Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Ирбейский разрез» Линевской А.А., представителя Ирбейского районного Совета депутатов Красноярского края Штельмы Д.В., прокуроров Степанова В.А., Даценко О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-248/2022 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Ирбейский разрез» о признании не действующим в части Решение Ирбейского районного Совета депутатов Красноярского края от 22 декабря 2020 года № 03-18р «Об утверждении коэффициентов К1, К2 и К3 применяемых при определении арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земель, находящихся в муниципальной собственности Ирбейского района»,

У С Т А Н О В И Л:

22 декабря 2020 года Ирбейским районным Советом депутатов Красноярского края принято решение № 03-18р «Об утверждении коэффициентов К1, К2 и К3 применяемых при определении арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земель, находящихся в муниципальной собственности Ирбейского района» (далее – Решение от 22 декабря 2020 года № 03-18р).

Приложением 3 «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения» (далее - Приложение 3) к Решению от 22 декабря 2020 года № 03-18р для земельных участков, предназначенных для размещения производственных объектов и объектов промышленности (УП-2,24), установлен коэффициент К1 в размере 5,2969.

Решение от 22 декабря 2020 года № 03-18р было опубликовано 22 декабря 2020 года в газете «Ирбейский вестник», № 39 и в соответствии с пунктом 5 данного Решения оно вступило в силу с 1 января 2021 года.

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО «Ирбейский разрез») обратилось с административным иском (с учетом уточнений) о признании не действующим Приложение 3 к Решению от 22 декабря 2020 года № 03-18р в части установления для земельных участков, предназначенных для размещения производственных объектов и объектов промышленности (УП-2,24), коэффициента К1 в размере 5,2969.

Требования мотивированы тем, что на основании договора аренды от 31 декабря 2019 года ООО «Ирбейский разрез» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:16:0201002:557 общей площадью 240398,40 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, Ирбейский район, территория Чухломинского сельсовета по правой стороне ручья Большой Ирбейчик. Государственная собственность на земельный участок не разграничена, земельный участок отнесен к категории земель «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения». Указанный земельный участок ООО «Ирбейский разрез» арендует с 2014 года. При определении размера арендной платы за пользование земельным участком применяется коэффициент К1, значение которого устанавливается решениями Ирбейского районного Совета депутатов.

Оспариваемым Решением от 22 декабря 2020 года № 03-18р для земельных участков, предназначенных для размещения производственных объектов и объектов промышленности (УП-2,24), коэффициент К1 установлен в размере 5,2969, что привело к увеличению арендной платы за 2021 год на 14%.

Заключение индивидуального предпринимателя Петрова Ю.Ю., выполненное в 2017 году и использованное в качестве обоснования повышения коэффициента К1, по мнению административного истца, не может обосновывать доходность и экономическую целесообразность повышения размера арендной платы на 2021 год, поскольку основано на сведениях четырехлетней давности. По мнению административного истца, оспариваемое значение коэффициента К1 является произвольным, не связанным с многофакторным анализом доходности земельного участка, является экономически необоснованным, что противоречит основным принципам определения арендной платы и нарушает права и законные интересы ООО «Ибрейский разрез».

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Ирбейский разрез» Линевская А.А., действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении с учетом его уточнения.

Представитель Ирбейского районного Совета депутатов Красноярского края Штельма Д.В., действующий на основании доверенности, просил в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что оспариваемый нормативный правовой акт принят в пределах полномочий Ирбейского районного Совета депутатов и не противоречит законодательству большей юридической силы.

Глава Ирбейского района Красноярского края, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, своего представителя не направил, о причинах не сообщил, ходатайств не представил.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 5 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителя Главы Ирбейского района Красноярского края, против чего явившиеся участники судебного разбирательства не возражали.

Прокурор – первый заместитель прокурора Красноярского края Степанов В.А. в своем заключении полагал административный иск подлежащим удовлетворению.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена порядок определения размера арендной платы определяется органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2); порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные без торгов устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3).

Отношения по использованию и охране земель в Красноярском крае, а также порядок определения размера арендной платы регулируются Законом Красноярского края от 4 декабря 2008 года № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» (далее – Закон края от 4 декабря 2008 года № 7-2542), в статье 12 которого закреплено, что порядок расчета экономической обоснованности коэффициентов K1, K2 и К3 устанавливает Правительство Красноярского края, а сами коэффициенты - органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки.

Таким образом, вышеуказанным законом субъекта Российской Федерации органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов наделены полномочиями по установлению коэффициента К1, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, в отношении передаваемых в аренду земельных участков, расположенных на территории вышеуказанных муниципальных образований и находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 8, пункту 1 статьи 18, подпункту 5 пункта 1 статьи 20 Устава Ирбейского района Красноярского края Ирбейский районный Совет депутатов (далее - Совет) является представительным органом местного самоуправления, обладающим правами представлять интересы населения и принимать от его имени решения, действующие на территории района. К компетенции Совета отнесено определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности, порядка и условий его приватизации.

Таким образом, оспариваемый нормативный правовой акт принят в пределах полномочий представительного органа местного самоуправления.

Судом установлено, что ООО «Ирбейский разрез» на основании договора аренды от 31 декабря 2019 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:16:0201002:557 общей площадью 240398,40 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, Ирбейский район, территория Чухломинского сельсовета по правой стороне ручья Большой Ирбейчик. Государственная собственность на земельный участок не разграничена, земельный участок отнесен к категории земель «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения».

При определении размера арендной платы за пользование земельным участком в 2021 году применялся коэффициент К1, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, значение которого было установлено оспариваемым Решением от 22 декабря 2020 года № 03-18р.

В подтверждение экономической обоснованности оспариваемого коэффициента К1, суду представлено заключение № 11-К/2017, выполненное в 2017 году индивидуальным предпринимателем Петровым Ю.Ю. в рамках исполнения муниципального контракта на оказание услуг по проведению экономического обоснования дифференциации ставок арендной платы по видам разрешенного использования и категориям арендаторов на территории Ирбейского района Красноярского края (далее - Заключение).

Согласно данному Заключению коэффициент К1 в размере 8,72 был рассчитан оценщиком в следующем порядке: в качестве объектов-аналогов подобрано три земельных участка; исходя из сведений в объявлениях о продаже о площади и стоимости земельных участков, определена рыночная стоимость 1 кв.м каждого объекта-аналога (площадь/стоимость земельного участка = стоимость 1 кв.м); стоимость 1 кв.м уменьшена на величину скидки на торг (18%); стоимость аренды 1 кв.м определена путем применения коэффициента капитализации (14%) к рыночной стоимости 1 кв.м; определен коэффициент К1, как средняя величина стоимости аренды 1 кв.м трех объектов-аналогов.

Из пояснений представителя Совета следует, что на 2021 год коэффициент К1 был утвержден для земельных участков, предназначенных для размещения производственных объектов и объектов промышленности (УП-2,24) в размере 5,2969, исходя из необходимости обеспечить наполняемость местного бюджета.

В силу части 4 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ) муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582).

Утвержденные данным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Статьей 12 Закона края от 4 декабря 2008 года № 7-2542 установлено, что при определении размера арендной платы учитываются вид разрешенного использования земельного участка и категория арендатора (пункт 4).

Расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, за исключением случаев, указанных в пункте 5.1 данной статьи, производится по формуле: А = Кс x К1 x К2, где:

А - арендная плата за земельный участок в год (рублей);

Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора (пункт 5).

Коэффициенты К1, К2 и К3 определяются решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, муниципальных округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки, исходя из принципа экономической обоснованности. Порядок расчета экономической обоснованности коэффициентов К1, К2 и К3 утверждается Правительством края (пункт 6).

Постановлением Правительства Красноярского края от 18 марта 2010 года № 121-п утвержден Порядок расчета экономической обоснованности коэффициентов K1, K2 и К3, используемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок), в соответствии с которым (порядком) расчет экономической обоснованности коэффициентов К1, К2 и К3 направлен на установление арендной платы в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования, а также категории арендаторов.

В пункте 2 Порядка также закреплено, что органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов края утверждают коэффициенты К1, К2 и К3 исходя принципа экономической обоснованности.

В силу пункта 4 Порядка (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого нормативного правового акта) для расчета экономической обоснованности коэффициентов К1 и К2 необходимо провести анализ изменения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель по видам разрешенного использования, расположенных на территории городского округа, муниципального района края; провести анализ категорий арендаторов земельных участков.

Таким образом, принцип экономической обоснованности, предполагает установление арендной платы в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования. Для расчета экономической обоснованности коэффициента К1, необходимо провести анализ изменения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель по видам разрешенного использования.

Между тем, в Заключении не проводился анализ изменения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к категории земель «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения», а также не рассчитывался коэффициент К1 для земельных участков данной категории земель.

В данном заключении оценщик, не дифференцируя земельные участки, исходя из категории земель, объединил все земельные участки, на которых возможно осуществление производственной деятельности, в одну группу – «Промназначение», в которой выделил две подгруппы: участки большого размера, расположенные за пределами сложившихся производственных территорий; участки в пределах территорий с повышенной деловой активностью (как указал: «обычно это промышленные зоны населенных пунктов»).

Для определения величины коэффициента К1, в том числе для земельных участков, отнесенных оценщиком к первой подгруппе, к которой им также отнесен земельный участок с с кадастровым номером 24:16:0201002:557, оценщик использовал сравнительный подход.

В соответствии с подпунктами «б», «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (по условиям рынка, местоположению объекта, физическим и экономическим характеристикам объекта и др.), выявляются различия по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта.

В нарушение пункта 22 ФСО № 7 в Заключении в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки из другого сегмента рынка, не сопоставимые по ценообразующим факторам с земельными участками, предназначенными для размещения производственных объектов и объектов промышленности (УП-2,24), и относящихся к категории земель «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения».

Так, в качестве объекта-аналога № 1 выбран земельный участок с кадастровым номером 24:04:6101010:1634, расположенный по адресу: Красноярский край, Березовский район, 2-й км Красноярск-Железногорск, который согласно сведениям из публичной кадастровой карты отнесен к категории земель «Земли населенных пунктов», имеет вид разрешенного использования: «для иных видов использования, характерных для населенных пунктов», по документу – «теплицы» (стр. 17-19, 100-101 приложения к Заключению).

В качестве объекта-аналога № 2 выбран земельный участок, состоящий из двух земельных участков с кадастровыми номерами 24:04:0401001:149 и 24:04:0401001:150, расположенных по адресу: Красноярский край, Березовский район, 7 км от моста «777», в отношении которых, согласно сведениям из публичной кадастровой карты, категория земель и виды разрешенного использования не установлены. В объявлении о продаже земельных участков указано, что они расположены на землях населенного пункта п. Березовка, подходят для строительства овощехранилища или других складов для продукции, отправляемой по реке Енисей (стр. 17-19, 106-108 приложения к Заключению).

В качестве объекта-аналога № 3 выбран земельный участок с кадастровым номером 24:04:0401001:149, расположенный по адресу: Красноярский край, Березовский район, западнее п. Березовка, перед железной дорогой «777», уч. 5, который согласно сведениям из публичной кадастровой карты отнесен к категории земель «Земли сельскохозяйственного назначения», имеет вид разрешенного использования по документу «для сельскохозяйственного производства». В объявлении о продаже указано, что цена земельного участка указана с учетом перевода в категорию земель «земли населенных пунктов» под коммерческое/промышленное использование (стр. 17-19, 115-116 приложения к Заключению).

Помимо того, что вышеуказанные объекты-аналоги не относятся к одному сегменту рынка с земельными участками, предназначенными для размещения производственных объектов и объектов промышленности (УП-2,24), и относящимся к категории земель «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения», оценщиком не проводилось сравнение объектов-аналогов с объектом оценки по ценообразующим факторам (по условиям рынка, местоположению объекта, физическим и экономическим характеристикам объекта и др.), не выявлялись различия по этим факторам и цена объектов-аналогов или ее удельный показатель не корректировались по выявленным различиям.

Из пояснений оценщика Петрова Ю.Ю. в судебном заседании следует, что вышеуказанные объекты-аналоги полностью сопоставимы с объектом оценки, однако данное суждение не может быть принято во внимание, поскольку оно является голословным и ничем не подтверждено.

Вопреки утверждению оценщика Петрова Ю.Ю., объекты-аналоги нельзя признать сопоставимыми с объектом оценки и по такому ценообразующему фактору, как местоположение, поскольку они находятся на значительном отдалении от земельных участков, расположенных в Ирбейском районе. При этом корректировка на местоположение не осуществлялась, отказ от применения данной корректировки не аргументирован.

Учитывая изложенное, Заключение в вышеуказанной части нельзя признать обоснованным, а, соответственно, недопустимо использование данного Заключения в целях определения величины коэффициента К1 для земельных участков, предназначенных для размещения производственных объектов и объектов промышленности (УП-2,24), и относящихся к категории земель «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения».

Утвержденный Приложением 3 к Решению от 22 декабря 2020 года коэффициент К1 в размере 5,2969 для земельных участков, предназначенных для размещения производственных объектов и объектов промышленности (УП-2,24), не аргументирован Ирбейским районным Советом депутатом с точки зрения его экономической обоснованности. После 2017 года исследование соответствующего сегмента рынка органом местного самоуправления не проводилось.

Таким образом, оспариваемый коэффициент К1 был утвержден Ирбейским районным Советом депутатов при отсутствии анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, что противоречит требованиям статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, статьи 12 Закона Красноярского края от 4 декабря 2008 года № 7-2542, Постановления Правительства Красноярского края от 18 марта 2010 года № 121-п.

В силу части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации нормативный правовой акт, не соответствующий полностью или в части иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, признается судом недействующим полностью или в части со дня его принятия либо иной определенной судом даты.

Согласно разъяснением, содержащимся в абзаце третьем пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в от 25 декабря 2018 года № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» если нормативный правовой акт до принятия решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его не действующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Учитывая изложенное, суд полагает необходимым признать не действующим со дня вступления решения суда в законную силу приложение 3 к Решению от 22 декабря 2020 года № 03-18р в части установления коэффициента К1 для земельных участков, предназначенных для размещения производственных объектов и объектов промышленности (УП-2,24). При этом суд принимает во внимание, что оспариваемая норма применялась и на ее основании были реализованы права граждан и организаций, поэтому не находит оснований признать ее недействующей с момента принятия, как об этом просит административный истец.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Ирбейский разрез» - удовлетворить.

Признать не действующим с момента вступления в законную силу настоящего решения приложение 3 «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения» к Решению Ирбейского районного Совета депутатов Красноярского края от 22 декабря 2020 года № 03-18р «Об утверждении коэффициентов К1, К2 и К3 применяемых при определении арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земель, находящихся в муниципальной собственности Ирбейского района» в части установления коэффициента К1 для земельных участков, предназначенных для размещения производственных объектов и объектов промышленности (УП-2,24).

Обязать Ирбейский районный Совет депутатов Красноярского края опубликовать сообщение о принятии настоящего решения в течение одного месяца со дня его вступления в законную силу в официальном печатном издании органа местного самоуправления.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 7 апреля 2022 года