Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО21 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО40 обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование иска административный истец ФИО22. указала, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, этаж на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3, общей площадью 1834,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости недостоверной, существенно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика налога на имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта недвижимости, просит установить кадастровую стоимость объекта, равной его рыночной, установленной в отчете об оценке <данные изъяты> от 25 марта 2020 года № КС 053/2020 в размере 6169580,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

В судебное заседание административный истец ФИО23 извещенная надлежащим образом о слушании дела, не явилась, об отложении судебного заседания не ходатайствовала.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО24 Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО25 извещенные о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенный надлежащим образом о слушании дела, не явился, об отложении судебного заседания не ходатайствовал.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом о слушании дела.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО26 – ФИО27 поддержала исковые требования и с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила исковые требования, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2019 года в размере 7330000,00 рублей.

Представитель заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО28 возражала против удовлетворения административного иска, поскольку снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлечет снижение размера налога на имущество физического лица, поступающего в городской бюджет, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости, с заключением судебной оценочной экспертизы также не согласилась, по основаниям, изложенным в представленных письменных возражениях.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Невинномысска ФИО29 просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством, замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не высказала.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО30 суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 12 мая 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, этаж на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3, площадью 1834,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03 февраля 2020 года № 26-0-1-133/4013-2020-2085.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 17696346,68 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13 марта 2020 года № 26/ИСХ/20-157330.

В силу изложенных законоположений, установлением кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагивается права и обязанности его собственника ФИО41 как плательщика налога на недвижимое имущество и предоставляют ей право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представила составленный оценщиком <данные изъяты> отчет об оценке от 25 марта 2020 года № КС 053/2020, в котором рыночная стоимость объекта определена в размере 6169580,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объекта, определенной оценщиком <данные изъяты> в отчете об оценке от 25 марта 2020 года № КС 053/2020, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от 10 августа 2020 года № 059-20-ОК рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 7330000,00 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом его кадастровой стоимости.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт применил сравнительный и доходный подходы, обосновав отказ от использования затратного.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта капитального строительства сравнительным подходом, экспертом использован метод сравнительных продаж, в рамках которого эксперт рассчитал стоимость земельного участка, функционально обеспечивающего оцениваемый объект.

При расчете рыночной стоимости земельного участка под объектом оценки эксперт подобрал 3 объекта-аналога расположенные: объект-аналог № 1 в г. Невинномысске по ул. <адрес> объект-аналог № 2 в г. Невинномысске по ул. Монтажной, объект-аналог № 3 в г. Буденновске по ул. <адрес>

Ввиду различий местоположения объекта-аналога № 3 относительно населенного пункта экспертом применена повышающая корректировка в размере 14,25%. Корректировка рассчитана в соответствии со справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А., 2018г., исходя из соотношения сведений о численности населения и сведений о средней заработной плате работников организаций в г. Невинномысске и г. Буденновске.

Земельный участок под объектом оценки, как и объекты-аналоги № 2 и № 3, расположены на окраинах населенных пунктов, в отличии от объекта-аналога № 1, местоположение которого в соответствии с планетарной моделью справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А. отнесено экспертом к «спальным микрорайонам среднеэтажной застройки». На имеющиеся различия локального местоположения экспертом применена понижающая корректировка в размере 2,63% в отношении объекта-аналога № 1.

Эксперт указал, что одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является их площадь. Поскольку объекты с меньшей площадью являются более ликвидными, а, следовательно, более дорогостоящими (по удельному показателю), чем объекты с большей площадью. На имеющиеся различия в площади экспертом применены соответствующие понижающие корректировки: в отношении объекта-аналога № 1 в размере 19,5%, в отношении объекта-аналога № 3 в размере 12,7% и повышающая в отношении объекта-аналога № 2 в размере 1,9%. Размер данной корректировки рассчитан экспертом по формуле Живаева М.В., приведенной в его статье «Размер экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 3 квартал 2018г.», ссылка на которую представлена в заключении эксперта.

С учетом различий в стоимости земельных участков в зависимости от возможности подключения их к коммуникациям, экспертом применена понижающая корректировка в отношении объекта-аналога № 2 в размере 22,04%, поскольку в тексте объявления продавцом указана подключенная мощность электроснабжения, экспертом сделано обоснованное допущение, что для обеспечения производственной деятельности к участку проведено электроснабжение повышенной мощности, типичной для производственных объектов. Расчет корректировки произведен экспертом на основании данных аналитического сайта «Статриелт», ссылка на который также приведена в экспертном заключении.

Поскольку у объекта-аналога № 2 имеется улучшение в виде бетонного ограждения, экспертом применена соответствующая понижающая корректировка в отношении названного объекта-аналога в размере 15,25%.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода методом сравнительных продаж, эксперт подобрал 3 объекта-аналога расположенные: объект-аналог № 1 в г. Невинномысске по <адрес>, объект-аналог № 2 в г. Невинномысске по ул. <адрес> объект-аналог № 3 в г. Буденновске по ул. <адрес>

На имеющиеся различия относительно расположения объекта-аналога № 3 в ином населенном пункте, экспертом в отношении этого объекта применена повышающая корректировка в размере 11,58%, размер которой рассчитан в соответствии со справочником оценщика недвижимости Лейфера Л.А., 2018г., из соотношения сведений о численности населения и средней заработной плате работников организаций в г. Невинномысске и г. Буденновске,

При этом эксперт указал, что все объекты-аналоги, как и объект оценки, расположены на окраине городов в промышленных районах, в связи с чем, поправка на локальное местоположение объектов не требуется.

В рамках настоящего исследования эксперт использовал в качестве единицы сравнения такой показатель как цена за 1 кв.м строений с учетом стоимости прав на земельный участок. Вычет стоимости прав на земельный участок под объектом оценки (стоимость которого рассчитана также в рамках сравнительно подхода) произведен экспертом после применения всех необходимых поправок в отношении объекта оценки. Расчет и обоснование корректировок по данному элементу сравнения приведены в заключении эксперта.

На имеющиеся отличия объектов аналогов от объекта оценки в площади экспертом применены понижающие корректировки в отношении объекта-аналога № 1 в размере 10,4%, в отношении объекта-аналога № 2 в размере 7,9%, в отношении объекта-аналога № 3 в размере 10,8%. Размер корректировки рассчитан экспертом на основании данных аналитического портала «СтатРиелт» на 01 января 2019 года, ссылка на который представлена в заключении эксперта.

Эксперт отметил, что на стоимость объекта недвижимости значительное влияние оказывает такой фактор, как этаж расположения объекта. По данному элементу сравнения экспертом применена повышающая корректировка в отношении объекта-аналога № 1 в размере 1% и понижающие корректировка в отношении объектов-аналогов № 2 и № 3 в размере 2 % и 4% соответственно, расчет и обоснование которых приведены в заключении эксперта.

При применении повышающих корректировок на функциональность в отношении объекта-аналога № 1 в размере 1,04%, в отношении объекта-аналога № 2 в размере 7,27% и в отношении объекта-аналога № 3 в размере 5,74%, экспертом учтено изменение цен объектов производственно-складского назначения в зависимости от их обеспеченности административными помещениями.

Эксперт ФИО31 указал, что объект оценки представляет собой помещение требующее существенного капитального ремонта, а все использованные им в расчетах объекты-аналоги находятся в удовлетворительном (эксплуатируемом) состоянии. Различия в физическом состоянии объектов-аналогов от объекта оценки скорректированы экспертом с использованием понижающей корректировки в размере 29%.

Экспертом установлено, что объекты-аналоги № 1 и № 2 обладают такими улучшениями как грузо-подъемные механизмы. С учетом разницы цен объектов в зависимости от наличия качественных дополнительных улучшений, экспертом скорректирована стоимость названных аналогов в сторону понижения в размере 11%.

Объект оценки не имеет в своем составе действующих коммуникаций и не отапливается, объекты-аналоги № 2 и № 3 обеспечены электроснабжением, а объект-аналог 1 обеспечен водоснабжением, электроснабжением и отоплением. С учетом различия уровня цен объектов и зданий, оснащенных основными коммуникациями (электроснабжение, водоснабжение и отопление) для ведения производственной деятельности, экспертом на основании данных статистического аналитического портала «СтатРиелт» применены соответствующие понижающие корректировки на наличие коммуникаций: в отношении объекта-аналога № 1 в размере 14,5%, в отношении объектов-аналогов № 2 и № 3 в размере 6%, а также понижающая на наличие отопления в отношении объекта-аналога № 1 в размере 4,6%

Экспертом в рамках сравнительного подхода при определении стоимости объекта капитального строительства методом сравнительных продаж, применена скидка на торг в размере среднего значения равного 17,4 % для неактивного рынка объектов производственно-складского назначения в соответствии со справочником оценщика Лейфера Л.А. 2018г.

В разделе 2.7 экспертного заключения приведен анализ рынка недвижимости объектов недвижимости производственного назначения, на основании которого, эксперт пришел к выводу о неактивности этого рынка недвижимости в Ставропольском крае на дату государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. Доказательств обратному суду не представлено.

В рамках доходного подхода эксперт рассчитал стоимость объекта оценки методом прямой капитализации, на основе дохода от сдачи объекта в аренду. Подробный расчет рыночной стоимости нежилого здания в рамках доходного подхода представлен в заключении эксперта.

Суд проверил доводы представителя заинтересованного лица, изложенные в его письменных возражениях на заключение эксперта: о необоснованном неприменении корректировки на наличие дополнительного улучшения виде асфальтированного подъезда к объекту-аналогу № 3, использованному при расчете рыночной стоимости земельного участка под объектом оценки в рамках сравнительного подхода; о неверном определении административной части объекта-аналога № 1 (при расчете корректировки на функциональное назначение объекта), использованного при определении стоимости оцениваемого нежилого помещения, а также недостоверной стоимости его предложения о продаже, указанной в скриншоте объявления и находит их несостоятельными по следующим основаниям.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО32 пояснил суду, что корректировка на дополнительные улучшения учитывает разницу в ценах земельных участков в зависимости от наличия или отсутствия таких улучшений как асфальтирование самого объекта (а не его подъездных путей), наличие ж/д ветки, ограждений и строений и так далее. При этом такой элемент сравнения как асфальтированный подъезд, является показателем удобства подъездных путей, и он учтен им при расчете корректировки на транспортную доступность.

В судебном заседании установлено, что административная часть объекта-аналога № 1, использованного при расчете стоимости оцениваемого нежилого помещения, верно определена экспертом в размере 130,9 кв.м. Площадь же бытовых помещений, на которую указывает в письменных возражениях представитель ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущества» составляет 162,9 кв.м, что подтверждается текстом объявления о продаже объекта-аналога № 1. Кроме того, как пояснил в судебном заседании эксперт ФИО33 в ходе телефонного интервьюирования продавца, им уточнена административная площадь объекта она составила 130,9 кв.м.

Относительно доводов представителя заинтересованного лица ФИО34 о недостоверности цены предложения объекта-аналога № 1 в размере 15000000 рублей, эксперт Горшков В.А. пояснил, что эта стоимость принята к расчету после ее уточнения, из содержания данного предложения следует, что указанный объект-аналог предложен к продаже в размере 15000000 рублей, что согласуется с проведенным анализом рынка цен по рассматриваемому сегменту, исходя из удельного показателя этого объекта-аналога.

Как указано выше, в разделе 2.7 экспертного заключения приведен анализ рынка недвижимости объектов производственного назначения, на основании которого экспертом определен диапазон рыночных цен предложений на объекты производственного назначения в крае (г. Невинномысск, г. Минеральные Воды, г. Георгиевск, г. Буденновск) за 1 кв.м объектов варьируется от 2328 рублей до 15152 рублей, медиана 8102,37 рублей на исследуемую дату.

Доводы представителя заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО35 о том, что снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости приведет к уменьшению размера налога на имущество физического лица, поступающего в городской бюджет, не имеют правового значения в данном случае, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Доказательства о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, иной рыночной стоимости объекта, по делу не представлены. Ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не представлено.

Отчет об оценке <данные изъяты> от 25 марта 2020 года № КС 053/2020 не может быть принят в качестве доказательства, объективно подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта капитального строительства на дату государственной кадастровой оценки, поскольку его результаты опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Отличие величины кадастровой стоимости объекта недвижимости от его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта капитального строительства административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением налога на имущество, который подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налога на имущество.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью объекта капитального строительства, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, нарушены права и законные интересы административного истца.

На основании изложенного, административный иск ФИО36 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Заявление ФИО37 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости поступило в суд 12 мая 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО38 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую нежилого помещения с кадастровым номером № на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3, общей площадью 1834,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной по состоянию на 01 января 2020 года в размере 7330000,00 (семь миллионов триста тридцать тысяч) рублей.

Административное исковое заявление ФИО39 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости поступило в суд 12 мая 2020 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья подпись

Копия верна.

Судья С.Р. Мекерова