Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 900 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации существующего здания магазина «Стройматериалы», земли запаса (неиспользуемые), расположенного по адресу: <...> в размере рыночной стоимости 1 867 239 руб. по состоянию на 01 января 2020 года;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 598 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации существующего здания магазина «Стройматериалы», земли запаса (неиспользуемые), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 240 677 руб. по состоянию на 01 января 2020 года;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 492 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации существующего здания магазина «Стройматериалы», земли запаса (неиспользуемые), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 020 757 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований ФИО3 указала, что ей на праве собственности принадлежат вышеуказанные земельные участки. Кадастровая стоимость земельных участков, указанная в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, не соответствует рыночной стоимости, отраженной в отчете ООО «ДЮАТ» № <данные изъяты>, что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, поскольку на ее основании рассчитывается земельный налог в завышенном размере, что нарушает ее права, как собственника.

Определением судьи Челябинского областного суда от 20 мая 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Челябинска (л.д. 1-2).

Представитель административного истца ФИО3 – ФИО1., действующий на основании доверенности, в судебном заседании настаивал на удовлетворении административного искового заявления.

Административный истец ФИО3, представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области», филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, администрации Металлургического района г. Челябинска, администрации г. Челябинска в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Дело в соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, согласно выпискам из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных права на объект недвижимости от 18 февраля 2021 года ФИО3 является собственником:

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 900 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации существующего здания магазина «Стройматериалы», земли запаса (неиспользуемые), расположенного по адресу: г. <адрес>, с 06 марта 2020 года (л.д. 18-20);

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 598 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации существующего здания магазина «Стройматериалы», земли запаса (неиспользуемые), расположенного по адресу: г. <адрес>, с 06 марта 2020 года (л.д. 21-22);

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 492 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации существующего здания магазина «Стройматериалы», земли запаса (неиспользуемые), расположенного по адресу: г. <адрес>, с 06 марта 2020 года (л.д. 23-24).

В выписках из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 февраля 2021 года кадастровая стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 6 524 757 руб. по состоянию на 01 января 2020 года на основании приказа Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П (л.д. 25);

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 4 335 338,54 руб. по состоянию на 01 января 2020 года на основании приказа Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П (л.д. 26);

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 3 566 867,16 руб. по состоянию на 01 января 2020 года на основании приказа Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П (л.д. 27).

Вместе с тем в отчете № <данные изъяты> об оценке объектов оценки, составленном ООО «ДЮАТ» 06 мая 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года составляет 1 867 239 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года составляет 1 240 677 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года составляет 1 020 757 руб. (л.д. 31-181).

Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), чч. 1, 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В связи с тем, что завышенные, по утверждению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости принадлежащих ей земельных участков затрагивают ее права и обязанности, поскольку на их основании производится начисление земельного налога, подлежащего уплате административным истцом (в силу ст.ст. 390-391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении земельных участков определяется как их кадастровая стоимость), административное исковое заявление подано в суд в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленного административным истцом требования.

В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет № <данные изъяты> об оценке объектов оценки от 06 мая 2021 года, выполненный оценщиком ООО «ДЮАТ» – ФИО2., которая является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», застраховавшая ответственность в АО «АльфаСтрахование» по полису № <данные изъяты>, со стажем работы в оценочной деятельности с 2004 года.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из указанного выше отчета от 06 мая 2021 года следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов аргументировано обосновал.

Оценщиком были проанализированы 11 предложений о продажах земельных участков, расположенных в Челябинской области, из которых в качестве аналогов принято 3 объекта. Сведения о выбранных объектах-аналогах приведены на 32-35 листах отчета об оценке и подтверждены интернет-адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта-аналога оценщик провел по 9 элементам сравнения, а именно: имеющиеся права, разрешенное использование, местоположение, масштабность, форма, рельеф земельного участка, электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация, расположение относительно красной линии, по остальным элементам сравнения корректировка не применялась, поскольку объекты-аналоги по перечисленным выше критериям являются сопоставимыми с объектами оценки.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельных участков.

При этом со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в них, не представлено.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости.

Размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке ст. 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельных участков, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и, представившего в обоснование своего требования полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков подлежит установлению в размере их рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 17 мая 2021 года – дату обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом в абз. 2 п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Установленная в настоящем деле кадастровая стоимость архивной не является, необходимость указания периода ее действия отсутствует.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 900 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 867 239 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 598 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 240 677 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 492 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 020 757 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления считать 17 мая 2021 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий И.А. Ишимов