Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сура-Моторс-плюс» к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Сура-Моторс-плюс» (далее – ООО «Сура-Моторс-плюс», общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости двух объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>:

нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1336,4 кв.м,

нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 547,8 кв.м.

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, затрагивает права административного истца как собственника нежилых помещений, поскольку размер налога на имущество исчисляется исходя из их кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2019 г., а именно: с кадастровым номером № – 21 195 000 руб., с кадастровым номером № – 9 964 000 руб.

Представитель административного истца ООО «Сура-Моторс-плюс» Мисюряева Н.В. (доверенность от 20 марта 2017 г.) в судебном заседании на основании проведенной по делу судебной экспертизы изменила предмет иска и просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, а именно: с кадастровым номером № – 19 509 009 рублей; с кадастровым номером № – 7 397 921 рубль.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») Жукова О.М. (доверенность от 7 февраля 2020 г.) в судебном заседании с административным иском не согласилась, полагая, что государственная кадастровая оценка спорных объектов недвижимости проведена в соответствии с требованиями закона, а в заключении эксперта их рыночная стоимость существенно занижена.

Представитель административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве на административное исковое заявление возражал против его удовлетворения.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Пензенской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, направив письменные заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Разрешение спора полагали на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц администрации г. Пензы и Правительства Пензенской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили, письменных возражений относительно заявленного административного иска не представили.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

ООО «Сура-Моторс-плюс» является собственником двух нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, а именно: с кадастровым номером <адрес>, общей площадью 1336,4 кв.м, с кадастровым номером <адрес>, общей площадью 547,8 кв.м., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее - ЕГРН) от 5 августа 2020 г. № КУВИ-002/2020-10959831 и № КУВИ-002/2020-10960922 (том 1, л.д.200-212).

В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса, к которому относятся здания.

Приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 декабря 2019 г. № 777-пр помещение с кадастровым номером №, расположенное в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером №, и помещение с кадастровым номером №, расположенное в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером №, включены в Перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Пензенской области, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Поскольку административный истец ООО «Сура-Моторс-плюс» является собственником объектов недвижимости и на нем лежит обязанность по уплате имущественного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объектов, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности общества, следовательно, оно вправе обратиться в суд с настоящим административным иском.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Оспариваемая кадастровая стоимость нежилых помещений утверждена приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 11 ноября 2019 г. № 652-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой оценки помещений, расположенных на территории Пензенской области» и составляет по состоянию на 1 января 2019 г. с кадастровым номером № – 26 823 407,87 рубля; с кадастровым номером № – 12 132 649,15 рубля, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 мая 2020 г. № КУВИ-002/2020-1529513 и № КУВИ-002/2020-1525801 (том 1, л.д.5, 6).

Датой внесения сведений об указанной кадастровой стоимости объектов недвижимости в ЕГРН с кадастровым номером № является 26 января 2020 г., с кадастровым номером № - 27 января 2020 г. (том 1, л.д.5,6).

Указанные сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости применяются с 1 января 2020 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости нежилых помещений административный истец представил отчет об оценке от 6 июля 2020 г. №ОКС-22/06/2020-02, подготовленный оценщиком ООО «Международный центр независимой оценки» В.С., согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составила: с кадастровым номером № – 21 195 000 рублей; с кадастровым номером № – 9 964 000 рублей (том 1, л.д.41-183).

В ходе рассмотрения дела, в связи с поступившим от Департамента государственного имущества Пензенской области ходатайством назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на 1 января 2019 г., проведение которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Пензенская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России).

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение экспертов Т.О., М.В. от 6 октября 2020 г. № 2117/2-4, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составила: с кадастровым номером № – 19 509 009 рублей; с кадастровым номером № – 7 397 921 рубль (том 2, л.д.33-47).

Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнил требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений по состоянию на 1 января 2019 г. в размере равном их рыночной стоимости, а именно: с кадастровым номером № – 19 509 009 рублей; с кадастровым номером № – 7 397 921 рубль.

Суд, исследовав заключение экспертов от 6 октября 2020 г. № 2117/2-4 применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение базируется на достоверных данных об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертами сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа экспертов от использования доходного и затратного подходов к оценке.

Экспертами обоснованно установлено, что в объектах оценки размещаются автосалоны, в которых есть помещения торгово-офисного и производственно-складского назначения. Спорные помещения отнесены экспертом к рынку коммерческой недвижимости свободного назначения.

В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектами исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемых объектов недвижимости.

Допрошенный в судебном заседании эксперт М.В., составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 12 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, одним из методов оценки является сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО №7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учесть, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Выслушав объяснения эксперта М.В., суд не может согласиться с доводами представителя ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о том, что заключение экспертов ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России о величине рыночной стоимости спорных зданий является недостоверным и недопустимым.

Представителем ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» представлены возражения на заключение эксперта, а также рецензия специалистов ООО «Фикон» (г.Волгоград) К.С. и К.О.

Содержащаяся в пункте 1 и 2 рецензии информация о нарушении экспертами порядка оформления экспертного заключения (том 2, л.д.73), а также отсутствие в заключении экспертов ссылки на Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету (ФСО № 3)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299 (пункт 1 возражений ответчика том 2, л.д.100 оборот), не свидетельствует об искажении итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Вопреки доводам рецензии (пункт 4 том 2, л.д. 74) в заключении экспертов содержится анализ рынка недвижимости в сегменте оцениваемых объектов недвижимости (том 2, л.д. 37-38), в котором приведена информация, предусмотренная подпунктами «б», «в», «г», «д» пункта 11 ФСО № 7.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки указанным разъяснениям, представителями административных ответчиков, возражавшими против заключения экспертов, не представлено доказательств того, что отсутствие анализа влияния общей политической и социальной обстановки в стране и регионе расположения объектов экспертизы и т.п. повлияло на итоговую величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, а также того, что диапазон средней стоимости рынка недвижимости, к которому относятся спорные здания, определен неверно.

Также не нашли подтверждения доводы административного ответчика (том 2, л.д. 100 оборот) и рецензента (пункт 5 рецензии том 2, л.д.74) о том, что экспертами не определен сегмент рынка, к которому относятся спорные объекты недвижимости.

В заключении экспертов (том 2, л.д. 37 оборот) указан сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты.

Также нельзя согласиться с доводом представителя ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о противоречивости выводов экспертов об активности рынка недвижимости, к которому относятся спорные объекты.

В ходе судебного разбирательства эксперт М.В. пояснил, что в разделе 4.3 заключения приведена характеристика рынка недвижимости автосалонов. Вместе с тем рынок торгово-офисной недвижимости достаточно развит в г.Пензе, в связи с чем применена поправка на торг для активного рынка.

Доказательств того, что рынок объектов недвижимости коммерческого назначения неактивный не представлено.

Значение корректировки на торг для активного рынка в размере 13,1% принято экспертами из таблицы 168 «Справочника оценщика недвижимости -2018, Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты» под редакцией Лейфера Л.А., Крайниковой Т.В., г.Нижний Новгород, 2018 (далее – Справочник) для недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса, что соответствует фактическому использованию спорных объектов недвижимости (размещение автосалонов), в связи с чем доводы рецензии (пункт 10 том 2, л.д.78) и возражения ответчика (пункт 4 том 2, л.д.100 оборот) не состоятельны.

Ссылка рецензента на необходимость использования среднего значения из указанной таблицы не обоснована (пункт 13 рецензии том 2, л.д.78).

Кроме того, согласно пункту 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов.

В соответствии с разделом VI ФСО № 7 экспертами произведен анализ наиболее эффективного использования спорных помещений (том 2, л.д. 37 оборот) и сделан вывод о том, что наиболее эффективным видом их использования является размещение автосалонов.

Каких-либо фактов и доказательств некорректного определения наиболее эффективного вида использования спорных объектов в рецензии (пункт 3 том 2, л.д. 73-74) и возражениях административного ответчика (том 2, л.д.100 оборот) не приведено.

Также суд признает ошибочными доводы рецензии о том, что в основу заключения экспертов положены недостоверные сведения об объектах исследования (пункт 6 рецензии, том 2, л.д. 75).

В заключении экспертов приведены характеристики объектов оценки, которые соответствуют сведениям о спорных объектах недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (том 2, л.д. 36-37).

Выслушав объяснения эксперта М.В., суд не может согласиться с доводами административного ответчика и рецензента о невозможности использования в качестве объектов-аналогов, выбранных экспертами предложений о продаже объектов недвижимости (пункт 8 рецензии том 2, л.д. 75-77, 101).

Так, отсутствие в актуальных данных публичной кадастровой карты сведений об объекте-аналоге № 1 (<адрес>) не является препятствием для использования предложения о продаже этого объекта недвижимости в качестве аналога при сравнительном подходе (пункт 8 рецензии том 2, л.д. 75).

В судебном заседании эксперт М.В. подтвердил, что информация о продаже объектов недвижимости, использованная в заключении экспертов проверялась у продавцов недвижимости. Действующие федеральные стандарты оценки не содержат положений, препятствующих использованию в качестве объектов-аналогов объектов недвижимости, не отраженных на публичных кадастровых картах. Кроме того, гражданское законодательство признает легитимными права на объекты недвижимости, которые возникли до введения в действие норм о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Также не подтверждены какими-либо доказательствами доводы рецензентов о несоответствии объекта-аналога № 2, являющегося встроенным помещением, объектам оценки по строительно-техническим характеристикам. При этом, суд считает обоснованным применение к этому аналогу корректировки на долю в земельном участке, поскольку гражданское законодательство не допускает отчуждение прав на объект капитального строительства без прав на земельный участок (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В ходе судебного разбирательства также административными ответчиками не было представлено доказательств того, что согласно доводам рецензии (пункт 8 том 2, л.д. 77) технические характеристики объекта-аналога № 3 существенно отличаются от объектов оценки и требуют применения корректировок по этому показателю.

Следует отметить, что вопреки доводам рецензентов площадь земельного участка, на котором расположен объект-аналог № 3, не имеет существенного значения, поскольку для корректировки на долю земельного участка экспертами использовалось среднее значение доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости согласно данным ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиэлт», размещенным в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте: www.statrielt.ru (том 2, л.д. 106).

В ходе судебного разбирательства эксперт М.В. пояснил, что оцениваемые помещения нельзя отнести однозначно к классам объектов недвижимости, имеющимся в таблице 78 «Справочника оценщика недвижимости – 2018.Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под редакцией Лейфера Л.А., г.Нижний Новгород, 2018 г., в связи с чем им были использованы данные о значении доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости согласно данным ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиэлт», размещенным в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте: www.statrielt.ru, которые актуальны в настоящее время, несмотря на указанную дату проведения исследования. Поскольку, чем хуже техническое состояние здания, тем выше доля стоимости земельного участка в общей стоимости объекта капитального строительства, то к объекту-аналогу № 1, имеющему худшее техническое состояние был присвоен более высокий коэффициент из доверительного интервала – 0,18, а к остальным объектам-аналогам - 0,15, которые также уступают по техническому состоянию оцениваемым зданиям.

При таких обстоятельствах нельзя согласиться с доводами рецензии (пункт 13 том 2, л.д. 79-80) о необоснованном применении экспертами указанных корректировок на долю земельного участка.

Представителями административных ответчиков не представлено данных о том, что на дату оценки спорных объектов недвижимости предлагались к продаже иные объекты капитального строительства более схожие с объектами оценки, в связи с чем, возражения рецензента относительно отсутствия описания в заключении эксперта процедуры отбора объектов оценки (пункт 7 рецензии том 2, л.д. 75) не свидетельствуют об искажении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Также нельзя согласиться с доводами рецензии и возражениями административного ответчика о том, что эксперты необоснованно отказались от применения затратного и доходного подходов при оценке спорных объектов недвижимости (пункт 9 рецензии том 2, л.д. 77-78, 101).

В заключении экспертов приведены доводы, обосновывающие отказ от применения доходного и затратного подходов в оценке спорных объектов недвижимости (том 2, л.д. 35-36).

В соответствии с пунктами 15 и 16 ФСО № 1 доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Его рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Затратным подходом признается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (пункты 18-19 ФСО № 1). Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке (подпункт «в» пункт 24 ФСО № 7)

В судебном заседании эксперт М.В. дополнительно указал, что применению доходного подхода препятствовало отсутствие объективной информации о доходах, получаемых собственником помещений в результате эксплуатации торговых и производственно-складских помещений, а также о расходах на их содержание. В связи с тем, что имелась возможность применить сравнительный подход, эксперты отказались от применения затратного подхода. Кроме того, применению затратного подхода препятствовало то обстоятельство, что предметом оценки являются отдельные помещения в составе зданий, поскольку невозможно вычислить расчетным путем стоимость их строительства отдельно от остальных помещений здания.

Не подтвержден какими-либо доказательствами вывод рецензента о необходимости применения к объектам-аналогам корректировки на местоположение (пункт 11 рецензии том 2, л.д. 78).

В ходе судебного разбирательства эксперт М.В. подтвердил, что оцениваемые объекты и объекты-аналоги не имеют существенных различий по месту расположения, в связи с чем корректировка по данному ценоообразующему фактору экспертами не производилась.

Также эксперт не согласился с рецензентами относительно некорректности расчета корректировки на площадь (пункт 12 рецензии том 2, л.д. 78-79).

Эксперт М.В. указал, что поскольку объекты-аналоги и объекты оценки находятся в разных ценовых диапазонах таблицы 95 «Справочника оценщика недвижимости – 2018.Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного использования» под редакцией Лейфера Л.И. и Крайниковой Т.В., г.Нижний Новгород, 2018 применение формулы для расчета площади необязательно, поскольку она рекомендована для расчета корректировок на площадь объектов недвижимости, входящих в один ценовой диапазон и имеющих крайние значения площади (максимальное и минимальное).

Поскольку объект-аналог № 1 и оцениваемые помещения находятся в разных ценовых диапазонах, то применение формулы необязательно.

В целях сглаживания различий с оцениваемыми объектами, которые относятся к категории помещений, экспертами применена корректировка на тип объекта, которая рассчитана ими на основе анализа предложений на рынке недвижимости парных объектов (когда одновременно предлагается к продаже целое здание и помещение в нем), что не позволяет сделать вывод о произвольности данной корректировки (пункт 15 рецензии том 2, л.д. 81).

Довод рецензии о необходимости применения корректировки к объектам-аналогам на состояние и качество отделки и функциональное назначение также не подтвержден какими-либо доказательствами (пункт 14, 16 рецензии том 2, л.д. 80-81).

В судебном заседании эксперт М.В. указал, что состояние, качество отделки и функциональное назначение объектов оценки и объектов-аналогов идентичное, что не позволяет применить корректировки по данным ценнообразующим факторам.

Объяснения эксперта основаны на приведенных в его заключении сведениях и не опровергнуты представителями административных ответчиков.

Оценивая возражения представителей ответчиков в части выводов экспертов, суд полагает, что ими не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения, в связи с чем оснований для признания его недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, а именно: с кадастровым номером № – 19 509 009 рублей; с кадастровым номером № – 7 397 921 рубль.

С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость спорных объектов недвижимости надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении экспертов ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России от 6 октября 2020 г. № 2117/2-4 по состоянию на 1 января 2019 г. с кадастровым номером № в размере 19 509 009 рублей; с кадастровым номером № – 7 397 921 рубль.

Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.

При таких обстоятельствах, требование административного истца ООО «Сура-Моторс-плюс» об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта №2117/2-4 от 6 октября 2020 г. является законным и подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в суд является 31 июля 2020 г. – дата направления настоящего административного искового заявления в суд посредством почтовой связи.

В силу пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Доводы представителя Департамента государственного имущества Пензенской области о том, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена в соответствии с действующим законодательством, а их рыночная стоимость существенно занижена, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки зданий не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.

По настоящему делу по ходатайству Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, производство которой было поручено экспертам ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России.

Согласно расчету стоимости экспертных услуг ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России стоимость проведения экспертизы составила 26 400 рублей (том 2, л.д.49).

Счет, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.

Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.

В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При этом, судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на лицо, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случае, когда лица, участвующие в деле, освобождены от их уплаты.

Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П), по делам об оспаривании кадастровой стоимости судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца в случае, если кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.

Поскольку ООО «Сура-Моторс-плюс», обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, реализовало в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, при этом административные ответчики не оспаривали наличие у административного истца такого права, постановленное по настоящему делу решение не может расцениваться как принятое против административных ответчиков.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости в размере меньшем, чем их кадастровая стоимость, в настоящем случае не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости, не превышает 50%, укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. При этом, кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемых объектов.

Сведения о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу экспертизой подлежат взысканию с ООО «Сура-Моторс-плюс» в пользу ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России, а понесенные административным истцом судебные расходы возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сура-Моторс-плюс» к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилых помещений по состоянию на 1 января 2019 г., расположенных по адресу: <адрес>, в размере их рыночной стоимости, а именно:

- с кадастровым номером №, общей площадью 1336,4 кв.м, - 19 509 009 (девятнадцать миллионов пятьсот девять тысяч девять) рублей,

- с кадастровым номером №, общей площадью 547,8 кв.м, - 7 397 921 (семь миллионов триста девяносто семь тысяч девятьсот двадцать один) рубль.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Сура-Моторс-плюс» заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сура-Моторс-плюс» в пользу федерального бюджетного учреждения Пензенская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы за производство судебной экспертизы в размере 26 400 (двадцать шесть тысяч четыреста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Е.А. Мартынова