Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-250/17 по административному исковому заявлению <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

<данные изъяты> (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 28827,10 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, назначение: нежилое, 4-этажное (подземных этажей – 2), инв. № <данные изъяты>, лит. 1Б, равной его рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценки – 1 августа 2015 года.

В судебном заседании представители административного истца поддержали административный иск и просили установить рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 659957004 рубля, исходя из самостоятельно произведенного расчета. Полагали, что выводы эксперта относительно рыночной стоимости объекта недвижимости нельзя признать обоснованными, поскольку экспертом не был в полной мере учтен сложившийся рынок цен и индивидуальные особенности объекта оценки, что повлекло за собой увеличение рыночной стоимости объекта недвижимости. Представили письменные возражения на экспертное заключение и просили назначить повторную судебную оценочную экспертизу.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагала, что установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объекта недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения его кадастровой стоимости. Возражала против назначения повторной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, объяснения эксперта ФИО1, поддержавшей выводы, содержащиеся в экспертном заключении, и пояснившей, что при составлении заключения ею были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком <данные изъяты>

В ходе рассмотрения настоящего административного дела судом был разрешен вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы, с выводами которой не согласились представители административного истца.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету, составленному оценщиком <данные изъяты> и заключению судебной оценочной экспертизы, составленному экспертом ФИО1

Суд соглашается с выводами эксперта ФИО1, о том, что установленная отчетом оценщика <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Мотивы несогласия эксперта ФИО1 с выводами, содержащимися в отчете оценщика, полно и последовательно изложены в экспертном заключении.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из выводов эксперта, на стр. 42 отчета в рамках затратного подхода при определении стоимости строительства нового объекта по сборнику Ко-Инвест оценщик указывает индекс перехода от цен справочника 01.01.2014 г. к дате оценки 01.08.2015 г. для КС-6 равный 0,998, в то время как данный индекс соответствует переходу от цен 01.01.2014 г. к ценам 01.07.2015 г. Соответственно, индекс перехода от цен 01.07.2015 г. к дате оценки 01.08.2015 г. отсутствует. Таким образом, в отчете об оценке допускается неоднозначное толкование полученных результатов.

Эксперт также в заключении отметил, что на стр. 47-48 отчета в рамках сравнительного подхода при расчете стоимости земельного участка оценщик указал, что по объекту-аналогу №3 имеются улучшения, в то время как объекты-аналоги №1, №2 и объект оценки свободны от улучшений. Однако, в дальнейших расчетах необоснованно отсутствует корректировка по данному фактору.

Эксперт по аналогу №2 на стр. 79 отчета обнаружил, что при самостоятельном поиске стоимость объекта недвижимости до даты оценки составляла 210000000 рублей, а после даты оценки - 180000 000 рублей, при этом в копии приведенной оценщиком равна 115000000 рублей. Таким образом, эксперт предполагает, что копии страниц оценщиком сделаны значительно позже даты оценки, ввиду отсутствия дат на копии страниц.

По мнению эксперта, на стр. 46 отчета в рамках сравнительного подхода оценщиком некорректно указывается площадь земельного участка у аналога №1, а также на стр. 44 отчета тот факт, что рассчитанная стоимость содержит НДС, поскольку Справочники Ко-Инвест приводят стоимости строительства без учета НДС.

Кроме того, как полагает эксперт, оценщик некорректно подбирает аналог по справочнику Ко-Инвест: во-первых, транзитный склад предполагает размещение преимущественно складских площадей, в то время как у объекта оценки имеется значительная часть офисных площадей, а также торговая; во-вторых, объем подобранного аналога в 5 раз меньше объекта оценки. Справочник Ко-Инвест не позволяет использовать объекты, отличающиеся в объеме, более чем в 2 раза, таким образом, применения поправочного коэффициента на объем в размере 0,87 также не обоснованно. На стр. 41 отчета также некорректно указывается, что разница «в площади» 5,91, однако, на самом деле это разница в объемах.

Согласно пункту 11 ФСО №3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В нарушение указанного пункта, на стр. 78-99 отчета оценщик приводит копии объявлений по объектам-аналогам, где отсутствует дата размещения объявления. Таким образом, невозможно определить достоверность информации на дату определения стоимости объекта размещения.

Как следует из заключения эксперта, на стр. 41 отчета, указано, что для наиболее корректного расчета рыночной стоимости объекта оценки, оценщик решил присвоить каждой части здания свой объект-аналог согласно его назначению, при этом в расчетах данный факт не прослеживается.

Также на стр. 62-63 отчета указывается действительный валовый доход в размере 107 444489 рублей, однако, на стр. 66 отчета действительный валовый доход равен 112 821226 рублей, в связи с чем причина расхождения не ясна.

Оценщик, как следует из выводов эксперта, принимает ставку капитализации в размере 16% по данным Статриэлт, где анализируются данные по всей России. Ставка капитализации очень чувствительный показатель и в разных регионах он существенно отличается. По данным Статриэлт он составляет 12-20%, в связи с чем на сайте указано: «Нижняя и верхняя границы значений обусловлены различием технических параметров (общая площадь, высота этажа, конструкция и качество), различием в местоположении (пересечение транспортных и пешеходных потоков, проходные места, красная линия, престижность окружения, плотность застройки). Чем меньше площади, выше качество здания, выгоднее местоположение, тем ниже значение коэффициента капитализации для объектов. И наоборот, большие площади и низкое качество здания, непрестижное местоположение, низкая плотность застройки окружающей территории дают более высокие значения коэффициентов.» Таким образом, для г. Дзержинск примыкающего к МКАД значение коэффициента должно быть ближе к нижней границе значений.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Таким образом, установленная отчетом, составленным оценщиком <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве его новой кадастровой стоимости.

Также суд не может согласиться с доводами представителей административных истцов о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна составлять 659957004 рубля, т.к. указанная стоимость не подтверждена необходимыми расчетами.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы, составленной экспертом ФИО1, суд исходит из следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение № СЭ-90/17 содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ (л.д. 4-119 т.2).

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного, доходного и затратного подходов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения методов, используемых в тех или иных подходах.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, имеющимся правам, условиям финансирования.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления его кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании эксперт ФИО1 поддержала экспертное заключение № СЭ-90/17 в полном объеме.

Возражения представителей административного истца относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.

На все доводы представителей административного истца экспертом ФИО1 с учетом имеющихся у нее знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицами, не имеющими специальных познаний в области оценочной деятельности. К экспертному заключению приложены копии соответствующих информационных материалов, как того требуют стандарты оценки.

Так, эксперт, поддерживая выводы, содержащиеся в заключении, указала, что расчет арендной платы производился по рыночным данным. Договор аренды является договоренностью двух лиц, может иметь скрытые факторы заинтересованности между двумя сторонами и не отражать типичный уровень цен по аналогичным объектам. В заключении определяется рыночная стоимость, а значит и рыночный уровень цен на основании открытых общедоступных рыночных данных.

Эксперт отметила, что согласно п. 4 Информационного письма РФЦСЭ от 22.12.2015 г. при расчете стоимости отдельно стоящих зданий, например, при производстве экспертиз по делам, связанным с оспариванием кадастровой стоимости объектов, при использовании доходного подхода отсутствует необходимость учета платежа за землю, так как данные платежи учитываются при определении стоимости земельного участка.

Также эксперт пояснила, что нарушения в отчете об оценке, указанные экспертом, существенно влияют на определение рыночной стоимости, в частности, это касается некорректного расчета коэффициента капитализации, подбора аналогов, а также расчета корректирующих коэффициентов в рамках затратного подхода.

Эксперт указала, что учет текущей кадастровой стоимости участка не является корректным, поскольку с учетом предполагаемого использования наиболее правильно рассчитать рыночную стоимость участка, что и было сделано в заключении.

Относительно расчета стоимости объекта оценки без земельного участка, эксперт пояснила, что операции по реализации земельных участков не подлежат обложению НДС, в связи с чем расчет в заключении произведен корректно.

Также, эксперт отметила, что на ретроспективную дату оценки - 01.08.2015 г. не удалось найти на сегодняшний день большого количества аналогов для проведения расчетов. Для исследования подбирались исключительно отдельно стоящие здания, расположенные в направлении Новорязанского шоссе Московской области, на расстоянии до 30 км от МКАД, назначение: офисное и производственно-складское. Рынок многофункциональных зданий в принципе представлен незначительным числом объектов, поэтому экспертом принято решение рассматривать в том числе объекты одного функционального назначения с последующей корректировкой на тип площади. По своей сути многофункциональные здания ближе к офисным нежели к складским, в связи с чем эксперт счел возможным использовать аналоги офисного назначения с последующей корректировкой.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд также исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Иных доказательств тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

В соответствии с ч.1 ст. 175 КАС РФ суд разрешает спор по существу.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением № СЭ-90/17 установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного указанным выше экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 10 ноября 2016 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 10 ноября 2016 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 28827,10 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, назначение: нежилое, 4-этажное (подземных этажей – 2), инв. № <данные изъяты>, лит. 1Б, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, в размере 956523442 (девятьсот пятьдесят шесть миллионов пятьсот двадцать три тысячи четыреста сорок два) рубля.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 26 июня 2017 года.