Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Белгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 (далее – административный истец) является собственником земельного участка площадью 16333 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – для размещения нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес>

На государственный кадастровый учет земельный участок поставлен 22.07.2014.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 в базе данных ЕГРН отсутствовала и была внесена 17.12.2016 в размере <данные изъяты> руб. (датой определения кадастровой стоимости является 01.01.2016), согласно постановлению Правительства Белгородской области от 21.11.2016 № 418-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области».

Полагая, что установленная в соответствии с государственной кадастровой оценкой кадастровая стоимость земельного участка завышена, ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, в размере <данные изъяты> руб., по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 01.01.2016, обосновывая это тем, что завышение размера кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечёт увеличение размера земельного налога, чем непосредственно затрагиваются его интересы, как собственника земельного участка и налогоплательщика.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, обеспечил явку представителя.

Представитель административного истца заявленные требования поддержал в полном объеме. Кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости просил установить на основании представленного отчета № УК 28/09 от 16.10.2017. С выводами оценочной судебной экспертизы и с пояснениями допрошенного судом эксперта А не согласился, полагая заключение экспертизы ненадлежащим доказательством по делу, которое не может быть учтено судом при вынесении решения, в обоснование чего представил письменную рецензию на заключение эксперта, подготовленную ИП Р

Представитель административного ответчика Правительства Белгородской области, не оспаривая право истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, полагала единственным достоверным доказательством по делу, определяющим рыночную стоимость земельного участка, заключение судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области и заинтересованного лица администрации городского поселения «Поселок Ивня» муниципального района «Ивнянский район» Белгородской области» в судебное заседание не явились. Извещены надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.

С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, оценив собранные по делу доказательства, в том числе пояснения эксперта, отзывы, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 и п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

В соответствии с п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

В силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства закреплены две модели исчисления кадастровой оценки земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее –Федеральный закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями ст. 24.18 вышеназванного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости и направлено на защиту интересов административного истца, как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.

Право административного истца на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года № 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом представлен отчет № УК 28/09 от 16.10.2017, подготовленный оценщиками ООО «ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ» и подтвержденный положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный Совет от 30.10.2017 № 1766/2017/1, в соответствии с которым, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 16333 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2016 составила <данные изъяты> рублей.

Представителем административного ответчика Правительства Белгородской области представлены письменные замечания на отчет № УК 28/09 от 16.10.2017, в которых выражены сомнения в обоснованности и достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости земельного участка ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

Учитывая возникшие сомнения относительно обоснованности представленного стороной административного истца отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, что вызвано, в том числе значительной разницей между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда назначена экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту Белгородской торгово-промышленной палаты А

Согласно выводам заключения эксперта № 067.04.0216 от 30.03.2018, отчет № УК 28/09 от 16.10.2017 об оценке рыночной стоимости земельного участка, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки; факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены некорректно. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:01:0303005:162, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2016 определена экспертом в размере, равном 20 160 000 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты, соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта необходимых познаний на проведение подобного рода исследований.

Заключение основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.

Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит земельный участок, исходя из вида разрешенного использования, оцениваемый объект отнесен экспертом к рынку коммерческих земельных участков – земельные участки индустриального назначения.

Анализируя рынок объекта исследования, экспертом сделаны выводы, что объекты, предлагаемые к продаже в качестве коммерческих в районе местоположения объекта оценки, представляют собой расположенные внутри квартала земельные участки сельскохозяйственного назначения и участки для ИЖС с полным или частичным отсутствием коммуникаций. Поскольку данные объекты относятся к сегментам рынка, отличным от сегмента рынка объекта оценки, принято решение не включать их в выборку для анализа рынка. Анализ сегмента рынка показал, что в данном случае число продаж земельных участков ограничено, однако на рынке присутствует некоторое количество, в том числе расположенных в отдалении от местоположения объекта оценки. В отсутствие достаточного количества прямых аналогов, эксперт воспользовался имеющейся информацией о предложениях на продажу земельных участков аналогичного назначения, со сходными характеристиками местоположения.

Учитывая вышеперечисленные факторы, для анализа рынка были выбраны 17 объектов, отнесенных к одному с оцениваемым земельным участком сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения, представленных в таблице экспертного заключения; диапазон стоимости 1 кв.м. земельного участка индустриального назначения составил от 1 000 до 5 666,67 руб./кв.м.

Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт применил методологию сравнительного подхода, используя объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, что не противоречит положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке обоснован, мотивирован и сомнений не вызывает.

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, примененные в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. Приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель коммерческого назначения Белгородской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость; в заключении присутствуют ссылки на источники использованной информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода эксперт выбрал четыре объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в архиве сайта https://ruads.org/belgorod.

Характеристики объектов–аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что при выборе аналогов учитывались такие характеристики, как местоположение, цена продажи, общая площадь объекта и стоимость 1 кв.м., условия продажи, дата предложения, рельеф участка, вид разрешенного использования, наличие коммуникаций и транспортная доступность.

Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога, подробно обосновав приведенные поправки и расчет их значений.

На основании Справочника Оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» Лейфера, 2014, экспертом применена корректировка на торг в среднем значении 9% для активного рынка; корректировка на площадь (фактор масштаба), являющаяся значимым параметром в ценообразовании и корректировка на местоположение и окружение, поскольку для коммерческой недвижимости (в том числе и земельных участков для индустриальной застройки) играет роль совокупность многих факторов: удаленность от центра города, основных магистралей или оживленных улиц локального значения, транспортная доступность и т.д.).

Применение корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7).

Согласование результатов производилось методом определения весовых коэффициентов и поскольку, в рамках заключения экспертом был использован только сравнительный подход, его результатам присвоен вес 100%.

Основываясь на полученных результатах, эксперт пришел к выводу о рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.01.2016, равной <данные изъяты> рублей. Расчеты эксперта не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт сделал вывод о неполном соответствии отчета № УК 28/09 от 16.10.2017 требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены некорректно.

В частности, оценщиком нарушены пункт 11 ФСО № 7, пункты 5,11 ФСО № 3 – сегмент рынка определен некорректно; интервал значений цен фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, определен с использованием методики рекомендуемой для применения при определении возможных границ интервала итоговой стоимости (который определяется в соответствии с п. 30 ФСО № 7), что некорректно для цен предложений, на основании которых произведен анализ рынка; информация, использованная при анализе рынка, не подтверждена, отсутствуют ссылки, позволяющие подтвердить актуальность данной информации на дату оценки. Подбор аналогов осуществлен оценщиком некорректно, источник информации по подобранным аналогам не указан, что повлекло за собой некорректное определение рыночной стоимости объекта оценки. При определении корректировки на торг использованы значения корректировок, рекомендованные Справочником оценщика недвижимости-2016. Составители Справочника рекомендуют использовать его при оценке недвижимости на дату 1 мая 2016 и последующие даты. Скидка на торг по Справочнику 2016 года составляет 11,6%, скидка на торг по Справочнику 2014 года издания – 9%, что повлекло занижение рыночной стоимости объекта оценки.

Суд соглашается с указанными выше выводами эксперта, поскольку они основаны на анализе и исследовании предмета экспертизы, содержат подробное описание проведенного исследования, подробно мотивированы. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.

При допросе в судебном заседании эксперт А поддержала свое заключение, ясно и недвусмысленно ответила на поставленные вопросы с приведением обоснования своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности, в связи с чем, оснований для сомнений в правильности и обоснованности таких ответов, а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется. Существо проведенных исследований и высказанных экспертом суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Вопреки утверждениям представителя административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые являются существенными, повлияли на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

Выводы эксперта в указанной части не опровергнуты. Относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о соответствии отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки, суду не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, не может быть признан в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка.

Доводы представителя административного истца о том, что заключение эксперта вводит в заблуждение пользователей, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов, то есть экспертом нарушен пункт 5 ФСО № 3, суд находит несостоятельными.

Федеральный стандарт оценки «Требование к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам.

Деятельность по организации и производству судебной экспертизы регулируется специальным законодательством: Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», КАС РФ. Таким образом, заключение эксперта должно соответствовать требованиям Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001, в том числе его статьям 8,25 и нормам КАС РФ.

Экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты исследования проведены объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Отклоняются судом как несостоятельные и доводы о нарушении экспертом п. 11г ФСО № 7.

Пункт 11 ФСО № 7 определяет последовательность, в соответствии с которой проводится анализ рынка недвижимости, который включает в себя, в том числе, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (пункт 11г).

Как обоснованно пояснил эксперт, согласно п. 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости подробно описан экспертом на странице 36-37 экспертного заключения. Значения или диапазоны значений по ценообразующим факторам, использованным при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта, представлены в таблице 12 экспертного заключения. Таким образом, экспертом правильно проведен анализ рынка недвижимости.

Доводы представителя административного истца о нарушении п. 22б, 22в ФСО № 7, а именно, использование экспертом объектов-аналогов не сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам; отсутствие описания объема доступных эксперту рыночных данных об объектах –аналогах и не обоснованное использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, по существу сводятся к несогласию с выбором экспертом ценообразующих факторов. Вместе с тем, в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объектов оценки рыночной стоимости является профессиональной деятельностью субъектов оценочной деятельности. В этой связи выбор ценообразующих факторов, равно как и отбор объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта является правом эксперта, обусловлен использованием присущих эксперту специальных познаний, основанным на его профессиональном суждении, а само по себе несогласие с таким выбором о нарушении законодательства об оценочной деятельности не свидетельствует. Доказательств несопоставимости выбранных экспертом аналогов представителем административного истца не представлено. При этом наличие иного мнения у представителя не свидетельствует об ошибочности сделанных экспертом выводов.

Обоснование выбора объектов-аналогов подробно описано на странице 49 экспертного заключения, а объем рыночных данных для отбора объектов аналогов описан в разделе «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен» (таблица 11, стр. 33-35 заключения).

Ссылка о нарушении экспертом пункта 30 ФСО № 7, поскольку в экспертном заключении не приведено суждение эксперта о возможных границах интервала, в котором может находиться рыночная стоимость оцениваемого объекта, судом отклоняется.

Суд находит, что данное замечание не играет существенной роли для оценки судебной экспертизы, поскольку судом перед экспертом был поставлен вопрос о рыночной стоимости объекта, а не о границах интервала (диапазона) данной стоимости.

При этом суд учитывает, что к заключению судебной экспертизы не должны в полной мере применяться требования, какие применяются к отчету об оценке, поскольку это не предусмотрено действующим законодательством, регулирующим вопросы проведения судебной экспертизы.

Замечания представителя административного истца, касающиеся некорректного применения экспертом для выборки анализа рынка и дальнейшего расчета в качестве аналогов объектов, расположенных в Белгородском районе и городе Белгороде, применение которых могло повлиять на необоснованное завышение итоговой стоимости объекта оценки, не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств в обоснование своей позиции, а также доказательств, опровергающих выводы и расчеты эксперта, не представлено.

То, что при анализе предложений о продаже объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект, эксперт выбрал предложения к продаже земельных участков коммерческого назначения, расположенных в Белгородском районе и городе Белгороде, обоснованно мотивированы тем, что анализ сегмента рынка показал, что объекты, предлагаемые к продаже в качестве коммерческих, в районе местоположения объекта оценки относятся к сегменту рынка, отличного от сегмента рынка объекта оценки, в связи с чем, они не были включены в выборку для анализа рынка. Число продаж земельных участков ограничено, однако на рынке присутствует некоторое количество участков, в том числе, расположенных в отдалении от местоположения объекта оценки, в связи с чем, эксперт воспользовался имеющейся информацией о предложениях на продажу земельных участков аналогичного назначения, со сходными характеристиками местоположения, относящихся к сегменту коммерческой недвижимости.

Пункт 11 ФСО № 7 допускает расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно.

Кроме того, в соответствии с требованиями п. 22 ФСО №7 к объектам –аналогам экспертом применены корректировки на местоположение и окружение, в связи с чем, нарушений требований Федеральных стандартов оценки и Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», не усматривается.

Несостоятельны и доводы о необоснованном, некорректном и недопустимом применении экспертом объектов –аналогов с датой публикации от 7 до 11 месяцев.

Законодательством об оценочной деятельности не установлены предельные периоды экспозиции, в течение которых могут быть отобраны предложения, используемые для расчетов аналогов.

Заявляя данный довод, представитель истца сослался на источник информации - Справочник Оценщика недвижимости, под редакцией ФИО4 «Типичные сроки экспозиции. Характеристики ликвидности», не представляя при этом выходных данных указанного издания (актуальность и допустимость его использования при оценке объектов, аналогичных оцениваемому). Из приведенной в возражениях информации невозможно установить сегмент рынка, к которому относятся приведенные данные, с учетом того, что как обоснованно пояснил эксперт, Приволжский центр методологического и информационного обеспечения оценки, справочник с таким названием не издавал.

Замечания представителя административного истца о том, что при отборе объектов –аналогов эксперт дважды вводит в заблуждение пользователей отчета и противоречит себе, указывая, что проверка публикации объявлений не проводилась, а далее пишет, что был совершен телефонный разговор с контактными лицами в объявлении, противоречат содержанию заключения эксперта.

Из заключения эксперта (стр. 51) следует, что информация об объектах аналогах была использована из архива ЦОБПСТиАЭ Белгородской ТПП. На момент публикации предложений о продаже информация была актуальна. Оценщиком не проводилась проверка актуальности публикаций на момент составления настоящего заключения. Подробная информация о свойствах объектов, предлагаемых к продаже, была получена в ходе телефонных переговоров с контактными лицами, указанными в объявлениях. Как обоснованно указал эксперт, уточнение публикуемой информации проводилось на момент публикации предложений.

Вопреки утверждениям представителя административного истца, заключение эксперта не содержит математических ошибок, которые привели к искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Корректировка на отличие в местоположении и окружении для каждого объекта –аналога была получена расчетным путем. Из заключения следует, что расчеты произведены с использованием программы Microsoft Excel с применением визуального округления значений выражений, которые отражаются в таблице расчетов, при этом точность расчетов сохраняется.

Суждения о необоснованной и неоднородной выборке объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости, в связи с тем, что разница между стоимостью объектов аналогов превышает 30% и более, являются необоснованными. Действующим законодательством об оценочной деятельности не устанавливается размер отклонений стоимости между аналогами. Разница между стоимостью аналогов после корректировки обусловлена спецификой рынка коммерческой недвижимости, а также тем, что для максимальной объективности эксперт выбирал в качестве аналогов предложения, наиболее соответствующие объекту оценки из всего ценового диапазона.

Настаивая на своей позиции, представитель административного истца обоснованных пояснений не представил, иными доказательствами выводы экспертного исследования не опроверг.

Таким образом, все возражения представителя административного истца относительно экспертного заключения сводятся к несогласию с выводами эксперта, имеют целью добиться установления наиболее выгодной для административного истца рыночной стоимости нежилого здания, направлены на выявление формальных недостатков, которые как установлено выше в целом, являются незначительными и не могли повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Объяснений стороны не достаточно для опровержения заключения эксперта в силу части 2 статьи 68 КАС РФ, поскольку объяснениями не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», либо путем назначения судебной оценочной экспертизы, направленной, в том числе и на проверку отчета об оценке.

То обстоятельство, что представитель административного истца не согласился с представленным экспертным заключением, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что данная экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленного экспертного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.

Необходимо учитывать, что эксперт свободен в выборе научных методов исследования, это положение вытекает из принципа независимости эксперта, оценка содержания научных положений, из которых исходил эксперт, равно как и научной состоятельности избранных им методик, ведет к вторжению в сферу специальных знаний, носителем которых в силу выполняемых функций предполагается эксперт.

Указанные представителем административного истца замечания не содержат доводов, подтверждающих наличие противоречий или вызывающих сомнения в обоснованности экспертного заключения в части определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, в связи с чем, оснований для назначения в соответствии с положениями статьи 83 КАС РФ повторной экспертизы, не усматривается. Протокольным определением судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы. Необходимо также учитывать, что проведение повторной экспертизы, в отсутствии достаточных на то оснований, повлечет за собой несение дополнительных судебных расходов.

Представленная административным истцом рецензия на заключение эксперта также не ставит под сомнение обоснованность выводов экспертного заключения, поскольку, по сути, представляет собой лишь частное мнение оценщика, давшего критическую оценку методике, примененной экспертом при определении величины рыночной стоимости спорного объекта.

Суд также учитывает, что рецензия составлена исключительно на основании материалов, представленных самим административным истцом, что ставит под сомнение объективность выводов рецензента.

Таким образом, правильность заключения судебной экспертизы, отвечающей требованиям процессуального законодательства, не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости земельного участка, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2016.

Согласно Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ от 5.04.2001 эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителей сторон не имеется.

На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы № 067.04.0216 от 30.03.2018 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке подготовленного оценщиками ООО «ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ» требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 в размере <данные изъяты> руб.

Отчет № УК 28/09 от 16.10.2017 суд признает ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости земельного участка, так как он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.

По тем же основаниям суд не может согласиться с выводами положительного экспертного заключения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет № 1766/2017/1 от 30.10.2017 о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований и установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта № 067.04.0216 от 30.03.2018.

В соответствии с абзацами 5,6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Сведений об обращении ФИО1 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат.

Датой обращения ФИО1 в суд является 07.12.2017, которая и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 16333 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – для размещения нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> рублей.

Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением суда по состоянию на 01.01.2016.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 07.12.2017.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 13 июня 2018 года