Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Толмачева В. А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий,

установил:

Толмачев В.А. обратился в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий:

- с кадастровым номером ***, площадью 33 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- с кадастровым номером ***, площадью 3945,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- с кадастровым номером ***, площадью 1042,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- с кадастровым номером ***, площадью 3036,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- с кадастровым номером ***, площадью 741,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном их рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности нежилых зданий значительно превышает их рыночную стоимость и это подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права собственника, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате налога на имущество физических лиц. Ссылаясь на положения Налогового кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Толмачев В.А. просил установить кадастровую стоимость нежилых зданий в размере рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Ганзвинд К.В. поддержал административные исковые требования по доводам, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика управления имущественных отношений Алтайского края Фефелова О.А. в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере, указала на недостатки представленного отчета об оценке.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю Барсуков А.Г. в письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при указанной явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив оценщика в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с абзацами 2 и 3 статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Статьей 15 и пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налог на имущество физических лиц является местным налогом, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Объектами налогообложения для физических лиц, согласно пункту 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации, признаются, в том числе, расположенные в пределах муниципального образования здания, строения, сооружения и помещения.

На основании пункта 3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем 2 пункта 10 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

При рассмотрении административного дела на основании выписок из Единого государственного реестра об объекте недвижимости, судом установлено, что Толмачеву В.А. на праве собственности принадлежат нежилые здания с кадастровыми номерами *** (л.д.14-28).

Спорные объекты недвижимости относятся в объектам, перечисленным в пункте 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, следовательно, установление в отношении указанных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

Из приказа управления имущественных отношений Алтайского края от 11 октября 2019 года № 97 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края» следует, что кадастровая стоимость находящихся в собственности административного истца нежилых зданий установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости:

- в размере 112 622 руб. 73 коп. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***;

- в размере 13 628 555 руб. 77 коп. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***;

- в размере 3 557 171 руб. 86 коп. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***;

- в размере 10 487 915 руб. 3 коп. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***;

- в размере 1 807 281 руб. 12 коп. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГ датой определения кадастровой стоимости принадлежащих Толмачеву В.А. объектов недвижимости является ДД.ММ.ГГ, датой внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости - ДД.ММ.ГГ (л.д.9-13).

Одновременно с подачей административного искового заявления административным истцом представлен отчет об оценке нежилых зданий, составленный <данные изъяты>ДД.ММ.ГГ***, согласно которому рыночная стоимость нежилых зданий по состоянию на ДД.ММ.ГГ:

- с кадастровым номером ***, составляет 43 032 руб.;

- с кадастровым номером ***, составляет 1 499 252 руб.;

- с кадастровым номером ***, составляет 853 644 руб.;

- с кадастровым номером ***, составляет 1 153 756 руб.;

- с кадастровым номером ***, составляет 399 615 руб. (л.д.30-236).

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход (метод прямого сравнительного анализа продаж), мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», обосновав отказ от применения затратного и доходного подходов для оценки зданий согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки №7.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, данными Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 ФСО №3 отчет прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью.

Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик К выводы, изложенные в отчете об оценке, подтвердил. Письменные пояснения оценщика по доводам возражений ответчика приобщены к материалам дела, суд соглашается с ними.

Относительно замечания о неполном изучении рынка при применении сравнительного подхода оценщик отметил, что в соответствии с п. 24 ФСО №1 «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки» оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. В соответствии с п.п. а п. 22 ФСО №7 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В данном случае данных для применения сравнительного подхода было достаточно для определения рыночной стоимости, и этот подход являлся предпочтительным.

Относительно замечания административного ответчика относительно применения корректировки «стоимость прав на земельный участок», К пояснил, что все объекты оценки, как и объекты аналоги расположены на земельных участках. В отчете об оценке доля стоимости здания в ЕОН определена по минимальному значению коэффициента с учетом плотности (пятна) застройки каждого объекта-аналога.

Отметил, что разница в площади оцениваемых объектов недвижимости и объектов аналогов не свидетельствует, что данные объекты нельзя сравнивать. Когда оценивается комплекс зданий одного назначения – в данном случае здания по приемке, складированию и хранению зерна, расположенные на одном земельном участке, по общему правилу, оценка осуществляется по одним и тем же аналогам для всех объектов оценки, чтобы база для сравнения была одна и та же и корректировки производились только на отличия в ценообразующих характеристиках. В соответствии с рекомендациями Справочника недвижимости за 2018 под редакцией Лейфера Л.А. стр. 176 таблица 78 выделенные в матрицах серым цветом значения корректировок следует использовать в крайних случаях с особой осторожностью. В данном случае объекты оценки и объекты аналоги №1 и №2 находятся в одном диапазоне от 0 до 300 кв.м. и корректировка не производится. Объект аналог №3 находится в диапазоне от 500 до 1000 кв.м и в серые зоны не попадает. В серую зону попадает объект оценки №1 по сравнению с объектами аналогами №1 и №2. Но это именно тот случай, о котором говорится в Справочнике, поскольку рынок недвижимости в районах Алтайского края не активный и подобрать аналоги которые по всем ценообразующим факторам были бы близки друг к другу невозможно. При этом удельная стоимость всех объектов аналогов значительно выше средневзвешенной стоимости на рынке, что свидетельствует о том, что стоимость объектов оценки не занижена.

На основании изложенного суд находит представленный административным истцом отчет об оценке от 18 октября 2021 года достоверным и достаточным доказательством рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 суд указывает дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой является дата обращения в суд с настоящим иском, - 09 ноября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 245 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования Толмачева В. А. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ, в равном его рыночной стоимости размере 43 032 руб.

Датой обращения Толмачева В. А. с заявлением об изменении кадастровой стоимости нежилых зданий считать 09 ноября 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю. Кайгородова

Мотивированное решение изготовлено 15 декабря 2021 года.

***