Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Колизей» - Баяндиной К.В., действующей на основании доверенности,

представителей административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края - Агафоновой Т.А., Мальцевой В.М., действующих на основании доверенностей, представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю – Спицыной А.С., действующей на основании доверенности,

представителя заинтересованного лица ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» - Штейникова А.В., действующего на основании доверенности,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Колизей»об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Колизей» (далее ООО «Деловой центр «Колизей») обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером **, общей площадью 16180,6 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 722522 000 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.

В обоснование требования указано, что помещение находится в собственности административного истца и поскольку налоговая база по налогу на имущество в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости здания, ООО «Деловой центр «Колизей» заинтересовано в определении кадастровой стоимости в размере рыночной. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018, составила 952025081,70 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного здания на эту же дату составила 722522 000 рублей. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

В предварительном судебном заседании 20 марта 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее – ГБУ «ЦТИ ПК»).

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении. Ходатайство административного ответчика о назначении судебной экспертизы отчета об оценке полагает необоснованным, так как доводы о наличии существенных недостатков отчета об оценке е нашли своего подтверждения.

Представители административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края возражали против заявленного требования, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, оценщиком неверно произведена корректировка в отношении объектов аналогов, что существенно повлияло на определение рыночной стоимости, также полагает, что в целях определения рыночной стоимости оценщик необоснованно исключил НДС.

Представитель административного ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, не возражая по существу иска, полагает, что Управление необоснованно указано в качестве ответчика.

Представитель заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее – ГБУ «ЦТИ ПК») возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «Деловой центр «Колизей» является собственником нежилого помещения с кадастровый номер **, общей площадью 16180,6 кв.м, расположенного в торговом центре по адресу: ****, что подтверждено копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 13).

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 года «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 года № 141-ПК, в названный Перечень включено здание торгового центра.

Поскольку в отношении принадлежащего административному истцу на праве собственности помещения налоговая база определяется как кадастровая стоимость, то результаты ее определения затрагивают права и обязанности административного истца.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составляет – 952025081,66 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 12).

Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером **, в подтверждение заявленных исковых требований ООО «Деловой центр «Колизей» представлен отчет об оценке от 15.01.2019 года № 04-1/19-Т, составленный оценщиком ООО «ОК «Тереза» Б.. Позицию административного ответчика о том, что фактически отчет выполнен лицом, не имеющим соответствующей компетенции – помощником оценщика, не подписан указанным лицом, суд полагает надуманной. Как следует из содержания отчета об оценке, в разделе 3.5 указано на то, что к составлению отчета в части выполнения технических функций (расчеты, набор текстового материала, фотографирование объекта оценки) привлекался специалист, имеющий квалификацию помощника оценщика, вместе с тем, указанное обстоятельство необоснованно расценивается ответчиком как доказательство того, что анализ рынка недвижимости, выбор подхода и метода оценки, выбор объектов аналогов и основания проведения/отказа от проведения корректировки также осуществлялись иным лицом, а не подписавшим отчет оценщиком, имеющим необходимую квалификацию и статус. Опрошенный судом в качестве свидетеля оценщик Б. подтвердил, что помощник оценщика осуществлял техническую работу, тогда как оценка выполнялась им самим.

Как следует из материалов дела, выполнивший отчет об оценке рыночной стоимости здания оценщик является квалифицированным специалистом, включен в реестр членов Ассоциации «СРОО «Экспертный совет», свидетельство о членстве №1884 от 26.05.2017, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, представленное административным ответчиком обоснование проведения расчетов определения рыночной стоимости, доводы административных ответчиков, показания свидетеля Б., суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации. Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости, в том числе рынка единых объектов капитального строительства (встроенных помещений), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости на дату осуществления оценки. Доводы административного ответчика о недопустимости при проведении анализа рынка использования материалов изложенных в отчете ООО «Аналитический центр КД-консалтинг» как источнике сведений о рынке недвижимости, не могут быть признаны обоснованными, поскольку оценщик указал на источник сведений, привел в отчете выводы о рынке анализируемого сегмента недвижимости, к которому относится объект оценки. В отчете присутствует описание объекта оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки.

В отчете присутствует описание объекта оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки. При проведении оценки для определения рыночной стоимости использован сравнительный подход, указано на причины, по которым для определения рыночной стоимости встроенного помещения не были использованы доходный и затратный подходы. При определении рыночной стоимости земельного участка также использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка земли.

Позиция представителей административного ответчика - Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, заинтересованного лица - ГБУ «ЦТИ ПК» о необоснованности отказа оценщика от использования затратного и доходного подходов, не может быть принята как основание для признания отчета об оценке ненадлежащим доказательством, суд учитывает, что оценщик самостоятельно определяет выбор наиболее подходящего подхода к оценке с учетом имеющейся информации, кроме того, в материалы дела не представлено сведений подтверждающих возможность использования иных подходов.

При использовании сравнительного подхода оценщик использовал метод корректировки продаж, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики.

Исключив из выборки сведений о сделках в отношении объектов недвижимости, сходных с объектом оценки, в анализируемый период крайние значения (максимумы и минимумы предложений), оценщик выбрал четыре объекта-аналога для сравнения предложений в отношении помещений и три объекта-аналога в отношении земельных участков. Также оценщиком были проведены необходимые корректировки предложений по объектам аналогам (помещения, земельные участки), указаны основания, по которым иные корректировки не требуются ввиду соответствия объекта оценки и аналогов.

Доводы административного ответчика о недостатках выбора, в том числе об исключении ряда объектов из выборки не могут быть признаны обоснованными. Позиция административного ответчика о том, что оценщик необоснованно отказался от проведения корректировки по местоположению объектов аналогов относительно красной линии, по физическому состоянию объектов – оценив их как сопоставимые с объектом оценки, противоречит совокупности представленных в материалы дела доказательств, в том числе представленной в отчете, а также являющейся общедоступной информации об объектах-аналогах. Также суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что объекты аналоги, выбранные для определения рыночной стоимости земельного участка, не соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту, как следует из содержания отчета об оценке, данные о разрешенном использовании земельных участков были проанализированы оценщиком, указано на причины, по которым оценщик счел возможным принять в качестве сравнения данные о сделках в отношении выбранных аналогов, обоснованность данных выводов не опровергнута.

Выбор аналогов - помещений и земельных участков оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с коммерческим использованием. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из совершенных сделок, размещенных в сети Интернет. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Доводы административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края о необоснованности отказа оценщика от корректировки в отношении объектов аналогов по их нахождению относительно первой линии, суд полагает надуманными. Как следует из представленных в материалы дела описаний объектов аналогов, все они расположены на земельных участках, прилегающих к проезжей части улиц, имеют выход на данные улицы, в том числе: объект-аналог №1 ул. **** (первая линия), объект-аналог № 2 – ул. **** (первая линия), объект-аналог № 3 ул. **** (первая линия), объект-аналог № 4 ул. **** (первая линия). Позиция административного ответчика о том, что объекты аналоги №№ 2,3,4 не видны с проезжей части, пешеходной части улиц, на которых они расположены, что позволяет отнести их к объектам второй линии, противоречит представленным описаниям объектов, то, что между проезжей частью улицы и объектом-аналогом № 3 проходит пешеходная аллея с насаждениями, то, что между частью улицы и объектом-аналогом № 4 расположена парковка торгового центра, в котором находится помещение-аналог, не подтверждают, что здания находятся на второй линии относительно улицы, на которой расположены. Местонахождение объектов аналогов на территории города Перми с учетом коммерческой привлекательности района, в котором они находятся относительно объекта оценки, было принято оценщиком во внимание, произведена корректировка.

Также суд полагает неосновательными доводы административного ответчика о том, что в отношении объекта–аналога № 3 имелась необходимость проведения корректировки на состояние, поскольку материалами дела, показаниями свидетеля подтверждается каким образом было определено состояние объектов-аналогов, возможность их использования по функциональному назначению с учетом постройки, реконструкции и иных данных в соотношении с состоянием оцениваемого объекта, тогда как ответчиком не аргументированно в связи с чем состояние объекта-аналога № 3 на дату оценки (01.01.2018 года) подлежит оценке как удовлетворительное. Физическое состояние объектов-аналогов с учетом износа было принято оценщиком во внимание, произведена необходимая корректировка.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком, заинтересованным лицом доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Представленная справка ГБУ «ЦТИ ПК» не принимается как доказательство рыночной стоимости в ином размере. Проанализировав обоснование проведения оценки к данной справке, суд приходит к выводу о том, что расхождения в определении размера рыночной стоимости при оценке тем же подходом и с использованием тех-же аналогов, что и оценщик, вызваны тем, что к объектам-аналогам (тем же, что были выбраны оценщиком) применены две дополнительных корректировки (относительно нахождения на первой линии и состояния объектов), а также тем, что при расчете рыночной стоимости не был учтен налог на добавленную стоимость. Необходимость использования указанных корректировок для определения рыночной стоимости объекта оценки не нашла своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, вопрос исключения НДС в целях расчета рыночной стоимости объекта оценки носит правовой характер, в связи с чем указанная справка не подтверждает существенное нарушение оценщиком требований к определению рыночной стоимости объекта, иную рыночную стоимость объекта оценки.

Определенная по результатам оценки рыночная стоимость помещения без учета стоимости прав на земельный участок (81401094 рублей), налога на добавленную стоимость - по состоянию на 01.01.2018 года определена как 722522000 рублей (44653,6 руб./кв.м), что соответствует диапазону цен на помещения сегмента рынка к которой относится объект оценки: от 39000 руб./кв. до 84000 руб./кв.м.

Доводы административного ответчика о необоснованности выводов оценщика о том, что определенная в рамках использования сравнительного подхода стоимость объекта оценки включает в себя НДС, так как в материалах отчета отсутствует подтверждение того, что цена по анализируемым оценщиком предложениям по продаже была определена продавцом с учетом указанного налога, суд полагает надуманными.

Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ). Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Таким образом, оснований полагать, что принятые оценщиком во внимание при определении стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода – данные о цене предложений по продаже объектов-аналогов, в целях установления рыночной стоимости, были определены без учета соответствующих налоговых обязательств, не имеется. Оценщик определил рыночную стоимость объекта оценки без учета стоимости прав на земельный участок, без учета торговых издержек и сопутствующих налогов, ч то соответствует требованиям законодательства.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в отчете об оценке от15.01.2019 года № 04-1/19-Т.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 13.02.2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Колизей» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 722522 000 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 февраля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 12 апреля 2019 года.

Судья:/подпись/