для объекта оценки занижена, что привело к искажению (занижению)стоимости объекта оценки. В нарушение требований Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» отсутствует возможность проверить обоснованность и достоверность выводов эксперта.

Исследовав заключение эксперта государственного судебного эксперта отдела судебных строительно-технических и землеустроительных экспертиз Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО7 от 27 февраля 2023 года, суд пришёл к выводу о наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта при определении рыночной стоимости нежилого помещения.

В связи с возникшими сомнениями и противоречиями в заключении эксперта по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Федеральный кадастровый центр - БТИ», ФИО9

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью «Федеральный кадастровый центр Бюро техников и инженеров» ФИО9 № 07/2023, исходя из анализа имеющихся данных экспертом сделан вывод о том, что имеющейся информации недостаточно для применения сравнительного и затратного подхода, в связи с чем для определения рыночной стоимости нежилого помещения произведено с использованием доходного подхода.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для сравнения эксперт выбрал четыре объекта. Аналог № 1 помещение в ТЦ «Мой новый», расположенном по адресу: <...>, аналог № 2 помещение в ТЦ «Город», расположенном по адресу: <...>, аналог № 3 помещение в ТЦ «Астера», расположенном по адресу: <...>, аналог № 4 помещение в ТЦ «Город», расположенном по адресу: <...>.

В рамках данного отчёта в качестве единицы сравнения принята арендная ставка за 1 квадратный метр общей площади помещения в месяц. Учитывая, что для использованных аналогов арендная ставка приводится для общей площади помещений (с учётом вспомогательных помещений и помещений общего пользования), то отдельный расчёт аренднопригодных площадей не требовался.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом применены корректировки: условия рынка, корректировка на торг, класс объекта, местоположение в пределах населённого пункта, на этаж, на тип парковки, на общую площадь.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвёл необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, с использованием доходного подхода, с учётом проведенного анализа, расчётов, сделанных допущений и ограничений, на дату оценки 15 декабря 2021 года, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, составила 190 309 000 рублей.

Эксперт ООО «Федеральный кадастровый центр - БТИ» ФИО9, составивший отчёт, является членом саморегулируемой организации оценщиков общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 01 июля 2019 года, эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 10 мая 2018 года № 63, ответственность его застрахована в установленном законом порядке.

Заключение эксперта ООО «Федеральный кадастровый центр - БТИ» ФИО9 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Возражая против данного заключения эксперта, представитель государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» указал на то, что эксперт при применении корректировки «условия рынка» для объекта – аналога № 1 не применил территориальные коэффициенты.

Как следует из дополнительных пояснений эксперта ФИО9, методика «Статриелт» подразумевает, что общий индекс изменения рыночных цен за длительный период равен введению всех полугодовых индексов данного вида недвижимости, находящихся в промежутке между сравниваемыми датами, умноженных на полугодовые поправочные территориальные коэффициенты. Данные коэффициенты указаны на сайте https//statrielt.ru, на котором приведена общая формула расчета изменения рыночных цен коммерческой недвижимости, которая приводит к усредненным данным по рыночным ценам.

С учетом территориальных коэффициентов для областных центров индекс изменения цены для аналога №1 с датой публикации 21 января 2021 года составил 1,01, что соответствует корректировке на условия рынка, примененной экспертом входе расчетов. К исследуемому объекту не было необходимости применять иные территориальные коэффициенты, поскольку Саратовская область не обладает какими-то уникальными характеристиками, отличными от других регионов.

Относительно довода представителя ответчика о том, что экспертом ошибочно отнесено здание, в котором находится объект-аналог № № 2 и 4 к зданию класса В+ (т.е. класс выше чем класс здания объекта оценки (В), в связи с чем ошибочно применил понижающую корректировку на класс объекта для объектов-аналогов № № 2 и 4, экспертом ФИО9 пояснено следующее.

Класс объекта определен на основании двух критериев: уровня отделки и месторасположения объекта. Объект-аналог ТЦ «Город» является бывшим административно-производственным зданием, реконструированным в 2000 –е годы. При анализе объекта-аналога установлено, что уровень отделки выше и местоположение объекта лучше, в связи с чем определен класс объекта как «В+». Изменение первоначального здания очевидно, факт пристроек и изменения фасада в 2014 году может быть установлен с помощью сервисов Яндекс. Панорамы (т.2 л.д. 174), информация об уровне отделки приведена на официальном сайте торгового центра, арендодатели относят объект к классу «А+» с отделкой класса «евроремонт» (т.2 л.д. 175).

Исследуемый объект представляет обычное здание с минимальными затратами, что позволяет его отнести к классу «В». При определении класса объекта использовал архив объявлений, который действует и в настоящее время.

Представителем ответчика указано на ошибочное неприменение корректировки на техническое состояние здания для всех объектов-аналогов, построенных в 1970, 1984, 2000 г.г., на что экспертом пояснено, что техническое состояние таких объектов-аналогов сопоставимо с исследуемым объектом, несмотря на то, что износ у всех торговых центров разный. В отношении аналога №1 – ТЦ «Мой Новый», 1970 года постройки, представляется сомнительным установка в 1970 году эскалаторов, вентилируемых фасадов и панорамного остекленения. Относительно других аналогов (№3 ТЦ «Астера») не ясно, на основании каких доказательств сделан вывод, что несущие конструкции кирпичного здания (по данным ЕГРН) 2 группы капитальности с нормативом службы 125 лет, 2000 года постройки, износились до удовлетворительного состояния.

При сравнении с объектами-аналогами эксперт руководствовался тем, что торговые центры являются действующими и согласно внешнему виду ни один из них в капитальном ремонте не нуждается.

Относительно довода об ошибочном применении корректировки на общую площадь, которая применена экспертом как на единый объект, эксперт ФИО9 пояснил, что в качестве аналогов им использованы не места в торговом центре, а большие помещения в торговом центре. При определении рыночной стоимости объекта исследования в качестве единицы сравнения использовалась арендная ставка за 1 кв.м общей площади. В качестве аналогов также использовалась арендная ставка за общую площадь объекта-аналога.

В данном случае, сдается в аренду не часть торгового зала, а часть этажа с подсобным помещениям (лестничные клетки, проходы под точечные объекты, банкоматы торговые островки и т.п.), в связи с чем арендная ставка будет ниже. Поскольку исследуемый объект является помещением, представляющим часть торгового центра, то использовать в качестве аналогов отдельные части помещения, было бы некорректно. Собственники помещений (этажей) в торговом центре вправе сдавать отдельные точки своих помещений. В объектах-аналогах предметом сделок являлась часть общей площади торгового центра, а не торговых помещений.

Возражая по указанным доводам, не учитывается, что для якорных арендаторов арендодателем предоставляется скидка либо льгота. Так, удельная арендная плата за 1 кв.м площади под размещение вендингового автомата и за все здание торгового центра должна быть идентичной, что не соответствует действительности.

Также указано на то, что эксперт необоснованно завысил величину операционных расходов, что привело к занижению стоимости объекта недвижимости.

Однако, как пояснил эксперт ФИО10, в материалах дела имеется информация, данная ООО «Клуб Страйк» об основных показателях эффективности эксплуатации исследуемого объекта, согласно которым выручка от используемого исследуемого объекта снизилась (в 2020 году – 35%, в 2021 году – 40%). Верхняя граница операционных расходов на содержание коммерческой недвижимости составила 38,3%. Применена верхняя граница операционных расходов, поскольку данный объект является относительно большим для Саратовской области.

Что касается отказа от использования среднего значения величины операционных расходов, то следует иметь в виду, что объект исследования представляет собой часть общей площади более 8000 кв.м крупного торгового центра, такой объект не является типичным на рынке недвижимости Саратова, поэтому применены средние значения величины операционных затрат.

Что касается возражений об отсутствии анализа рынка земельных участков, аналогичных участку, относящемуся к объекту оценки, то согласно заключению эксперта, в соответствие с публичной картой здание, в котором расположено исследуемое помещение, находится на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 37 000 кв.м. Часть здания, в котором расположено исследуемое помещение, расположено на прилегающих земельных участках с кадастровыми номерами №. Помещения в этой части представляют собой внутренние помещения торгового центра, не обеспеченные отдельной входной группой. Соответственно, арендаторы данных помещений имеют право пользования частью земельного участка с кадастровым номером №, в том числе расположенной на нем парковкой, применил коэффициент не на часть торгового центра, а на общую часть торгового центра.

Кроме того, путем произведенных расчетов и корректировки на вид разрешенного использования экспертом установлено, что удельная стоимость земельного участка под объектом исследования практически соответствует рынку, и опровергает утверждения административного ответчика.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая, что заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нарушений, как процессуального законодательства, так и об оценочной деятельности не содержит, суд считает, что в заключении содержатся достоверные сведения о рыночной стоимости нежилого помещения, не вызывающие сомнений.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчёте, то есть 15 декабря 2021 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 30 декабря 2021 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО4 к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <адрес>, по состоянию на 15 декабря 2021 года, в размере 190 309 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 30 декабря 2021 года.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО4 в части требования об оспаривании решений бюджетного учреждения отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева