Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Дом моды «Волга» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Акционерное общество (АО) «Дом моды «Волга» обратилось в суд с административным исковым заявлением с учетом уточнений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, наименование: нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, площадью №, 3 кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, помещения подавала № в размере его рыночной стоимости 182 505 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Административный иск обоснован следующим: АО «Дом моды «Волга» является собственником указанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила № рублей.

Установленная кадастровая стоимость существенно выше его рыночной, чем нарушаются права заявителя как плательщика налога на имущество.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Баранова Н.В. административное исковое заявление поддержал, уточнив, что необходимо установить рыночную стоимость объекта оценки согласно заключению эксперта.

Представитель административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> Шагабутдинова А.А. возражал против требований, указав, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и заключение эксперта не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Управлением Росреестра по <адрес> на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Замечаний к отчету оценки рыночной стоимости нежилого объекта оценки не имеет. Подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости на ДД.ММ.ГГГГ.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что АО «Дом моды «Волга» является собственником сорного объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации определено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до ДД.ММ.ГГГГ единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно положениям статей 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения - нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, определяется как кадастровая стоимость.

<адрес> от 15.10.2003г. №-з «О налоге на имущество организаций в <адрес>» установлены ставки налога на имущество, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество являются публичными, вопрос определения налога на имущество урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, принадлежащего ему на праве собственности.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории <адрес>" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере № рублей.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административным истцом был представлен отчет ИП Благова В.В. от ДД.ММ.ГГГГ оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Выводы оценщика в представленном отчете потребовали проверки у суда на предмет их достоверности.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Назначая судебную оценочную экспертизу, суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости спорного нежилого объекта в целях установления его объективной стоимости.

Анализируя представленное заключение эксперта ООО «Яр-Оценка» Халиулиной С.В. от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

В ходе производства судебной экспертизы экспертом установлено, что отчет, выполненный ИП Благовым В.В., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО, установленная оценщиком рыночная стоимость объекта недвижимости является недостоверной. В заключении эксперта определена рыночная стоимость спорного нежилого объекта оценки на ДД.ММ.ГГГГ в размере 182 505 000 рублей.

В частности, экспертом установлено, что оценщиком неправильно определена площадь земельного участка под зданием, что привело к неверному результату определения рыночной стоимости объекта оценки. Используемые оценщиком аналоги в достаточной степени не идентифицируются, что привело к некорректности корректировок, не выполнена корректировка на передаваемые права. Примененный оценщиком коэффициент капитализации завышен, что привело к занижению стоимости объекта оценки.

Данные выводы эксперта достаточно обоснованы, мотивированны и не опровергнуты участниками процесса.

Из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что эксперт проанализировал рынок объекта оценки. Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован доходный подход. В экспертном заключении приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта доходным подходом.

В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения. Кроме того, в экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Суд находит данные выводы эксперта Халиулиной С.В. обоснованными и не противоречащими пункту 5 Федеральных стандартов оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№.

В возражениях на экспертное заключение административным ответчиком приведены доводы о том, что экспертом при расчете рыночной стоимости доходным подходом использованы данные по операционным расходам, предоставленные собственником без анализа на соответствие рыночным данным, рыночная стоимость объекта определена без учета НДС.

Суд находит данные замечания необоснованными и подлежащими отклонению.

Судом установлено, что объект экспертизы представляет собой торгово-офисное здание крупного масштаба. При этом, в заключении эксперта определено, что уровень его загрузки соответствует рынку (справочным показателям). Арендные ставки также соответствуют рыночному уровню.

При проведении исследования объекта оценки экспертом выполнен анализ, в том числе и на соответствие нормативным, теоретическим значениям основных операционных расходов.

Экспертом установлено, что управление спорным объектом недвижимости осуществляется собственными силами без привлечения сторонних организаций.

Определяя операционные расходы в сумме № руб/год, эксперт учел расходы организации на коммунальные платежи, содержание здания (в том числе охрана), заработную плату сотрудников.

Произведенный расчет эксперта основан на исследованных им документах, является обоснованным, и административным ответчиком не опровергнут.

Расчет Департамента соответствия (не соответствия) уровня операционных расходов рынку, содержащийся в отзыве, суд не может принять во внимание, поскольку не учитывается тот факт, что в аренду сдаются не все площади, в расчет ДВД входят суммы не по расчетным данным, не учтена возможность сдачи в аренду помещений 5 этажа.

Кроме того, доказательства, свидетельствующие о неэффективном управлении спорным объектом недвижимости, материалы дела не содержат.

С учетом методической литературы, данных штатного расписания организации, фонда оплаты труда сотрудников, оценщик в своих расчетах пришел к выводу, что расходы на управление объекта экспертизы не являются неэффективными, а соответствуют нормальному уровню.

Довод Департамента о необоснованном исключении экспертом из расчета рыночной стоимости объекта недвижимости НДС, опровергнут заключением судебной оценочной экспертизой и пояснениями эксперта в судебном заседании.

Суд отмечает, что эксперт в расчетах при определении рыночной стоимости специально не выделял в её составе НДС, что не противоречит законодательству об оценочной деятельности.

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлены.

По изложенным мотивам при определении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости суд исходит из заключения судебной экспертизы.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, то есть – ДД.ММ.ГГГГ.

При рассмотрении дела суд также считает необходимым разрешить вопрос о взыскании расходов за проведенную судебную экспертизу в размере № рублей по следующим основаниям.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В силу части 1 статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

По смыслу указанных норм при разрешении вопроса о взыскании судебных издержек в порядке, предусмотренном части 3 статьи 108 КАС РФ следует учитывать и положения статьи 111 КАС РФ.

Таким образом, при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов на проведение экспертизы, в случае, когда денежная сумма, подлежащая выплате эксперту, не была предварительно внесена стороной на счет суда в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 109 КАС РФ, денежную сумму, причитающуюся в качестве вознаграждения эксперту за выполненную им по поручению суда экспертизу, следует взыскивать с проигравшей административное дело стороны.

Проигравшей стороной, за счет которой подлежат взысканию судебные расходы на проведение судебной экспертизы, является Департамент имущественных и земельных отношений <адрес>, поскольку данный орган власти утвердил оспариваемые результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная судом, превышает рыночную более чем на 50%, является существенной, что не освобождает данного административного ответчика от несения судебных расходов.

Стоимость проведенной судебной экспертизы составляет № рублей, что подтверждено счетом на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данная стоимость доказана допустимым доказательством и ничем не опровергнута. Экспертом представлено заключение по исследованию отчета оценщика.

При указанных обстоятельствах сумма в размере № рублей подлежит взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений <адрес>.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости наименование: нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, площадью № кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, помещения подавала №, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Яр-Оценка» судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере № рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Нуждин