Гражданский кодекс часть 1

административное дело по административному исковому заявлению Касумова Фикрета Шовкет-оглы о пересмотре архивной кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Касумов Ф.Ш-о. обратился в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре архивной кадастровой стоимости земельного участка и установлении ее в размере рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что истец с 20 октября 2015 года по 01 июня 2020 года являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18 944 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под содержание объектов дорожного хозяйства и транспорта, расположенного по адресу: <адрес>.

Спорный земельный участок прекратил свое существование как объект недвижимого имущества в связи со снятием с кадастрового учета 19 июля 2021 года, ему присвоен статус «архивный».

Кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 20 июня 2016 года, составляла 25 639 242,88 руб.

Между тем рыночная стоимость указанного земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом ООО «Сибирское юридическое бюро» от 20 июля 2021 года № 42/32/03-2021, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 20 июня 2016 года составляет 5 023 000 руб.

С учетом изложенного, ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит пересмотреть архивную кадастровую стоимость земельного участка и установить ее в размере рыночной стоимости 5 023 000 руб.

Касумов Ф.Ш-о. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. Его представитель Кокин М.Ю., действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра» (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области - Кузбассу), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, заинтересованное лицо администрация Мысковского городского округа своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

В письменных возражениях Управление Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ «ФКП Росреестра» (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области – Кузбассу) указали на то, что не являются административными ответчиками по делу, не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, просят рассмотреть дело в отсутствие своих представителей.

Заинтересованное лицо администрация Мысковского городского округа в удовлетворении заявленных требований просит отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве, приобщенном к материалам дела.

Административный ответчик Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса возражений по административному иску не представил.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца Кокина М.Ю., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ), рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (п.2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (п.3).

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ), кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей (ч. 4).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (ч. 5).

В силу ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно абзацу пятому части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, Касумов Ф.Ш-о. с 20 октября 2015 года по 01 июня 2020 года являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18 944 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под содержание объектов дорожного хозяйства и транспорта, расположенного по адресу: <адрес>, о чем представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 08 июля 2021 гола (л.д. 82).

Указанный объект недвижимости был поставлен на государственный кадастровый учет 28 января 2004 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25 февраля 2021 года (л.д. 10-25).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 08 июля 2021 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 20 июня 2016 года, утвержденная по состоянию на 20 июня 2016 года, составляет 25 639 242,88 руб. (л.д. 80, 81).

Из письменных пояснений ФГБУ «ФКП Росреестра» (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области – Кузбассу) усматривается, что земельный участок прекратил свое существование как объект недвижимого имущества в связи со снятием его с кадастрового учета 19 июля 2021 года, ему присвоен статус «архивный».

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как бывшего собственника земельного участка, являющегося плательщиком земельного налога, размер которого определяется от кадастровой стоимости участка (п.1 ст. 391 Налогового кодекса РФ), он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании установления в отношении его рыночной стоимости.

В суд с настоящим административным исковым заявлением Касумов Ф.Ш-о. обратился 30 августа 2021 года, о чем свидетельствует штамп суда (л.д. 5).

Согласно ч. 3 ст. 245 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости не является основанием для отказа в принятии заявления, и если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Принимая во внимание те обстоятельства, что в связи с принятием Федерального закона от 03 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения части 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу, суд признает причины пропуска административным истцом срока обращения в суд уважительными, поскольку до принятия Федерального закона № 360-ФЗ административный истец мог рассчитывать на проведение государственной кадастровой оценки земельного участка не реже чем один раз в течение пяти лет, однако в настоящее время очередная государственная кадастровая оценка отложена на неопределенный срок. В связи с указанным суд считает необходимым восстановить Касумову Ф.Ш-о. срок для подачи административного искового заявления в суд.

Из представленного административным истцом отчета ООО «Сибирское юридическое бюро» от 20 июля 2021 года № 42/32/03-2021, составленного оценщиком ФИО5., следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 20 июня 2016 года составляет 5 023 000 руб. (л.д. 26-70).

Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 20 июня 2016 года к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.

Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 01 августа 2014 года. Указанным решением была утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 25 640 596,16 рублей.

Оспариваемая административным истцом архивная кадастровая стоимость земельного участка в размере 25 639 242,88 руб. утверждена актом определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области от 20 июня 2016 года в связи с изменением площади и местоположения границ объекта недвижимости. При определении кадастровой стоимости были использованы удельные показатели кадастровой стоимости, утвержденные решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904.

В последующем 11 февраля 2020 года были внесены изменения в сведения ЕГРН о местоположении границ и площади земельного участка, что повлекло изменение сведений о его кадастровой стоимости, определенной актом органа кадастрового учета от 11 февраля 2020 года в размере 25 636 536,32 руб.

Таким образом, в период с 20 июня 2016 года по 11 февраля 2020 года кадастровая стоимость земельного участка составляла 25 639 242,88 руб.

Следовательно, дата, по состоянию на которую оценщиком определена рыночная стоимость спорного земельного участка – 20 июня 2016 года, соответствует дате, по состоянию на которую была установлена оспариваемая кадастровая стоимость.

Отклоняя довод заинтересованного лица администрации Мысковского городского округа о несоответствии отчета об оценке федеральным стандартам оценки, суд отмечает следующее.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в которой указано, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) и обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 ФСО № 3 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Согласно пункту 5 данного ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Пунктом 22 ФСО № 7 предусмотрено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает положения, в том числе о том, что: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (пункт "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (пункт "в").

В силу пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Проверив отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО «Сибирское юридическое бюро» ФИО6 суд приходит к выводу о его соответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценка правомерно проведена оценщиком по состоянию на 20 июня 2016 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует требованиям абзаца 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

В представленном отчете содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов, и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Оценщик верно определил сегмент рынка исследования (земельные участки, предназначенные под объекты индустриальной застройки); в связи с ограниченным количеством данных по продаже аналогичных земельных участков на дату оценки, оценщик расширил базу анализа за счет земельных участков в населенных пунктах Кемеровской области, наиболее соответствующих по численности населения и уровню социально-экономического развития населенному пункту, в котором расположен объект оценки (г. Мыски).

В качестве объектов-аналогов оценщиком отобраны три земельных участка, расположенные в г. Междуреченск, г. Киселевск, пгт. Шерегеш Таштагольского района; данные населенные пункты являются ближайшими населенными пунктами к г. Мыски и имеют схожие уровень социально-экономического развития и численность населения.

При этом на стр. 40-41 отчета, а также в письменных пояснениях к отчету оценщик подробно указал основания, по которым счел невозможным принять в качестве объектов-аналогов семь земельных участков в г. Мыски, как несоответствующие среднерыночным ценам в исследуемом сегменте рынка, а также не соответствующие типично рыночным условиям (сделки между аффилированными лицами, выкупная цена участков). Вопреки доводам заинтересованного лица принятие ФИО7. в качестве объектов-аналогов земельных участков, расположенных в г. Мыски с ценой за 1 кв.м значительно ниже, чем средняя цена в исследуемом сегменте, могло привести к существенному искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Также оценщиком осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка. Так, оценщиком применены корректировки на дату сделки, на площадь, на местоположение. Полученный результат удельной рыночной стоимости земельного участка коррелирует с показателями существующего земельного рынка в г. Мыски на дату оценки.

В отчете представлена необходимая информация, идентифицирующая объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка. Данная информация подтверждена и проверяема, в отчете имеются ссылки на используемые источники информации.

Таким образом, отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорного земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Отчет содержит сведения о соответствии уровня знаний оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Административными ответчиками, в том числе Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса – органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.

Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие архивной кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем административный истец вправе требовать пересмотра архивной кадастровой стоимости земельного участка и установления ее в размере рыночной стоимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 247 КАС РФ, к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ «ФКП Росреестра» о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, которые основаны на законе.

При таких обстоятельствах требования Касумова Фикрета Шовкет-оглы подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования Касумова Фикрета Шовкет-оглы удовлетворить.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18 944 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под содержание объектов дорожного хозяйства и транспорта, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 5 023 000 рублей, определенной по состоянию на 20 июня 2016 года.

Дата обращения Касумова Фикрета Шовкет-оглы в суд с настоящим административным исковым заявлением – 30 августа 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский областной суд.

Председательствующий Копылова Е.В.

Решение в окончательной форме принято 06 октября 2021 года.