Гражданский кодекс часть 1

Судья Ростовского областного суда Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску Ларцева В. В.ча об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

у с т а н о в и л:

Ларцев В.В. обратился в суд с изложенным административным исковым заявлением, в котором указал, что кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1008 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, установленная по состоянию на 5 ноября 2020 г. в размере 8 977 106,88 руб., значительно выше его рыночной стоимости, определенной на эту же дату оценщиком в отчете № СЭ-190-21 ООО «Центр экспертно-правовых услуг» от 10 сентября 2021 г. в сумме 3 200 000 руб. Размер кадастровой стоимости влияет на размер арендных платежей, а так же размер выкупной стоимости. Первоначально просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадь 1008 кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: спорт, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости в размере 3 200 000 руб., по состоянию на 5 ноября 2020 г.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца Ларцева В.В. - Авдеенко Т.В., действующая по доверенности, письменно уточнила заявленные требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ). Просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определённом в заключении судебной экспертизы, в сумме 4 925 683 руб.

Административный истец Ларцев В.В. и его представитель Авдеенко Т.В., в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. Согласно поступившему заявлению, Ларцев В.В. просит рассмотреть административное дело в отсутствии его и представителя, удовлетворить уточненные административные исковые требования.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Ростовской области, Комитет по управлению имуществом города Таганрога.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. Венецкой Е.И., представляющей интересы Правительства Ростовской области по доверенности, подано ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, где также указано, что Правительство Ростовской области не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере, установленном судебной оценочной экспертизой равной 4 925 683 руб.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

В письменном отзыве, представленном в ходе подготовки дела представителем ФГБУ «ФКП Росреестр» Ткаленко Ю.В., действующей по доверенности, указано, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с уточненной площадью 1 008 кв.м, категорией земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – спорт. Участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, поставлен на государственный кадастровый учет 5 ноября 2020 г. Оспариваемая кадастровая стоимость определена по состоянию на 5 ноября 2020 г. и внесена в ЕГРН 6 ноября 2020 г. в размере 8 977 106,88 руб., в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости 8 905,86 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 776 для земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Действия по определению кадастровой стоимости совершены в соответствии с требованиями действующего законодательства. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра».

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

В письменном отзыве представитель Росреестра Мирошниченко А.С., действующий по доверенности, указал, что Управление не являлось стороной государственного контракта на оказание услуг по определению кадастровой стоимости земель населенных пунктов, в соответствии со ст.8 Закона о регистрации вносило в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, не изменяя поступившие сведения. Таким образом, прав административного истца не нарушало. Просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Представитель Комитета по управлению имуществом города Таганрога в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель КУИ г.Таганрога Аскольский С.В. указал, что административный истец в соответствии с положениями части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность. Просил рассмотреть дело в свое отсутствие, против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, определенной по результату судебной экспертизы, не возражал.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, были надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Закон об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что Ларцев В.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 008 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: спорт, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается договором аренды № 21-4323 от 27 июля 2021 г. находящегося в государственной собственности земельного участка и выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с положениями, содержащимися в абзаце 1 пункта 6
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Ларцев В.В. является собственником объекта недвижимого имущества – здания спортивного зала с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного на арендуемом земельном участке по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, право собственности на который зарегистрировано 15 февраля 2022 г. Указанное подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с положениями норм Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ, цена таких земельных участков зависит от их кадастровой стоимости.

Таким образом, Ларцев В.В. вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренными законом.

Административный истец при подаче иска представил отчет об оценке № СЭ-190-21 от 10 сентября 2021 г. оценщика ООО «Центр экспертно-правовых услуг» ФИО9, в котором сделан вывод, что рыночная стоимость арендованного им земельного участка по состоянию на 5 ноября 2020 г. составила 3 200 000 руб.

С целью проверки представленных доказательств, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России).

По заключению судебной экспертизы от 28 января 2022 г. № 4606/10-4, рыночная стоимость объекта экспертизы с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 5 ноября 2020 г. составляла 4 925 683 руб.

Возражений, замечаний на заключение судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

При составлении заключения судебным экспертом проведен анализ местоположения объекта (л.д. 170), установлено, что земельный участок относится к классу земель офисно-торговой застройки (л.д.174).

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал пять объектов, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта (таблица 1). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Состав аналогов, использованный в заключении, суд признаёт экономически обоснованным.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы были применены корректировки на факт сделки, на функциональное назначение, на площадь, на инженерные коммуникации, и установлен размер рыночной стоимости участка (таблица 2).

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, которые соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 28 января 2022 г. № 4606/10-4 и считает возможным положить в основу решения содержащийся в нем вывод, который, является аргументированным и убедительным, соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС РФ.

В соответствии с указанным, возможно установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной в размере 4 925 683 рублей.

В данном случае отчет об оценке № СЭ-190-21 не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 3 декабря 2021 г.

Решая вопрос о судебных расходах, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта недвижимости, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.

Таким образом, решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью участка составляет 45 %, что само по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, диапазон отклонений.

Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, должны быть возложены в полном объеме на административного истца.

Размер стоимости проведенной экспертизы в сумме 43 680 руб. определён экспертным учреждением обоснованно, отвечает степени сложности и объёму проделанной работы. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Правительство Ростовской области внесло на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытый Ростовскому областному суду, сумму 43 680 руб. в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы. Указанная сумма подлежит перечислению Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Административным истцом подлежат возмещению расходы, понесенные Правительством Ростовской области в размере 43 680 руб., в связи с проведением судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249, 293 КАС РФ, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1008 кв.м., из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: спорт, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 5 ноября 2020 г. в сумме 4 925 683 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 3 декабря 2021 г.

Перечислить Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытого Ростовскому областному суду, денежные средства в размере 43 680 рублей за выполненную судебную экспертизу за счет денежных средств, поступивших от Правительства Ростовской области в обеспечение расходов на проведение судебной оценочной экспертизы по административному делу № 3а-311/2021.

Взыскать с Ларцева В. В.ча в пользу Правительства Ростовской области судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 43 680 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.В.Журба