Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-237-15 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Байкальская теплогенерирующая компания» к административным ответчикам Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, Правительству Иркутской области, заинтересованные лица Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, Администрация муниципального образования города Братска, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Байкальская теплогенерирующая компания» 21 апреля 2015 года обратилось в суд с заявлением в порядке главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (глава 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от "дата изъята" "номер изъят", которым отклонено заявление общества об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.

22 мая 2015 года Обществом с ограниченной ответственностью «Байкальская теплогенерирующая компания» подано в Иркутский областной суд заявление об изменении предмета заявленных требований, в котором поставлен вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной и о возложении обязанности на орган кадастрового учета внести в Государственный кадастр недвижимости указанные сведения.

ООО «Байкальская теплогенерирующая компания» является собственником сооружений"данные изъяты", которые расположены на земельном участке, собственность на который не разграничена, по "адрес изъят". Указанные сооружения находятся на земельном участке площадью "данные изъяты"., кадастровый "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение котельной.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп, и составляет "данные изъяты".

Согласно отчету об оценке ЗАО «Н.» от "дата изъята" "номер изъят" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года, то есть на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости, составляет "данные изъяты"

Положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «С.» от "дата изъята" "номер изъят" подтверждено, что отчет об оценке ЗАО «Н.» от "дата изъята" "номер изъят" соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Исходя из кадастровой стоимости, исчисляется выкупная цена земельного участка, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца как собственника сооружений, имеющего исключительное право выкупа указанного земельного участка.

Общество с ограниченной ответственностью «Байкальская теплогенерирующая компания» просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью "данные изъяты", кадастровый "номер изъят" категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение котельной, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес изъят", определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты"; возложить обязанность на орган кадастрового учета внести в Государственный кадастр недвижимости указанные сведения.

Исковое заявление подано административным истцом в Иркутский областной суд посредством сдачи в организацию почтовой связи 21 апреля 2015 года и поступило в суд 27 апреля 2015 года "данные изъяты"

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи Иркутского областного суда от 05 мая 2015 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, Правительство Иркутской области, Администрация муниципального образования города Братска "данные изъяты"

Определением Иркутского областного суда от 22 мая 2015 года, в связи с изменением административным истцом предмета заявленных требований, определен круг лиц, участвующих в деле. Процессуальный статус Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Правительства Иркутской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области определен как административных ответчиков; Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области и Администрации муниципального образования города Братска – как заинтересованных лиц "данные изъяты"

По ходатайству представителя Общества с ограниченной ответственностью «Байкальская теплогенерирующая компания» Ларионенко В.В. определением Иркутского областного суда от 17 июля 2015 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, а также по проверке отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено, с учетом мнения представителя Правительства Иркутской области Богдановой Н.Н., эксперту Иркутского регионального отделения Общероссийской Общественной организации Российское общество оценщиков З. производство по делу приостановлено "данные изъяты"

В связи с поступлением в Иркутский областной суд экспертного заключения, производство по делу возобновлено определением судьи Иркутского областного суда от 15 октября 2015 года, судебное заседание назначено на 21 октября 2015 года "данные изъяты"

Определением Иркутского областного суда от 05 ноября 2015 года к производству суда принято заявление представителя Общества с ограниченной ответственностью «Байкальская теплогенерирующая компания» Ларионенко В.В. об уточнении предмета административного иска, в котором поставлен вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты", возложении обязанности на орган кадастрового учета внести в Государственный кадастр недвижимости указанные сведения.

В судебном заседании представитель административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Байкальская теплогенерирующая компания» Ларионенко В.В. поддержала заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель Правительства Иркутской области Богданова Н.Н. просила постановить законное и обоснованное решение.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области Буяльская О.Г. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя в связи с невозможностью явки.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области Сабирзянова М.А. в судебном заседании пояснила, что требования необоснованно заявлены к управлению, поскольку оно не имеет возможности внести какие-либо сведения в Государственный кадастр недвижимости.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Администрации муниципального образования города Братска Смольникова Е.Д. с заявленными требованиями не согласилась, полагала, что судебный эксперт необоснованно применил поправку на наличие дополнительных улучшений "данные изъяты", поэтому определенную им рыночную стоимость земельного участка нельзя считать достоверной.

Представитель заинтересованного лица Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, что подтверждается почтовым уведомлением.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела, не представивших доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание.

Выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, Иркутский областной суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка общей площадью "данные изъяты"., кадастровый "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение котельной, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес изъят".

Данный спор возник не потому, что орган государственной власти субъекта Российской Федерации неправильно определил кадастровую стоимость земельных участков, а ввиду необходимости для заявителя в определении индивидуальной рыночной стоимости земельного участка с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости.

В связи с введением в действие с 15 сентября 2015 года Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассматривается по правилам указанного кодекса (часть 1 статьи 3 Федерального закона от 08 марта 2015 года № 22-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, от 08 июня 2015 года № 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года № 216-ФЗ, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В силу статей 24.15 и 24.16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, по результатам проведения которой саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).

В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.

На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «ФиннГрупп» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 06 ноября 2012 года № 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.

В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.

По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года № 2004-13 по состоянию на 01 января 2012 года.

Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 07 июня 2013 года № 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.

В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.

Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.

В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.

Общество с ограниченной ответственностью «Байкальская теплогенерирующая компания» является собственником сооружений: "данные изъяты", которые расположены на земельном участке, собственность на который не разграничена, по адресу: "адрес изъят". Указанные сооружения находятся на земельном участке площадью "данные изъяты"., кадастровый "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение котельной, что подтверждается нотариально удостоверенными копиями свидетельств о государственной регистрации права от "дата изъята" "номер изъят" и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "дата изъята"

Учитывая, что расчет выкупной цены земельного участка зависит, в том числе, от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, административный истец Общество с ограниченной ответственностью «Байкальская теплогенерирующая компания» является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор, в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 1 и 2 статьи 2, пунктов 2 и 2.2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет "дата изъята" , включен в Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Иркутской области, сведения о нем имеются в Приложении № 1 к Постановлению Правительства Иркутской области № 517-пп, для него определен удельный показатель кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2012 года, что подтверждается выпиской из указанного постановления "данные изъяты" и информацией Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области "дата изъята" а также кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от "дата изъята"

Земельный участок отнесен к девятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), для него определен удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. в размере "данные изъяты"

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2012 года и составляет "данные изъяты", что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от "дата изъята"

Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельных участков Обществом с ограниченной ответственностью «Байкальская теплогенерирующая компания» заключен договор на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка с ЗАО «Н.».

В подтверждение соответствия отчета об оценке ЗАО «Н.» от "дата изъята" "номер изъят" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности представлено положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «С.» от "дата изъята" "номер изъят".

До обращения в суд административным истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от "дата изъята" "номер изъят" отклонено заявление Общества с ограниченной ответственностью «Байкальская теплогенерирующая компания» об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости "данные изъяты"

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также для расчета выкупной цены земельного участка.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной – ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.

Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

В целях подтверждения правильности и достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ЗАО «Н.», судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено по заявлению представителя Правительства Иркутской области Богдановой Н.Н. эксперту Иркутского регионального отделения Общероссийской Общественной организации «Российское общество оценщиков» З. На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и об определении рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.

На основании определения Иркутского областного суда от 17 июля 2015 года производство экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка было поручено по заявлению Правительства Иркутской области эксперту Иркутского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» З. на основании статьи 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Согласно заключению судебного эксперта от 07 сентября 2015 года № 19зСЭ-08/15, стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01 января 2012 года, судебным экспертом не подтверждается. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года составляет "данные изъяты". Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный ЗАО «Н.» имеет несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Эксперт Иркутского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» З. в соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является субъектом оценочной деятельности, имеет соответствующее образование в области оценочной деятельности, что подтверждается дипломом о высшем образовании "данные изъяты" дипломом о профессиональной переподготовке "данные изъяты" «Оценка стоимости недвижимости»; дипломом о профессиональной подготовке "данные изъяты" «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; сертификатом соответствия "данные изъяты", подтверждающим компетентность и соответствие требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов, "данные изъяты"; квалификационным аттестатом о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемых Федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков "данные изъяты" свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» "данные изъяты", подтверждающим включение в реестр членов РОО и право на осуществление оценочной деятельности на всей территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» "данные изъяты".

Гражданская ответственность эксперта застрахована Страховым Открытым акционерным обществом Страховая компания «А.» в период "дата изъята" по "дата изъята" и Страховым публичным акционерным обществом «Р.» в период с "дата изъята" по "дата изъята" , что подтверждается полисами страхования ответственности оценщика.

Таким образом, эксперт З. является субъектом оценочной деятельности в Российской Федерации.

Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, определен судом по заявлению Правительства Иркутской области, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Из содержания заключения судебного эксперта усматривается, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный ЗАО «Н.», необоснованно относит оцениваемый земельный участок к 13 группе видов разрешенного использования со ссылкой на недействующий нормативный правовой акт, что вводит потенциальных пользователей отчета в заблуждение, а также допускает неоднозначное толкование и приводит к некорректному расчету рыночной стоимости из-за необоснованного введения понижающей корректировки (нарушен пункт 4 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, в редакции, действовавшей в период составления отчета об оценке).

Оценщик в отчете ссылается на справочник оценщика недвижимости «Характеристика рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», который подписан в печать 08 ноября 2012 года, то есть после даты оценки, что недопустимо (нарушен пункт 19 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509, то есть в редакции, действовавшей в период составления отчета об оценке).

В нарушение пункта 4 Федерального стандарта оценки № 3 при расчете корректировки на местоположение в графе средней стоимости 1 кв.м. указано «здания». Однако, оценщик рассчитывает величину данной корректировки не по средней стоимости зданий, а по средней стоимости 1 кв.м. общей площади квартир, что вводит потенциальных пользователей отчета в заблуждение.

В нарушение вышеуказанных положений законодательства об оценочной деятельности у пользователей отчета отсутствует возможность полностью воспроизвести расчет стоимости, который бы привел к аналогичному результату, поскольку оценщик привел необходимые данные для расчета, но не привел сам расчет корректировки на площадь.

Оценщик не применил корректировку к цене предложения, учитывающую наличие улучшений у объекта-аналога № 2 "данные изъяты" что привело к некорректному расчету рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

В таблице "данные изъяты" отчета присутствует несоответствие рассчитанных оценщиком данных по объекту оценки и всем выбранным объектам-аналогам характеристикам элементов сравнения.

При таких данных, суд считает, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный ЗАО «Н.», с достоверностью не подтверждает величину рыночной стоимости земельного участка.

Для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, в редакции приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 509, действовавшем в период составления экспертного заключения судебным экспертом, то есть до 30 сентября 2015 года, когда введен в действие новый Федеральный стандарт оценки № 1, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297, которым также установлены указанные требования.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки № 1 (пункты 12 и 13 указанного стандарта, действующего с 30 сентября 2015 года) сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, а также пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

Из содержания пункта 2 исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объекта оценки по состоянию на ретроспективную дату (01 января 2012 года) невозможен. Эксперт использовал представленные в материалах дела документы, указав на существенные допущения.

Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.

Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.

В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка с кадастровым "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг «Публичная кадастровая карта», из которой видно, что он расположен в "адрес изъят".

Положительными характеристиками местоположения оцениваемого земельного участка являются: освоенность района местоположения земельного участка; расположение в районе производственно-складской застройки промышленной зоны "данные изъяты", что соответствует разрешенному и текущему виду разрешенного использования; доступна инженерная инфраструктура (централизованные сети водоснабжения, водоотведения, отопления).

Отрицательные стороны месторасположения земельного участка: удален от деловой части города; подъездные пути имеют грунтовое покрытие.

Экспертом исследован рынок недвижимости городов Братска и Иркутска, а также Иркутского района, определен сегмент рынка – рынок незастроенных земельных участков для коммерческого использования под размещение объектов производственно-складского назначения.

Экспертом сделан анализ ценообразующих факторов и ценовых диапазонов, приведена методология оценки с учетом возможности использования трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Приведено обоснование применения сравнительного подхода и метода сравнения продаж, а также отказ от использования иных подходов и методов. Применение экспертом сравнительного подхода является предпочтительным и оправданным, ввиду слаборазвитости рынка недвижимости в Иркутской области, учитывая также то обстоятельство, что затратный подход не может применяться для незастроенного земельного участка, так как он основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков, а доходный подход при отсутствии сегмента рынка аренды земельных участков будет содержать больше допущений, нежели сравнительный, что в итоге приведет к искажению результата рыночной стоимости земельного участка. В рамках метода сравнения продаж допускается отказ от корректировок в случае их обоснования.

В результате анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования эксперт пришел к выводу о том, что земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования – под размещение котельной.

В заключении экспертом обоснованно выбраны три объекта-аналога, все они расположены в промышленной зоне города Иркутска, они имеют сопоставимые характеристики, виды разрешенного использования, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.

Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг "данные изъяты", поскольку рыночная цена определяется посредством торга между продавцом и покупателем.

Поправка на условия финансирования экспертом обоснованно не применялась, поскольку в расчетах использовалась информация о рыночных ценах предложения, при которой покупатель оплачивает денежные средства продавцу в полном объеме в момент перехода права собственности, отсутствуют какие-либо особые отношения между продавцом и покупателем.

Поскольку экспертом не были выявлены нетипичные для рынка условия продажи, поправка на условия продажи обоснованно не применялась.

Экспертом обоснована необходимость применения поправки на дату продажи, поскольку объекты-аналоги были предложены к продаже в "дата изъята"

Фактор местоположения является одним из важнейших ценообразующих факторов при оценке земельных участков. Поскольку имеются различия в местоположении объекта исследования и объектов-аналогов, учитывая их нахождение в разных городах Иркутской области, цена предложения обоснованно скорректирована экспертом для объектов-аналогов, расположенных в городе Иркутске "данные изъяты"

Поскольку все объекты-аналоги и объект оценки относятся к одной категории земель (земли населенных пунктов), поправка на категорию земель обоснованно не применялась.

Поскольку оцениваемые объекты и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на масштаб, произведен обоснованный расчет, сомневаться в котором оснований не имеется, так как он не опровергается никакими доказательствами.

Поскольку у объекта-аналога № 1 имеется железнодорожный тупик, объект-аналог № 2 расположен между двумя железнодорожными тупиками, а вдоль объекта-аналога № 3 проходит железнодорожный тупик и имеется потенциальная возможность их использования, что повышает инвестиционную привлекательность объекта, экспертом обоснованно применена корректировка на наличие дополнительных улучшений, поскольку оцениваемый земельный участок таких улучшений не имеет.

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице "данные изъяты", описана степень надежности полученных результатов, которая является высокой.

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка определены экспертом в размере "данные изъяты" по состоянию на дату определения кадастровой стоимости земельного участка 01 января 2012 года.

При таких обстоятельствах, установленную в заключении эксперта рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объекта недвижимости.

Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые, содержатся в газетах «В.», приложены в читаемом виде к экспертному заключению.

Административные ответчики согласились с выводами экспертного заключения, о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не просили. Доказательств того, что на 01 января 2012 года – дату определения кадастровой стоимости принадлежащего заявителю земельного участка – рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.

Представитель заинтересованного лица Администрации муниципального образования города Братска Смольникова Е.Д. с заявленными требованиями не согласилась, полагала, что судебный эксперт необоснованно применил поправку на наличие дополнительных улучшений "данные изъяты", поэтому определенную им рыночную стоимость земельного участка нельзя считать достоверной. Просила назначить по делу повторную судебную экспертизу.

Отказывая в назначении повторной судебной оценочной экспертизы и соглашаясь с выводами судебного эксперта, в том числе о применении указанной поправки, суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы должны быть указаны мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта.

Таким образом, дополнительная экспертиза назначается судом при неясности или непредсказуемости выводов по результатам ознакомления с исследовательской и заключительной частями, когда неизвестным остается положительная или отрицательная оценка искомых фактов, либо если разрешены не все поставленные вопросы, либо появились новые вопросы.

Таких оснований для назначения дополнительной экспертизы не имеется, поскольку выводы изложены экспертом ясно и полно, они вытекают из исследовательской части, к неоднозначному толкованию не приводят и не вводят в заблуждение, все поставленные вопросы экспертом разрешены.

Основания для назначения повторной экспертизы принципиально отличаются от оснований к назначению дополнительной экспертизы.

Сомнения в правильности или обоснованности экспертного заключения не могут иметь исключительно субъективную природу. Они должны находить объективное подтверждение.

Например:

факты, которые нашли достоверное подтверждение совокупностью доказательств, но находятся в противоречии с экспертным заключением, и никакое объяснение не может их примирить;

заключение эксперта противоречит другим доказательствам, собранным по делу;

выводы эксперта сформированы не только без учета обстоятельств дела, но и вопреки им;

некорректные с точки зрения науки методы, используемые экспертом при проведении исследования;

некомпетентность (недостаточная компетентность) в определенной области знаний лица, которому поручена экспертиза;

явные процессуальные нарушения, допущенные при назначении экспертизы (несоблюдение установленного законом порядка, поручение руководителем экспертного учреждения производства экспертизы заинтересованному лицу).

Ни одного из оснований для назначения по делу повторной экспертизы суд не усматривает, так как установленные судом факты не находятся в противоречии с экспертным заключением, заключение эксперта не противоречит ни одному из доказательств, собранных по делу, выводы эксперта сформированы с учетом всех обстоятельств дела, методы проведения экспертизы соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, эксперт является компетентным в области оценочной деятельности, что подтверждается вышеперечисленными дипломами, сертификатами и свидетельствами, его деятельность застрахована в установленном законом порядке; никаких процессуальных нарушений при назначении, поручении проведения экспертизы и ее производстве не установлены.

Вывод эксперта о применении поправки на наличие дополнительных улучшений "данные изъяты" мотивирован, соответствует информации, изложенной в объявлениях о продаже объектов-аналогов о наличии у объекта-аналога № 1 железнодорожного тупика, расположение объекта-аналога № 2 между двумя железнодорожными тупиками и прохождение вдоль объекта-аналога № 3 железнодорожного тупика.

При таких объективных данных суд соглашается с выводом эксперта о наличии потенциальной возможности их использования, что повышает инвестиционную привлекательность объекта.

Применение данной поправки экспертом достаточно обоснованно, информация в объявлениях и в заключении эксперта идентична, не вводит пользователей экспертного заключения в заблуждение и позволяет прийти к выводу о достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, указанной в заключении судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2012 года, земельного участка общей площадью "данные изъяты"., кадастровый "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение котельной, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты".

Заявитель обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 24 декабря 2014 года, в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка 21 апреля 2015 года, поэтому в силу положений стать 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, в частности в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 08 июня и 13 июля 2015 года), части 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является органом, непосредственно осуществляющим полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, который принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поэтому требование о возложении обязанности на орган кадастрового учета внести сведения в государственный кадастр недвижимости являются излишне заявленными.

Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Требования Общества с ограниченной ответственностью «Байкальская теплогенерирующая компания» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью "данные изъяты"., кадастровый "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение котельной, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес изъят", определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты".

Дата подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 24 декабря 2014 года, дата подачи административного искового заявления в Иркутский областной суд 21 апреля 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Председательствующий судья М.А. Ткачук

Мотивированное решение изготовлено 11 ноября 2015 года.