Гражданский кодекс часть 1

административное дело №3а-235/2017 по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной стоимости,

с участием представителя ФИО3 – ФИО4,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости жилого дома с нежилыми помещениями (объект индивидуального жилищного строительства), назначение: жилое здание, кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости в размере 13 038 782 рубля.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащего на праве собственности нежилого помещения определена в размере 24 908 497,38 рублей.

Рыночная стоимость данного объекта недвижимости, определенная отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО «<данные изъяты>» по состоянию на ДД.ММ.ГГ., составляет 13 038 782 руб. Завышение кадастровой стоимости жилого помещения нарушает её права и законные интересы.Истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в связи с чем просит требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель ФИО3 – ФИО4, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ.., заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель ФГБУ «ФКП» Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, представил письменный отзыв, в котором оставил разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

В судебное заседание представители административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованных лиц Управления Росреестра по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации г.о.Сызрань не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, заявлений и ходатайств не представили.

Администрация г.о. Сызрань Самарской области представила письменный отзыв, в котором просила отказать в удовлетворении заявленного требования и рассмотреть дело в ее отсутствие.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав объяснение представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленное ФИО3 требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации/, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 1 Закона Самарской области №107-ГД от 28.10.2014 года с 1 января 2015 года на территории Самарской области установлена единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО3 на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом г. Сызрани Самарской области ФИО1, по реестру № от ДД.ММ.ГГ., договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом г. Сызрани Самарской области ФИО1 по реестру № от ДД.ММ.ГГ., договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом г. Сызрани Самарской области ФИО1 по реестру № от ДД.ММ.ГГ., решения Сызранского городского суда Самарской области по делу № от ДД.ММ.ГГ., технического паспорта на жилой дом с нежилыми помещениями (объект индивидуального жилищного строительства), выданного государственным унитарным предприятием Самарской области Центр технической инвентаризации Сызранский филиал от ДД.ММ.ГГ., является собственником жилого дома с нежилыми помещениями (объект индивидуального жилищного строительства), назначение: жилое здание, площадью * ***,** кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. (л.д.6).

Указанный объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ., что подтверждается кадастровым паспортом (л.д. 9-10).

Кадастровая стоимость указанного объекта определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в размере 24 908 497,38 рублей.

ФИО3 не согласилась с кадастровой стоимостью жилого здания с нежилыми помещениями и обратилась для определения его рыночной стоимости в ООО «<данные изъяты>».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО2 по состоянию на 24.07.2013г., рыночная стоимость объекта капитального строительства: жилой дом с нежилыми помещениями с кадастровым номером № составляет 13 038 782 рубля.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ., выполненное Саморегулируемой организацией «<данные изъяты>», подтвердившее соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет и положительное экспертное заключение, ФИО3 обратилась в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из представленного административным истцом отчета, оценка проводилась по состоянию на 24.07.2013г., то есть на дату определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения.

Во вводной части отчета указаны сведения об исполнителе и заказчике работ, о договоре страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению рыночной стоимости, описание проведенных работ, допущения и ограничительные условия, принятые при проведении оценки.

В расчетной части отчета приведен анализ рынка объекта оценки, выводы, полученные в результате анализа сведений, характеризующих состояние рынка недвижимости, ценообразующих факторов, внешних факторов, влияющих на его стоимость, анализ наиболее эффективного использования, обоснован выбор используемых подходов к оценке, результаты расчета рыночной стоимости.

В заключительной части отчета оценщик представил итоги проведения работы по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик провел анализ рынка коммерческой недвижимости Самарской области и г. Сызрани, что отражено на стр. 41-54 отчета. При выборе объектов-аналогов оценщик использовал данные Интернет-сайтов.

Отчет содержит обоснование выбранных оценщиком методов, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные оценщиком, им обоснованы надлежащим образом.

Из содержания отчета усматривается, что оценщиком при определении величины рыночной стоимости объекта капитального строительства (ОКС), является следующая последовательность действий: на первом этапе – определение величины рыночной стоимости земельного участка (ЗУ), на втором – величины рыночной стоимости единых объектов недвижимости (ЕОН), на третьем – определение величины рыночной стоимости ОКСа, как разницу величины рыночной стоимости ЕОН и ЗУ.

При определении величины рыночной стоимости земельного участка оценщиком применялся сравнительный подход. В рамках сравнительного подхода был выбран метод сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для определения стоимости земельного участка оценщиком рассматривались цены предложений о продаже земельных участков в Самарской области и г. Сызрань. Оценщиком было выбрано 3 объекта-аналога земельных участков, предназначенных под ИЖС, расположенных в г. Сызрань Самарской области и описано правило подбора аналогов. Все представленные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров к объекту оценки: качество прав, условия финансирования, условия продажи, местоположение, физические характеристики земельного участка. Введены корректировки: на торг, на площадь, поскольку площадь оцениваемого объекта 1 421 кв.м. диапазон значений 1000-3000 кв.м., а у объектов аналогов площадь в диапазоне значений 500-1000 кв.м., поправка принята понижающая в размере 15%. В результате рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1 421 кв.м. в рамках метода сравнения продаж составила (округленно) 1 798 757 рублей. Расчет приведен в Таблице 18 на странице 65-66 отчета.

При определении величины рыночной стоимости единого объекта недвижимости (далее ЕОН) оценщиком применялись три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

1) Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода определяется как сумма стоимости участка земли, как свободного, и стоимости строительства, т.е. «улучшений», с учетом фактического износа. Основными этапами процедуры оценки указанным подходом является: определение полной восстановительной стоимости объекта оценки; расчет износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального и экономического устаревания; определение остаточной стоимости зданий и сооружений как разности между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом; расчет полной стоимость объектов недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Оценщик пришел к выводу, что стоимость оцениваемого объекта капитального строительства площадью 1012,9 кв.м. в рамках затратного подхода на 24.07.2013 года составляет 6 694 501 рубль, стоимость единого объекта недвижимости – 8 493 258 рублей, что отражено в таблице 19 на странице 74-75 отчета.

В рамках сравнительного подхода оценщиком был выбран метод прямого сравнения продаж, как наиболее подходящий для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Объекты аналоги отобраны по предложению. Объектом оценки являются права собственности на помещения торгово-офисного назначения (без земельного участка). Оценщиком был выбран сегмент «вторичного» рынка, связанный с продажей таких помещений в собственность. Из представленных сопоставимых продаж были отобраны 4 объектов, которые в наибольшей степени приближаются к оцениваемому, находящиеся в г. Сызрань Самарской области и Сызранском районе самарской области, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости, что отражено в Таблице 21 на странице 80-81 отчета. Все представленные аналоги отобраны по следующим элементам сравнения: права собственности, условия финансирования, условия и время продажи, условия рынка, местоположение, физические характеристики. Каждая продажа сравниваемого объекта сначала анализировалась на основе цены, уплаченной за квадратный метр, затем вносились корректировки, относимые к цене объекта в целом. Введены корректировки: на торг, на площадь, на техническое состояние здания, местоположение. В итоге рыночная стоимость оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода составила 19 415 936 рублей, что отражено в таблице 21 на странице 80-81 отчета.

В рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод прямой капитализации. Для определения величины потенциального валового дохода оценщиком была рассчитана величина арендных ставок за пользование оцениваемыми нежилыми помещениями, исходя из назначения помещений, технического состояния и других характеристик. Согласно анализа рынка чистая арендная ставка помещений торгово-офисного назначения в г. Сызрань составляет 100-500 рублей за 1 кв.м. в месяц. Учитывая плохую ликвидность, арендная плата составила 132,33 рубля за 1 кв.м. Каждая продажа сравниваемого объекта анализировалась сначала на основе цены, уплаченной за квадратный метр, затем вносились корректировки, относимые к цене объекта в целом. Применялись корректировки на торг в размере 7 %, на площадь. Внесена поправка на красную линию для объекта-аналога № 2 в размере 21 %, на техническое состояние. Произведен расчет поправки на недозагрузку, операционные расходы, коэффициент капитализации. В итоге, рыночная стоимость оцениваемого объекта в рамках доходного подхода составила – 12 331 409,24 рублей, что отражено в таблице 24 на странице 87 отчета.

На основании полученных результатов в рамках трех подходов: сравнительного, затратного и доходного, оценщиком определена итоговая величина рыночной стоимости объекта капитального строительства без учета земельного участка с учетом округления - 13 038 782 рубля

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Вместе с тем, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере, заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы ими не заявлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а также принимая во внимание, что доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства: жилой дом с нежилыми помещениями по состоянию на 24.07.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 13 038 782 рубля, а требование ФИО3 подлежит удовлетворению.

Доводы Администрации г.о.Сызрань о том, что снижение кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет Администрации земельного налога, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования ввиду того. что завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости подтверждено представленными в суд доказательствами.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 29.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость жилого дома с нежилыми помещениями /объект индивидуального жилищного строительства/ с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 13 038 782 рубля.

Датой обращения ФИО3 в суд считать 29.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина