Гражданский кодекс часть 1

Гражданское дело №3а-229/2016 по административному исковому заявлению ЗАО «Нива» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя ЗАО «Нива» Сягаевой Е.А.,

У с т а н о в и л :

ЗАО «Нива» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости в размере 20 486 855 руб. Также просило обязать ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области внести изменения в Государственный кадастр недвижимости в сведения о кадастровой стоимости земельного участка, указав кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 20 486 855 руб.

Представитель административного истца поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, мэрия г.о.Тольятти, ООО «Альфа-Капитал» не обеспечили участие в суде своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, мэрия г.о.Тольятти, Управление Росреестра по Самарской области, ООО «Альфа –Капитал» представили письменные отзывы на заявленные требования.

В соответствии со ст.150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает требования ЗАО «Нива» подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что ЗАО «Нива» является собственником земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: <адрес> / основание: свидетельство о праве собственности на землю №./.

На основании договора аренды № и соглашений об уступке прав и обязанностей по договору аренды спорный земельный участок передан в аренду ООО «Альфа-Капитал».

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ года.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена приложением №1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года в размере 53 065 030,77 руб..

Датой определения кадастровой стоимости является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ЗАО «Нива», не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, обратилось к ФИО1 для определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчета об оценке №, выполненного оценщиком ФИО1., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 20 486 855 руб..

В соответствии со ст.17.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Представленное в суд экспертное заключение №, выполненное <данные изъяты>, членом которой является оценщик ФИО1., подтвердило соответствие отчета требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, а также подтвердило итоговую величину рыночной стоимости, определенную в отчете об оценке.

Ссылаясь на подготовленный по его заказу отчет, истец указал, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость спорного земельного участка, что влечет нарушение его прав, в связи с этим обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Комиссия отклонила заявление ЗАО «Нива» и в решении № указала, что объект оценки застроен, при этом оценщик проводит на стр.9 SWOT анализ по малоэтажной застройке; отсутствует описание улучшений земельного участка; в анализе ценообразующих факторов отсутствуют диапазоны значений факторов стоимости /местоположение, площадь, ближайшее окружение/; значения факторов по стоимости не совпадает по виду и содержанию с диапазоном значений факторов по стоимости по анализу рынка; не описаны правила отбора аналогов- например, почему из двух аналогов аналогичного значения выбран более дешевый; проводится сравнение по факторам стоимости, не описанным в анализе рынка.

После этого административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного гражданского дела.

В соответствии со ст.12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проанализировав отчет об оценке, выполненный ФИО1 суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В отчете об оценке приведены допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, стандарты оценки, описание объекта оценки, анализ рынка.

Как указано на стр.9 отчета рыночная стоимость оцениваемого земельного участка для целей пересмотра кадастровой стоимости оценивается, исходя из его фактического использования –для дальнейшей эксплуатации производственной базы.

Для исследования оценщиком применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 квадратного метра объектов-аналогов.

Оценщик привел анализ и расчет вносимых корректировок на стр.28-30.

Округленная рыночная стоимость земельного участка, полученная сравнительным подходом, составляет 20 486 855 руб.

Приведенные в решении Комиссии замечания на отчет об оценке, суд считает несостоятельными.

Так, Комиссия указала, что объект оценки застроен и при этом оценщик -привела анализ по малоэтажной застройке.

Данный вывод Комиссии не соответствует материалам дела.

На стр.6 отчета оценщик указала, что земельный участок имеет административно-бытовое здание Лит.А, здание производственного цеха ЛитА1, здания складов Лит.А2,А3. Анализ малоэтажной застройки, на которую указала Комиссия, оценщик не проводила и информация по нему в отчете отсутствует.

Пунктом 11 подпунктом «г» ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России №611 от 25.09.2014 г., предусмотрено, что последовательность проведения анализа рынка недвижимости определяется, в том числе путем анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

При этом, как указано в том же ФСО №7, оценщик вправе самостоятельно определять достаточность приведенной информации.

На странице 17-18 отчета оценщик привела анализ ценообразующих факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, указав, что к ценообразующим факторам относятся: вид сделки условии финансирования, поправка на торг, местоположение, наличие инженерных коммуникаций и возможность их подключения, транспортная доступность, планируемое или ведущееся в непосредственной близости строительство новых объектов различного назначения, экологическая обстановка, форма рельефа, состояние грунтов.

В анализе рынка на стр.13 отчета оценщик указала, что одним из ценообразующих факторов является местоположение земельного участка, а также его близость к транспортным развязкам. По выставленным на продажу земельным участкам нельзя однозначно судить о прямом влиянии того или иного фактора на удельную стоимость земли. На диаграммах 2 и 3 на стр.13 отчета показана зависимость стоимости 1 кв.м участка под коммерческую застройку от площади для участков собственности и для участков в аренде.

На стр.17 отчета приведен диапазон цен предложений на рынке коммерческой недвижимости по данным отчета управления организации муниципальных торгов мэрии г.о.Тольятти по итогам работы на 2012 год.

Проанализировав сегмент рынка объекта оценки, на стр.18 оценщик пришла к выводу о том, что удельная цена земельных участков в промзоне Автозаводского района предложенных к продаже/без учета скидки на торг/, на дату оценки с учетом всех имеющихся данных будет находиться в диапазоне от 438 руб./кв.м до 1000 руб./кв.м.

Оценщик указала, что на величину поправки на местоположение оказывают влияние уровень развития рынка административной недвижимости в районе, в котором расположен объект-аналог, расположение объектов вблизи центральных улиц, близость объектов к транспортным магистралям.

Корректировки на местоположение оценщиком не вводились ввиду того, что все аналоги, как и оцениваемый объект, находятся в промзоне Автозаводского района, в сопоставимой оценочной зоне.

Корректировки на масштаб введены по данным «Справочника корректировок для оценки стоимости земельных участков часть 2», выпущенного ООО «<данные изъяты>» в 2012 году.

На страницах 25 отчета оценщик выполнила анализ следующих ценообразующих факторов: условия продаж, дата продажи.

Оценщик отказалась от применения корректировок на состав передаваемых прав, на условия финансирования, на условия продаж, обосновав отказ от их введения на стр.28 отчета, поэтому Утверждение Комиссии о том, что не по всем ценообразующим факторам оценщик произвела сравнения, является необоснованным.

Замечание Комиссии относительно отсутствия в отчете правил отбора аналогов, суд считает необоснованным.

На странице 26 отчета приведены правила подбора аналогов, из которых следует, что даты сделок, площади, транспортная доступность с одинаковой удаленностью от города и с аналогичной интенсивностью движения транспорта позволили отнести выбранные объекты к аналогам объекта оценки.

На странице 6 отчета оценщик привела описала строения, расположенные на земельном участке, указала их площадь, этажность, а также собственника строений.

Стороны не привели конкретных замечаний к отчету об оценке, ходатайств о назначении судебной экспертизы стороны не заявили, доказательств иной величины рыночной стоимости не представили.

Оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает, поскольку отчет об оценке признается судом достоверным доказательством.

Принимая во внимание отчет об оценке, подтвержденный положительным экспертным заключением, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке, является достоверной, и, признавая, что завышение кадастровой стоимости нарушает права административного истца, полагает, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной в размере 20 486 855 руб. подлежит удовлетворению.

Доводы мэрии г.о.Тольятти о недопустимости существенного /более чем на 61,3%/ снижения стоимости земельного участка, суд считает несостоятельными.

Расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью обусловлено разными методами их оценки.

Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки земель, тогда как рыночная стоимость определяется с учетом характеристик конкретного земельного участка.

В соответствии с п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30.06.2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения ЗАО «Нива» с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 24.12.2015 года.

Вместе с тем, суд не усматривает оснований для удовлетворения требования административного истца об обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области внести в ГКН сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка ввиду следующего.

В соответствии со ст.24.20 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, в ГКН вносятся сведения об изменении кадастровой стоимости на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие решения об обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области внести такие сведения не требуется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65-66 ЗК РФ, ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.175-180,249 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требования ЗАО «Нива» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 в размере 20 486 855 руб.

В остальной части иска отказать.

Датой обращения ЗАО «Нива» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 24.12.2015 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.