Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Парфенова Константина Анатольевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Парфенов К.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование: административное, площадью 811, 8 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 12 416 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Парфенов К.А. является участником долевой собственности на указанный объект недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Парфеновым К.А. проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 12 июля 2012 года составляет 12 416 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года № 1404-п, составляет по состоянию на 12 июля 2012 года 25 269 629, 22 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Баранова Н.В. административный иск поддержала.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. в удовлетворении административного иска возражала в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.

Административные ответчики Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда, подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, правовой позиции в письменном виде по административному исковому заявлению Парфенова К.А. не представили суду.

Заинтересованные лица – участники долевой собственности на объект недвижимости, об оспаривании кадастровой стоимости которого заявлен настоящий административный спор, Воронин В.Н., Лазгинян З.А., Леонтьева О.В., Наприенко А.А., Солодкий И.Г., Толбей И.В., Тюрина О.Н., ЗАО «Национальные антикризисные программы», ООО «Эталон – Комфорт» возражений против удовлетворения административного иска не заявили.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что по делу подлежит восстановлению срок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца, административное исковое заявление Парфенова К.А. подлежит удовлетворению.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, оспариваемые административным истцом в настоящем деле, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 4 января 2013 года.

С заявлением об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки Парфенов К.А. обратился в суд 23 июля 2019 года.

Таким образом, срок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, которые утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года № 1404–п, им пропущен.

Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 8) пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

В административном исковом заявлении административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки, оспариваемые в настоящем деле, применяются для целей исчисления налога на имущество физических лиц и, следовательно, продолжают затрагивать права и законные интересы административного истца.

Данное заявление суд расценивает как ходатайство о восстановлении срока оспаривания результатов государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>

Суд принимает во внимание, что Парфенов К.А. стал участником долевой собственности на объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты> 22 ноября 2018 года. На указанную дату срок оспаривания кадастровой стоимости истек. Таким образом, подача настоящего административного иска за пределами установленного законом срока оспаривания результатов кадастровой оценки вызвана объективными препятствиями.

В связи с этим срок оспаривания Парфеновым К.А. кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> подлежит восстановлению.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьями 399 – 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением муниципалитета города Ярославля от 27.11.2014 года N 441 на территории города Ярославля введен налог на имущество физических лиц с 1 января 2015 года, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Судом установлено, что Парфенов К.А. является участником долевой собственности на объект недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование: административное, площадью 811, 8 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области и муниципального образования город Ярославль, а также принимая во внимание, что Парфенов К.А. является собственником расположенного на территории города Ярославль нежилого здания, суд приходит к выводу о том, что он является плательщиком налога на имущество, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы Парфенова К.А. затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 01 июля 2012 года. Постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404 установлена кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 12 июля 2012 года в размере 25 269 629, 22 рубля.

Административным истцом представлен Отчет ООО «Ярэксперт» оценки рыночной стоимости данного объекта недвижимости, которым установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 12 июля 2012 года составила 12 416 000 рублей.

Проанализировав Отчет, показания оценщика Григорьевой Л.А., допрошенной судом в качестве свидетеля, а также те возражения, которые принесены на Отчет заинтересованным лицом Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, суд полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Из Отчета следует, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком затратным, сравнительным и доходным подходами.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом оценщик определяла стоимость объектов путем суммирования затрат на его создание и прибыли предпринимателя и вычитания его физического износа и устареваний.

При расчете рыночной стоимости объекта доходным подходом оценщик в качестве источника доходов рассматривала арендные платежи.

В рамках сравнительного подхода оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

После получения результатов в рамках каждого из подходов оценщик произвела определение рыночной стоимости объекта путем их согласования.

При расчете стоимости объекта доходным подходом оценщиком отобраны три аналога, к ставкам арендной платы за которые применялись корректировки. В частности, оценщиком применены корректировки на торг, на дату предложения о сдаче в аренду, на состояние отделки, на расположение относительно красной линии.

Корректировка на этаж расположения объектов не применялась.

Отказываясь от введения такой корректировки, оценщик исходила из того, что объектом оценки является двухэтажное здание, в связи с чем этаж расположения не имеет ценообразующего значения. Данный фактор имеет место при оценке встроенных помещений. Указанные выводы оценщика подтверждаются справочной литературой.

В связи с этим, доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что подлежала введению такая корректировка в связи с тем, что аналоги № 2 и № 3 расположены на вторых этажах здания, что свидетельствует об их меньшей коммерческой привлекательности, являются необоснованными. Они не подтверждены доказательствами, в том числе справочной или методической литературой, анализом рынка, иными исследованиями.

Как указывалось выше, в рамках данного подхода оценщиком введена корректировка на состояние отделки, которая применена к арендной ставке объекта – аналога № 1. Применяя корректировку оценщик исходила из того, что объект оценки имеет удовлетворительную отделку, объект – аналог № 1 – среднюю, подразумевая под данным термином современный ремонт.

Таким образом, термины «средняя» отделка и «современный ремонт» оценщик полагает идентичными.

В связи с этим, доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что данные термины имеют различное значение, а потому их употребление их в составе Отчета по отношению к одному объекту вводит в заблуждение пользователей Отчета, являются несостоятельными.

Арендные ставки всех объектов – аналогов скорректированы на расположение относительно «красной линии», исходя из того, что объект оценки находится внутриквартально, тогда как аналоги расположены на линии автодорог.

Применяя данную корректировку к аналогу № 2, оценщик принимала во внимание, что данный объект расположен на «красной линии», вдоль <адрес>, что подтверждается текстом объявления.

Возражая против введения данной корректировки по отношению к объекту – аналогу № 2, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, достоверность приведенных доказательств и пояснений оценщика не опровергает. В связи с этим, возражения Департамента в указанной части нельзя признать обоснованными.

При исследовании Отчета установлено наличие в нем описки.

В рамках сравнительного подхода оценщик рассчитывала стоимость земельного участка под зданиями в целях последующей корректировки цен объектов – аналогов.

При этом, анализируя необходимость введения корректировки на площадь, оценщиком составлен график зависимости стоимости 1 кв.метра земельного участка от его площади, который показал, что стоимость участка выше при его большей площади.

Тем не менее, при анализе графика оценщика указала, что он не подтверждает зависимость стоимости земельного участка от его площади.

Данный вывод оценщика указан ошибочно, оценщиком допущена описка, которая тем не менее к недостоверным выводам в Отчете не привела.

Отсутствие влияния данного вывода на результат оценки подтверждается тем, что оценщик не вводила корректировку, исходя из исследований, приведенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А.

Таким образом, ошибочно указанный в Отчете анализ графика, построенного на данных объектов – аналогов, оценщиком в расчетах не применялся и к недостоверным выводам не привел.

Исследование судом Отчета в остальной части также не дает оснований полагать, что оценщиком в ходе оценки не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, что давало бы основания сомневаться в объективности полученной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. Все действия, совершенные оценщиком в процессе оценки, нашли свое отражение в Отчете, их полное и подробное описание обеспечивает его проверяемость и достоверность.

Таким образом, у суда имеются основания для установления рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в соответствии с выводами Отчета в размере 12 416 000 рублей.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Парфенова К.А. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения Парфенова К.А. с настоящим заявлением в суд – 23 июля 2019 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Восстановить Парфенову Константину Анатольевичу срок на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.

Административное исковое заявление Парфенова Константина Анатольевича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование: административное, площадью 811, 8 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 12 416 000 (двенадцать миллионов четыреста шестнадцать тысяч) рублей.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 12 416 000 (двенадцать миллионов четыреста шестнадцать тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 23 июля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова