Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества «Волжанин» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

Открытое акционерное общество (ОАО) «Волжанин» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости следующих объектов недвижимости:

земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление обосновано следующим: ОАО «Волжанин» является собственником спорных земельных участков. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в размере выше их рыночной стоимости, чем нарушаются права заявителя как плательщика земельного налога.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, имеется ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

От административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области представлены возражения против требований со ссылкой, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельных участков не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От Управления Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, где вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда.

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Из материалов дела следует, что ОАО «Волжанин» является собственником спорных земельных участков, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащих земельных участков.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ОАО «Волжанин» в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет:

земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером № – № рублей;

земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером № – № рублей.

Административным истцом представлен отчет оценки рыночной стоимости объектов недвижимости №/Е от 22.12.2020г., выполненный ООО Оценочная компания «Легион Эксперт», согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере, заявленном в административном иске.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки, в том числе представил обзор объектов под индустриальную застройку. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений приведен в отчете на страницах 44-49. Анализ факторов, влияющих на спрос и предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений отражены в отчете на страницах 50-55. Суждения оценщика относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, имеют место на странице 56 отчета.

Для определения рыночной стоимости объектов оценки использован сравнительный подход. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объектов, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектами оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 11 ФСО N 7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

С учетом данных положений заслуживает внимание необходимость оценщика в использовании объекта -аналога из <адрес>, подходящего по сегменту и территориальной близости.

В отчете также присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Из отчета оценки рыночной стоимости земельных участков следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объектам оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельных участков.

В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.

Мотивы определения размера корректировок к объектам-аналогам №№ 1 и 3 отражены в отчете с учетом методической литературы. При этом административным ответчиком выводы оценщика в данной части не опровергнуты.

Критика Департаментом применения оценщиком корректировки на крупную автомагистраль является необоснованной.

Оценщиком установлено, что объекты оценки удалены от автомагистрали на значительное расстояние (около 3 км). Данное обстоятельство позволяло оценщику применить указанную корректировку к объектам-аналогам, которые находятся в непосредственной близости от автомагистрали.

Доводы административного ответчика о необоснованной корректировке на площадь к объекту оценки с кадастровым номером №, подлежат отклонению, поскольку являются не подтвержденными.

Судом установлено, что площадь указанного земельного участка составляет 2,753га, что меньше 10 га.

Отсюда, корректирующий коэффициент в размере 0,78 оценщиком выбран правильно на основе данных из таблицы 33.

Корректировки на площадь приведены оценщиком в отчете в Таблицах 20-22. Расчеты оценщика административным ответчиком не опровергнуты.

Замечание административного ответчика о необходимости применения к объекту-аналогу № повышающей корректировки на свободный подъезд в размере 1,22 является необоснованным, поскольку именно данная корректировка и применена оценщиком, что отражено в отчете на странице 66.

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объектов недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельных участков административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости спорных земельных участков подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в данном деле является дата обращения юридического лица с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28), то есть – ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

1. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации хозяйственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

2. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации комплекса производственных зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

3. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации комплекса производственных зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Нуждин С.В.