Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лопатиной И.С. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной,

установил:

Лопатиной И.С. обратилась с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной.

В обоснование иска административным истцом указано, что ей на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, наименование: объект спортивно-оздоровительного и торгового назначения, количество этажей 1-2, в том числе подземных 0, общей площадью 1372,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и земельный участок из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественные, спортивные здания и сооружения, объекты культурно-развлекательного, торгового назначения, объекты обслуживания населения, гостевые автостоянки, детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, для размещения объектов торговли, с кадастровым номером: № общей площадью 1226 +/- 12,25 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 41 590 089,81 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 10 204 071,56 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает её права и законные интересы как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельного участка равной их рыночной, определенной в отчете об оценке ИП Кондратьев Е. П.№С-20 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 21 708 000,00 рублей и 3 593 000,00 рублей, соответственно.

Административный истец Лопатиной И.С., извещенная о слушании дела надлежащим образом в судебное заседание не явилась, направила своего представителя.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Дегтярева О.И. в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» Сахарова В.Э. направила ходатайство, в котором просила принять решение в соответствии с действующим законодательством, а также ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Лопатиной И.С. – Айрапетян Н.П. поддержала административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила исковые требования, просила установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 29 787 000 рублей, и кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 5 361 000 рублей, пояснила, что замечаний к судебной оценочной экспертизе не имеется.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка равной их рыночной стоимости, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО оценочная компания «Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ№-ОК по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу Лопатиной И.С. на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, наименование: объект спортивно-оздоровительного и торгового назначения, количество этажей 1-2, в том числе подземных 0, общей площадью 1372,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-№ (т. 1 л.д. 17-28) и земельный участок из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественные, спортивные здания и сооружения, объекты культурно-развлекательного, торгового назначения, объекты обслуживания населения, гостевые автостоянки, детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, для размещения объектов торговли, с кадастровым номером №, общей площадью 1226 +/- 12,25 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 41 590 089,81 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-№ (т. 1 л.д. 15), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 10 204 071,56 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ№ (т. 1 л.д. 16).

В силу изложенных выше законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении указанных объектов недвижимости затрагивает права и обязанности его собственника – Лопатиной И.С., как плательщика налога на имущество и земельного налога, и дает последней право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ИП Кондратьев Е. П.№С-20 от ДД.ММ.ГГГГ, в котором рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 21 708 000,00 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 3 593 000,00 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объектов, определенной ИП Кондратьев Е. П. в отчете об оценке №С-20 от ДД.ММ.ГГГГ, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО оценочная компания «Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ№-ОК рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 29 787 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 5 361 000,00 рублей.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Экспертное заключение ООО оценочная компания «Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ№-ОК подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Стороны по делу не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Осмотр объектов исследования осуществлен сотрудником ООО ОК «Эксперт» 26 января 2021 года. Идентификация объектов исследования проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта (maps.rosreestr.ru), публичная спутниковая карта (https://yandex.ru/maps и/или https://www.google.com/earth/), публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр (rosreestr.ru) и других.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Кроме того, осмотр объектов исследования мог быть осуществлен лишь на дату, далеко от отстоящую от даты исследования, и допускает что с даты оценки до даты осмотра не произошло изменений, способных существенно повлиять на его стоимость.

В заключение судебной экспертизы подробно описан каждый объект исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

В качестве источника информации для анализа экспертом использован архив площадки объявлений.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № эксперт применил следующие подходы и методы: затратный подход, метод сравнительной единицы; доходный подход, метод прямой капитализации; сравнительный подход, метод сравнения продаж.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № эксперт применил сравнительный подход, метод сравнения продаж.

Экспертом указано, что объекты экспертизы эксплуатируются в соответствии с разрешенным использованием, данное использование является финансово осуществимым, юридически правомочным и максимально экономически эффективным. В данном, наиболее вероятном варианте использования, доход от эксплуатации объекта будет максимальным.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Данные, содержащиеся в объявлениях о предложении к продаже объектов-аналогов, проверены экспертом лично в период их публикации, по телефонам, указанным в тексте первоисточников.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При согласовании результатов экспертом обоснованно указана весомость каждого из подходов для каждого объекта оценки. Согласование результатов представлено в таблице.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость каждого объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Отчет об оценке ИП Кондратьев Е. П.№С-20 от ДД.ММ.ГГГГ не может быть принят в качестве доказательства, объективно подтверждающего реальную рыночную стоимость объектов недвижимости на дату государственной кадастровой оценки, поскольку его результаты опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Отличие величины кадастровой стоимости объекта недвижимости от его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением налога на имущество и земельного налога, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налога на имущество.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью объектов недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, нарушены права и законные интересы административного истца.

На основании изложенного, административный иск Лопатиной И.С. об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2019 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 24 ноября 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Лопатиной И.С. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественные, спортивные здания и сооружения, объекты культурно-развлекательного, торгового назначения, объекты обслуживания населения, гостевые автостоянки, детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, для размещения объектов торговли, с кадастровым номером: №, общей площадью 1226 +/- 12,25 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2019 года в размере 5 361 000 (пять миллионов триста шестьдесят одна тысяча) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № наименование: объект спортивно-оздоровительного и торгового назначения, количество этажей 1-2, в том числе подземных 0, общей площадью 1372,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2019 года в размере 29 787 000 (двадцать девять миллионов семьсот восемьдесят семь тысяч) рублей.

Заявление административного истца Лопатиной И.С. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости поступило в суд 24 ноября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 23 апреля 2021 года.

Председательствующий судья Шеховцова Э.А.