Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «АКТИВХОЛДИНГ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

АО «АКТИВХОЛДИНГ» обратилось в Алтайский краевой суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков:

- с кадастровым номером ***, площадью 9471 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

- с кадастровым номером ***, площадью 4407 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

- с кадастровым номером *** площадью 14671 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

- с кадастровым номером ***, площадью 49189 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

- с кадастровым номером *** площадью 11261 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

- с кадастровым номером *** площадью 11908 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной их рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость и это подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права собственника, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога. Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, АО «АКТИВХОЛДИНГ» просило установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала административные исковые требования по доводам, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика управления имущественных отношений Алтайского края ФИО2 в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере, указала на недостатки представленного отчета об оценке.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю ФИО3 в письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при указанной явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив оценщика в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании абзаца 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При рассмотрении административного дела на основании выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, судом установлено, что АО «АКТИВХОЛДИНГ» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами *** (л.д.21-52).

Административный истец является плательщиком земельного налога, следовательно, установление в отношении данных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для него.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из приказа управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края» следует, что кадастровая стоимость находящихся в собственности административного истца земельных участков установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов:

- в размере 7 571 685,66 руб. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***

- в размере 23 598 559,53 руб. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***

- в размере 11 728 877,66 руб. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***

- в размере 39 324 637,94 руб. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***

- в размере 9 002 719,06 руб. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***

- в размере 9 519 969,68 руб. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 октября 2021 года следует, что датой определения кадастровой стоимости находящихся в собственности административного истца земельных участков является 01 января 2020 года, датой внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости – 09 ноября 2020 года (в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 22***), 24 ноября 2020 года (в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***) (л.д.15-20).

В подтверждение рыночной стоимости названных земельных участков административный истец представил отчет об оценке №17-21-02-43 от 03 ноября 2021 года, составленный оценщиком ФИО4, согласно которому рыночная стоимость спорных земельных участков, по состоянию на 01 января 2020 года:

- с кадастровым номером *** составляет 3 437 973 руб.;

- с кадастровым номером *** составляет 1 471 938 руб.;

- с кадастровым номером *** составляет 4 929 456 руб.;

- с кадастровым номером *** составляет 15 002 645 руб.;

- с кадастровым номером *** составляет 3 975 133 руб.;

- с кадастровым номером *** составляет 4 155 892 руб. (л.д.55-108).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствуют требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости.

Из отчета об оценке следует, что объектами оценки являлись земельные участки из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием – для эксплуатации производственных зданий и сооружений, с фактическим использованием – для эксплуатации производственно-складских объектов (в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 22***); с разрешенным использованием - производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных и других предприятий V класса опасности по классификации СанПиН; объекты административного назначения; склады; автозаправочные станции для заправки грузового и легкового автотранспорта жидким и газовым топливом; автозаправочные станции для легкового автотранспорта, оборудованные системой закольцовки паров бензина с объектами обслуживания; объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта; котельные мощностью до 200 Гкал/ч; электростанции дизельные; автономные тепловые электростанции; артезианские скважины для технического водоснабжения, водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды; канализационные насосные станции для перекачки бытовых и поверхностных сточных вод; канализационные насосные станции перекачки производственных вод; канализационные насосные станции для перекачки шламов и илов; локальные очистные сооружения; очистные сооружения поверхностного стока открытого типа; очистные сооружения поверхностного стока закрытого типа, с фактическим использованием – для эксплуатации здания котельной (нежилое здание, блочно-модульная котельная) (в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***).

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовала сравнительный подход (метод сравнения продаж), мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости».

В качестве аналогов для оценки земельных участков сравнительным подходом оценщиком выбраны аналоги того же сегмента рынка – «под индустриальную застройку». Примененные оценщиком корректировки по основным ценообразующим факторам не являются значительными. Характеристики аналогов подтверждены, помимо копий объявлений, данными Единого государственного реестра недвижимости, публичной кадастровой карты.

В соответствии с пунктом 6 ФСО №3 отчет об оценке прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью.

Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО4 выводы отчета об оценке подтвердила. Дополнительные письменные пояснения оценщика приобщены к материалам дела.

Относительно замечания о неполном изучении рынка при применении сравнительного подхода оценщик отметила, что ею были изучены общедоступные источники информации, подготовлены выборки объектов из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Достаточность изложенной информации определена оценщиком самостоятельно исход из ее существенности и обоснованности, что соответствует п. 4,5 ФСО №3. На страницах 33-35 отчета приведен анализ рынка. При этом оценщик учитывала, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Объявления, приведенные в замечаниях к отчету, не могли быть использованы в качестве объектов аналогов, поскольку несопоставимы по основным ценообразующим факторам.

ОКСы на объекте аналоге №2 – бетонная площадка с кадастровым номером *** и металлический ангар с кадастровым номером *** поставлены на кадастровый учет в феврале 2020 года, то есть после даты объявления. Копии источников (сведения Росреестра) приведены на стр. 49-52 отчета. Текст объявления также не содержит данных о наличии на земельном участке зданий, сооружений. Цена объявления также соответствует уровню цены предложения свободных от застроек объектов.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку они мотивированны, ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств, представленный административным истцом отчет об оценке является допустимым и достоверным доказательством отличия рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд указывает в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой в данном случае является дата обращения в суд с настоящим иском, - 18 ноября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования акционерного общества «АКТИВХОЛДИНГ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2020 года, в равном его рыночной стоимости размере 3 437 973 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2020 года, в равном его рыночной стоимости размере 4 929 456 руб.

Датой обращения акционерного общества «АКТИВХОЛДИНГ» с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельных участков считать 18 ноября 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю. Кайгородова

Мотивированное решение изготовлено 29 декабря 2021 года.

<данные изъяты>