Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-24/2021 (3а-511/2020) по административному исковому заявлению Назарова И.В. к правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Назаров И.В. обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований на то, что ему на праве собственности принадлежит на основании договора купли-продажи от <...> объект капитального строительства – нежилые помещения (магазина) с номерами комнат на поэтажном плане № 1-11, 11а, 12-24 (подвал); № 3-11, 11-а, 11б, 12-14, 14-а, 15, 15-а, 16, 16-а, 17, 18, 18-а, 18-б, 19, 20, 20-а, 21-36 (1 этаж), общей площадью 985,6 кв. м, лит А, кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: <адрес>.

Не соглашаясь с кадастровой стоимостью данного объекта капитального строительства, определенной по состоянию на 01.01.2019 в размере 30 423 802,58 рублей, просил установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилые помещения (магазина) равной рыночной стоимости в размере 18 462 726 рублей. Заявленный размер рыночной стоимости обосновал отчетом ООО «О» от <...> № <...>.

27.01.2021 в суд поступило от представителя административного истца Назарова И.В. по доверенности Протасовой Е.А. заявление об уточнении исковых требований, в котором она просила установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилых помещений (магазина) с номерами комнат на поэтажном плане № 1-11, 11а, 12-24 (подвал); № 3-11, 11-а, 11б, 12-14, 14-а, 15, 15-а, 16, 16-а, 17, 18, 18-а, 18-б, 19, 20, 20-а, 21-36 (1 этаж), общей площадью 985,6 кв. м, лит А, кадастровый номер <...>, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 18 225 311 рублей, установленном заключением эксперта.

В судебное заседание административный истец, административные ответчики – правительство Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», заинтересованные лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тульской области, администрация г. Тулы (в лице представителей) не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, в деле имеются заявления (за исключением правительства Тульской области) с просьбами о проведении судебного заседания в их отсутствие. ГУ ТО «Областное БТИ» представлен отзыв на административное исковое заявление, в котором данный ответчик просит рассмотреть дело в соответствии с требованиями законодательства. Администрация г. Тулы представила письменные возражения на административное исковое заявление, в которых просила отказать в удовлетворении заявленных требований. Управление Росреестра по Тульской области просило отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, предъявляемых к Управлению.

На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде, в частности, на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Согласно части 4 статьи 14 Закона о государственной кадастровой оценке датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, является день, по состоянию на который сформирован перечень.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу положений пп.2 ч. 1 ст. 15 НК РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, который подлежит зачислению в силу ст. 61 БК РФ по нормативу 100% в бюджет городских поселений.

Согласно положениям ст. 400 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.

В соответствии с пп.6 п.1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) здания, строения, сооружения, помещения.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи(ст. 402 НК РФ).

В соответствии с положениями п.1 ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Тульской области от 20.11.2014 № 2219-ЗТО установлена единая дата начала применения на территории Тульской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01.01.2016.

Судом установлено, что Назарову И.В. на праве собственности принадлежит на основании договора купли-продажи от 14.01.2016 объект капитального строительства – нежилые помещения (магазина) с номерами комнат на поэтажном плане № 1-11, 11а, 12-24 (подвал); № 3-11, 11-а, 11б, 12-14, 14-а, 15, 15-а, 16, 16-а, 17, 18, 18-а, 18-б, 19, 20, 20-а, 21-36 (1 этаж), общей площадью 985,6 кв. м, лит А, кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 26.01.2016. Кадастровый номер объекту присвоен 18.02.2014.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» постановлением правительства Тульской области от 14.11.2018 №477 в 2019 году (по состоянию на 01.01.2019) государственная кадастровая оценка недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена Государственным учреждением Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации».

Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 30 423 802,58 руб. Указанная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости 15.01.2020 и подлежит применению для целей налогообложения с 01.01.2020.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках настоящего дела никем не оспариваются.

Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что указанный объект капитального строительства – нежилые помещения (магазина) является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц, исчисляемому исходя из кадастровой стоимости объекта. Следовательно, административный истец является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.

С целью определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости представитель административного истца Назарова И.В. по доверенности Мишина Н.В. обратилась к оценщику ООО «О» П. В соответствии с отчетом об оценке от <...> № <...>, подготовленным данным оценщиком, рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта капитального строительства – нежилых помещений (магазина) по состоянию на 01.01.2019 составляла 18 462 726 руб.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рамках судебного разбирательства судом была назначена судебная оценочная экспертиза (на предмет соответствия указанного отчета требованиям законодательства и установления рыночной стоимости объекта), проведение которой поручено эксперту ООО «Н» Б.

По выводам, содержащимся в экспертном заключении от <...>, отчет оценщика ООО «О» П. от <...> № <...>, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта капитального строительства – нежилых помещений (магазина), рассчитанная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01.01.2019, не подтверждается, и составляет 18 225 311 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено лицом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим необходимое для проведения исследования образование, стаж работы в области оценочной деятельности - более 15 лет, значительный опыт судебно-экспертной деятельности, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, застраховавшим свою ответственность, являющимся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков», как того требует ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.

По таким основаниям суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ и полагает возможным взять его за основу выводов о величине рыночной стоимости объекта на интересующую дату.

Что касается отчета оценщика ООО «О» П. от <...> № <...>, то он выполнен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно абзацу 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития от 20.5.2015 N 299, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как установлено п. 8ж ФСО №3, описание объекта оценки должно быть с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии).

Согласно п.5 ФСО №7, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

В п.23 ФСО №7 указано, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В отчете оценщика ООО «О» П. от <...> № <...> при описании объекта оценки не указано, что имеется ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды, также ошибочно указано, что объект не эксплуатируется; в начале указано, что наиболее эффективное использование объекта – складские помещение, а далее в отчете написано, что торговые помещения. В отчете нет расчета границ интервала, котором, по мнению оценщика, может находится рыночная стоимость объекта оценки. По аналогу № 5 стоимость аренды 1 кв.м составляет 500 руб. (6500 руб./13 кв.м) согласно данным объявления на стр. 49. Оценщик использовал в расчетах значение стоимости аренды по данному аналогу 270 руб. за 1 кв.м. Это обстоятельство могло повлиять на результаты расчетов. При расчете коэффициента капитализации безрисковая ставка указана 7,5%. На дату оценки безрисковая ставка (равна ключевой) составляла 7,75%. При определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт использовал доходный подход. Эксперт сделал вывод о несоответствии отчета требованиям ФСО-7.

В связи с изложенным отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта капитального строительства – нежилых помещений (магазина) определена по состоянию на 01.01.2019. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта недвижимости экспертом.

Доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на 01.01.2019, а равно доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59-61 КАС РФ, участниками процесса не представлено.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости составляла на интересующую дату 18 225 311 руб., что значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта, а следовательно, влияет на размер налоговых обязательств административного истца.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм, с учетом того, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что в данном случае кадастровая стоимость объекта может быть установлена в размере его рыночной стоимости, следовательно, административный иск подлежит удовлетворению.

Положения части 4 статьи 18 Закона о государственной кадастровой оценке предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 09.11.2020.

Возражения представителя ГУ ТО «Областное БТИ» и администрации г. Тулы, сославшихся в отзыве на административное исковое заявление и письменных возражениях, на снижение налоговых поступлений, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, не нарушает прав муниципального образования на получение законных и экономически обоснованных налогов, и не противоречит интересам всего общества.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилых помещений (магазина) с номерами комнат на поэтажном плане № 1-11, 11а, 12-24 (подвал); № 3-11, 11-а, 11б, 12-14, 14-а, 15, 15-а, 16, 16-а, 17, 18, 18-а, 18-б, 19, 20, 20-а, 21-36 (1 этаж), общей площадью 985,6 кв. м, лит А, кадастровый номер <...>, расположенного по адресу: Тульская <адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2019 его рыночной стоимости в размере 18 225 311 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 09.11.2020.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: