Гражданский кодекс часть 1

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ООО «СК Эверест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ООО «СК Эверест» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ... на основании установления рыночной стоимости. По мнению административного истца, кадастровая стоимость этого объекта превышает рыночную стоимость, что нарушает права арендатора, поскольку влияет на формирование выкупной цены земельного участка. Общество просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 19 июля 2017 года в сумме 2 118 000 рублей (согласно отчету об оценке).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Представитель Общества Приказчикова К.П. в электронном виде направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей административного истца, указав при этом, что с результатами проведенной судебной оценочной экспертизы ознакомлена, настаивает на правильности выводов о рыночной стоимости объекта, сделанных в отчете об оценке. Расходы по оплате судебной оценочной экспертизы полагала необходимым возложить на Правительство Ростовской области.

Правительство Ростовской области также ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, отметив, что не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере 3 200 000 рублей, определенном по заключению судебной оценочной экспертизы.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях выразило несогласие с привлечением к участию в деле в качестве административного ответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

От иных лиц, участвующих в деле, ходатайства, отзывы не поступили.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы, изложенные в письменных заявлениях лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских округов Ростовской области утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Статьей 24.18 Федерального предусматривается возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости при установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 8 ноября 2018 года № 18-155, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога на 10 лет, ООО «СК Эверест» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 200 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, расположенного по адресу ориентира: ...

В собственности Общества находится расположенное по тому же адресу нежилое здание магазина с кадастровым номером 61:58:0005281:5474, 2019 года постройки.

В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды этого земельного участка.

В случае выкупа земельного участка арендатором кадастровая стоимость оказывает влияние на выкупную цену объекта.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 19 июля 2017 года в размере 5 385 180 рублей.

30 декабря 2019 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 28 января 2020 года заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости отклонено со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В обоснование заявленных требований административным истцом в суд представлен отчет об оценке от 27 декабря 2019 года № 1025/12-2019, составленный оценщиком АО «Приазовский центр смет и оценки» ... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на 19 июля 2017 года составляла 2 118 000 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству Правительства Ростовской области, оспорившего обоснованность отчета об оценке, назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы от 29 июня 2020 года № 839-Э/2020, выполненной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ..., рыночная стоимость земельного участка на 19 июля 2017 года с учетом его индивидуальных особенностей составляла 3 200 000 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, мотивированные возражения, замечания по заключению судебной экспертизы не представлены.

Проанализировав имеющиеся доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными.

Необходимо отметить, что в отчете оценщика от 27 декабря 2019 года отбор аналогов произведен некорректно. Так, из содержания объявления о продаже земельного участка – аналога № 1 следует, что собственником заявлено о срочной продаже, при которой объект может выставляться на продажу по более низкой цене (данное обстоятельство оставлено оценщиком без внимания). Из объявления о продаже объекта-аналога № 3 усматривается, что он предназначен под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), имеет площадь 30 соток. Сведения о том, из какого источника оценщиком получена использованная в анализе информация о коммерческом назначении участка, месте его нахождения, доступности коммуникаций, отсутствуют. Данных о сопоставимости цен на земельные участки под ИЖС и под коммерческую, в частности, под офисно-торговую застройку, в отчете не приведено.

Использованная в расчетной таблице 15 информация об обеспеченности коммуникациями объекта-аналога № 1 не соответствует сведениям о их отсутствии, изложенным в объявлении о продаже.

При указанных обстоятельствах у суда вызывает сомнение правомерность отказа оценщика от применения поправочных коэффициентов по виду использования, по признаку обеспеченности инженерными коммуникациями. Применительно к последнему из названных признаков оценщиком изложено в отчете ошибочное толкование положений налогового законодательства, ФСО № 7 и складывавшейся в прошлые годы судебной практики.

Кроме того, оценщиком к стоимости трех объектов-аналогов без достаточного обоснования применена понижающая корректировка -16% на условия продажи (на торг) как для неактивного рынка.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы от 29 июня 2020 года, суд принимает во внимание, ч в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки эксперт провел достаточно полный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, изложив в заключении полное описание проведенного исследования. В качестве объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение составлено с соблюдением требований, предъявляемых статьей 82 КАС РФ, экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка надлежит считать дату обращения с заявлением в Комиссию – 30 декабря 2019 года (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости арендуемого им объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (40,6 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.

При указанных обстоятельствах судебные расходы, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, в полном объеме должны быть возложены на административного истца и основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела судебных издержек, равно как и для взыскания расходов по оплате экспертных услуг с Правительства Ростовской области, отсутствуют.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 200 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, расположенного по адресу ориентира: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 19 июля 2017 года в размере 3 200 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 30 декабря 2019 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ООО «СК Эверест» в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную оценочную экспертизу в сумме 35 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья О.А.Руднева