Гражданский кодекс часть 1

с участием: представителя административного истца Иванова А.Г. – Сергеева И.В., представителя административного ответчика Правительства Белгородской области Егоровой Н.П., представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области Некрасова Е.Л.;

в отсутствие: административного истца Иванова А.Г., представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (далее – Управление Росреестра по Белгородской области), представителя заинтересованного лица ООО НПО «ГеоГИС»,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Иванова Андрея Геннадьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию недостоверности сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости,

установил:

Иванов А.Г. обратился с административным иском, изменив основание которого просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 50000+/-56 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования (по состоянию на 01.01.2016): для строительства нежилого здания (ферма по развитию крупного рогатого скота), расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2016, в размере <данные изъяты> руб., исходя из удельного показателя кадастровой стоимости 15 группы видов разрешенного использования земельных участков – 5,57 руб./кв.м «Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования»; а также просил обязать административного ответчика внести в Единый государственный реестр недвижимости новую кадастровую стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> руб.

Административный истец полагал неправильным отнесение земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> при его государственной кадастровой оценке к 17 группе видов разрешенного использования, исходя из наименования вида разрешенного использования данного участка.

Иванов А.Г., будучи арендатором вышеназванного земельного участка, полагает, что результаты государственной кадастровой оценки этого участка завышены, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости участка.

Административный истец в суд не явился, направил своего представителя Сергеева И.В., который поддержал требования, сославшись на то, что вышеуказанный земельный участок с момента его формирования и по настоящее время относится к земельным участкам, предназначенным для сельскохозяйственного использования, согласно наименованию вида его разрешенного использования - для строительства фермы по развитию крупного рогатого скота, а оценивался при проведении государственной кадастровой оценки как участок для строительства торгово-офисных зданий, что и повлекло завышенную кадастровую стоимость данного участка.

Представители административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области возражали против требований.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области, заинтересованное лицо ООО НПО «ГеоГИС», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области не привлекалось к участию в деле, поскольку с 01.01.2017 года данное учреждение не осуществляет полномочия по государственному кадастровому учету (в силу положений ст.ст. 3,4 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). По настоящему спору ФГБУ «ФКП Росреестра» не рассчитывало оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Иванов А.Г., будучи главой крестьянского (фермерского) хозяйства с ДД.ММ.ГГГГ (согласно свидетельству межрайонной ИФНС России № 4 по Белгородской области (серии №), является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 50000+/-56 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования (по состоянию на 01.01.2016): для строительства нежилого здания (ферма по развитию крупного рогатого скота), вид разрешенного использования с сентября 2017 года: для обслуживания нежилого здания (ферма по развитию крупного рогатого скота), срок аренды: с 10.04.2014 по 14.02.2019, с 20.09.2017 по 20.09.2066 (что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.09.2017 № 31/008/059/2017-4263, договором аренды земельного участка № 55-2/17 от 25.09.2017).

Арендная плата рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка (в соответствии с приложением к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ). В связи с чем, административному истцу принадлежит право оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка (статья 245 КАС РФ).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб. установлена по состоянию на 01.01.2016 года постановлением Правительства Белгородской обл. от 21.11.2016 № 418-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области» (выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26.09.2017 № 31/ИСХ/17-597176, от 10.01.2018 № 31/ИСХ/18-49).

В силу ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Исходя из содержания статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», действовавшей до 1 января 2017 г., кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости. Согласно пункту 2 части 1 статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ошибкой в государственном кадастре недвижимости, является воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастровая ошибка в сведениях).

В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (далее - Правила), и пунктом 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15 февраля 2007 г. № 39 (далее - Методические указания), государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования.

Методическими указаниями определены виды разрешенного использования земельных участков, в том числе:

земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (пункт 1.2.15);

земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (пункт 1.2.17).

Исходя из положений пунктов 2, 6, 7, 16 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, отнесение объекта кадастровой оценки к какому-либо виду разрешенного использования является результатам работы оценщика, который при этом руководствуется приказом Минэкономразвития РФ № 39.

Согласно пункту 14 ФСО № 4, при определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

Как следует из средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Белгородской области по кадастровым кварталам, утвержденных постановлением Правительства Белгородской обл. от 21.11.2016 N 418-пп, удельный показатель, примененный к расчету оспариваемой кадастровой стоимости (<данные изъяты> руб.) земельного участка с кадастровым номером № (площадью 50000 кв.м), соответствует среднему значению удельного показателя 17-й группы видов разрешенного использования в кадастровом квартале № – 503,33 руб. за 1 кв.м (строка 1624 названных средних значений), исходя из расчета: <данные изъяты> руб./ <данные изъяты> кв.м = 503,3 руб./кв.м. Данное обстоятельство подтверждает факт проведения государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером № с отнесением этого участка оценщиком ООО НПО «ГеоГИС» (названная организация выполняла работы по государственной кадастровой оценке в рамках государственного контракта от 29 апреля 2016 года № 1) к 17-й группе видов разрешенного использования (согласно пункту 1.2.17 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39, - «Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии»).

Суд приходит к выводу о том, что оценщиком была допущена ошибка (квалифицировавшаяся до 01.01.2017 года как кадастровая согласно статье 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), выразившаяся в неправильном определении группы видов разрешенного использования для земельного участка с кадастровым номером №, который должен был относиться при государственной кадастровой оценке к 15-й группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет (образован) из земель населенных пунктов 24.12.2013 года администрацией Старооскольского городского округа Белгородской области для строительства нежилого здания (ферма по развитию крупного рогатого скота) согласно постановлению администрации от 29.11.2013 № 4371 «Об образовании земельного участка по адресу: <адрес>. Именно установленный администрацией Старооскольского городского округа вид разрешенного использования земельного участка был внесен в сведения государственного кадастра недвижимости при постановке данного участка на государственный кадастровый учет.

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей) относится к сельскохозяйственному использованию земельных участков (1.8 – скотоводство).

Именно для строительства фермы по развитию крупного рогатого скота земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен Иванову А.Г. в аренду Старооскольским городским округом (арендодателем), согласно постановлению от 14.02.2014 № 409 и договору аренды № 3-2/14 от 14.02.2014 года, сроком с 14.02.2014 по 14.02.2019. Период аренды включает и дату 01.01.2016, по состоянию на которую проведена государственная кадастровая оценка данного участка.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). В связи с чем, Иванов А.Г. не вправе был осуществлять строительство на предоставленном ему в аренду земельном участке объекта иного назначения, кроме как фермы по развитию крупного рогатого скота.

На момент формирования земельного участка с кадастровым номером № и по состоянию на 01.01.2016, данный участок относился к территориальной зоне П-3 – зоне размещения производственно-коммунальных объектов III класса санитарной классификации предприятий (согласно выписке от 25.12.2017 из Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 25.02.2011 № 545 (в ред. до 01.01.2016). При этом, в соответствии с генеральным планом Старооскольского городского округа, утвержденным решением Совета депутатов Старооскольского городского округа, от 29.12.2009 № 391, функциональная зона, в которой расположен вышеуказанный земельный участок, арендуемый Ивановым А.Г., определена как «Производственная (объекты АПК).

Впоследствии территориальная зона в части расположения земельного участка с кадастровым номером № приведена в соответствие с функциональной зоной, а именно, данный земельный участок стал относиться к территориальной зоне Сх2 – зоне сельскохозяйственного использования (сельскохозяйственного производства) для животноводства (объекты АПК), указанная зона в качестве основного вида разрешенного использования предусматривает осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением крупного рогатого скота. Данное обстоятельство подтверждено выпиской от 01.09.2017 из Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 25.02.2011 № 545.

По состоянию на 01.01.2016 года земельный участок с кадастровым номером № не был застроен.

Администрация Старооскольского городского округа выдала административному истцу 18.08.2016 года разрешение на строительство нежилого здания – фермы на земельном участке с кадастровым номером №, а 11.11.2016 – разрешение на ввод фермы в эксплуатацию. На указанном участке Иванов А.Г. возвел также нежилое здание- административно-бытовой корпус (кадастровый номер №), который по сути предназначен для обслуживания главной вещи –фермы (статья 135 ГК РФ). Данные обстоятельства подтверждаются соответствующими выписками из ЕГРН от 10.01.2018 № 31/001/059/2018-014, № 31/001/059/2018-015).

После постановки на государственный кадастровый учет 16.12.2016 нежилых зданий с кадастровыми номерами №, № земельному участку, арендуемому Ивановым А.Г., был изменен вид разрешенного использования в части слов «для строительства» на слова «для эксплуатации», согласно ответу филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области от 11.01.2018 № 2.16-10/128, постановлению администрации Старооскольского городского округа от 20.09.2017 № 3939 «О прекращении права аренды Иванова Андрея Геннадьевича на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> 1, и предоставлении ему данного участка в аренду, сроком на 49 лет, для обслуживания нежилого здания (ферма по развитию крупного рогатого скота)».

Вышеуказанные решения и действия органов местного самоуправления Старооскольского городского округа: установление вида разрешенного использования земельного участка при его формировании – для строительства фермы по развитию крупного рогатого скота, передача Иванову А.Г. этого участка в аренду для использования в строгом соответствии с установленным видом разрешенного использования, приведение территориальной зоны, в которой расположен данный участок, в соответствии с функциональной зоной и видом разрешенного использования данного участка, выдача Иванову А.Г. разрешения на строительство фермы по развитию крупного рогатого скота на указанном земельном участке, выдача разрешения на ввод фермы в эксплуатацию, заключение нового договора аренды этого участка – для эксплуатации фермы, свидетельствуют о том, что земельный участок с кадастровым номером № с момента его образования и по настоящее время предназначался для сельскохозяйственного использования, в связи с чем, он должен был оцениваться при государственной кадастровой оценке по 15-й группе видов разрешенного использования.

У названного земельного участка отсутствуют характеристики, позволяющие отнести его к 17-й группе видов разрешенного использования.

Доводы представителей администрации Старооскольского городского округа и Правительства Белгородской области о том, что земельный участок с кадастровым номером № на момент его образования относился к территориальной зоне П-3 и по этому основанию якобы обоснованно вошел в 17-ую группу видов разрешенного использования – являются несостоятельными.

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, пункт 2 и пункт 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки; указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3); реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (абзац шестой пункта 4).

В данном случае администрация Старооскольского городского округа Белгородской области по своей инициативе и своим самостоятельным решением установила вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № в противоречие градостроительному регламенту для зоны П-3, в которой данный участок образован. Однако, в дальнейшем (в период действия актуальной кадастровой стоимости, которая оспаривается административным истцом) органы местного самоуправления Старооскольского городского округа предприняли решения и действия, которые позволили использовать арендатору данный участок по назначению и в соответствии с видом разрешенного использования, то есть, по сути, подтвердили, что земельный участок с кадастровым номером № всегда являлся земельным участком сельскохозяйственного использования.

Административные исковые требования заявлены с целью снижения размера аренды, рассчитываемой исходя из кадастровой стоимости. Признавая за административным истцом обязанность по использованию земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования, указанным в договоре аренды, а за собой - право на получение арендных платежей за такое использование, не потребовав расторжения договора аренды на основании части 3 статьи 615 ГК РФ, - администрация Старооскольского городского округа не вправе ссылаться, оспаривая право Иванова А.Г. на пересмотр кадастровой стоимости, на свои же неправомерные действия по установлению вида разрешенного использования земельного участка в противоречие градостроительному регламенту. Такие действия органа местного самоуправления не могут быть использованы для ухудшения положения административного истца завышением кадастровой стоимости земельного участка путем отнесения его к 17-й группе видов разрешенного использования, при том, что Иванов А.Г. не вправе использовать арендованный участок ни по одному из видов разрешенного использования, указанных в данной 17-й группе, в том числе на дату - 01.01.2016.

Поскольку установлено, что при государственной кадастровой оценке земельного участка были использованы недостоверные сведения о том, что он относится к 17-й группе видов разрешенного использования, вместо правильных сведений об отнесении его к 15-й группе, - то подлежат удовлетворению административные исковые требования Иванова А.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере № руб.

В письме ООО НПО «ГеоГИС» № 59-О от 22.02.2018 подтвердило, что в случае отнесения земельного участка с кадастровым номером № к 15-й группе видов разрешенного использования его кадастровая стоимость составит № руб. (как заявлено в административных исковых требованиях).

Согласно части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В связи с чем, резолютивная часть решения суда должна содержать дату подачи административным истцом настоящего административного иска– 15.12.2017.

Суд полагает отказать в удовлетворении требований о возложении обязанности на административного ответчика внести в Единый государственный реестр недвижимости новую кадастровую стоимость в размере <данные изъяты> руб. в качестве кадастровой стоимости указанного земельного участка, так как административные ответчики не допускали и не могли по настоящее время допустить нарушения каких-либо прав административного истца, касающихся внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости, поскольку такая стоимость установлена только настоящим решением. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется в порядке статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» без специального к тому понуждения в судебном порядке, а Правительство Белгородской области, будучи органом исполнительной власти Белгородской области, вообще такими полномочиями не обладает.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Иванова Андрея Геннадьевича удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2016 в размере <данные изъяты> руб., исходя из удельного показателя кадастровой стоимости 15-й группы видов разрешенного использования земельных участков – 5,57 руб./кв.м «Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования».

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в качестве исправления ошибки (ранее квалифицировавшейся как кадастровая), допущенной в отношении данного участка при проведении государственной кадастровой оценке земельных участков, результаты которой утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 N 418-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области», возникшей в результате неправильного определения группы видов разрешенного использования в отношении земельного участка с кадастровым номером №, и заключающейся в ошибочном отнесении данного участка к 17-й группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии» вместо отнесения к правильной 15-й группе - «Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования».

Датой подачи заявления Иванова Андрея Геннадьевича о пересмотре кадастровой стоимости считать 15.12.2017.

Номера групп видов разрешенного использования земельных участков, указанные в настоящем решении, соответствуют последним цифрам номеров подпунктов 1.2.15, 1.2.17 пункта 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39.

В удовлетворении остальной части административного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Борисова

Решение в окончательной форме принято 12.03.2018.