Гражданский кодекс часть 1

представителей административного ответчика краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки Приморского края» Карпенко И.В., Литвинова А.Д.,

представителя заинтересованного лица администрации города Владивостока Барлевой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СОГо» к краевому государственному бюджетному учреждению «Центр кадастровой оценки Приморского края», Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованное лицо – администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СОГо» (далее – ООО «СОГо») обратилось в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 173 кв. м, категория земель – «земли населенных пунктов», разрешенное использование – «магазины, общественное питание», местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 10 м по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости была определена краевым государственным бюджетным учреждением «Центр кадастровой оценки Приморского края (далее – КГБУ «ЦКО») по состоянию на 28 октября 2021 года Актом ... от 15 ноября 2021 года и составила ....

Согласно Отчету № 5-о/2022 от 11 февраля 2022 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, подготовленному ЗАО «Дальком-аудит», рыночная стоимость земельного участка по состоянию

на 20 января 2022 года составила ....

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере ... значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчёте ЗАО «Дальком-аудит» № 5-о/2022 от 11 февраля 2022 года, что нарушает права административного истца, что нарушает права административного истца, как арендатора земельного участка, поскольку влечёт увеличение арендной платы.

ООО «СОГо» обратилось в КГБУ «ЦКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 20 января 2022 года в размере ..., определенном Отчетом № 5-о/2022 от 11 февраля 2022 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Решением КГБУ «ЦКО» от 4 марта 2022 года № № в удовлетворении заявления ООО «СОГо» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано.

Просит: признать решение КГБУ «ЦКО» от 4 марта 2022 года № № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости недействительным;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 173 кв.м равной его рыночной стоимости в размере ....

Определением суда к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Владивостока.

Административным истом представлено уточненное административное исковое заявление, где административный истец обосновал свое несогласие с замечаниями КГБУ «ЦКО» по Отчету № 5-о/2022 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 11 февраля 2022 года.

Представители административных соответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела, заявления, ходатайства, возражения на административное исковое заявление от них не поступали.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «СОГо» адвокат Сливин В.А., действующий на основании доверенности, поддержал административное исковое заявление, по доводам в нем изложенным, с учетом уточнения, также уточнил, что просит признать решение КГБУ «ЦКО» от 4 марта 2022 года № № незаконным, остальные требования те же. Пояснил, что Отчет № 5-о/2022 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 11 февраля 2022 года выполнен оценщиком ЗАО «Дальком-аудит» Елизовой Т.Ю. Указал, что применительно к замечанию № 1 о применении объекта аналога № 1, состоящего из двух земельных участков, изложенному в оспариваемом решении, оценщик считает применяемый в расчетах объект-аналог №1 типично рыночным. Подобные прилегающие друг к другу земельные участки, состоящие из нескольких кадастровых номеров, предлагаются к продаже и продаются собственниками единым лотом, удельный показатель рыночной стоимости за 1 кв.м. не разделяется в зависимости от назначения - под застройку или благоустройство территории - это единый объект недвижимости для дальнейшей застройки и эксплуатации в комплексе. Оценщик руководствовался результатами анализа рынка купли-продажи незастроенных земельных участков, на основании которого, верно использовал сопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги в зависимости от вида разрешённого использования, которые корректно отражают рынок купли-продажи земельных участков под офисно-торговую застройку во Владивостокском городском округе. По замечанию № 2 о различных видах разрешенного использования объекта аналога № 1 - «для строительства и дальнейшей эксплуатации станции автосервиса в сборно-разборных конструкциях» и объекта оценки – «магазины, общественное питание», указал, что проанализировав рынок купли-продажи земельных участков под коммерческую застройку во Владивостокском городском округе, Оценщик выявила, что земельные участки под размещение объектов торговли, бытового обслуживания населения, общественного питания, придорожного сервиса и т.п. наиболее сопоставимы по своим качественным и количественным характеристикам, а также сопоставимы по цене. Так же изучив корректирующие коэффициенты на земельные участки под офисно-торговую застройку и земельные участки под придорожный сервис согласно «Справочника оценщика недвижимости - 2020. Нижний Новгород. Земельные участки. Часть I, II», Оценщик не выявила существенной разницы в значениях корректирующих коэффициентов, Оценщик корректно использовала корректировку по ценообразующиму факторам для земельных участков под офисно-торговую застройку для объекта-аналога №1 при расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Считает, что в замечании присутствует субъективное мнение бюджетного учреждения, которое не подтверждено методическими материалами и данными рынка. По замечанию № 3, где указано - оценщик в рамках реализации сравнительного подхода не учитывает, что объекты-аналоги №№ 2, 3 и 4 фактически расположены в удаленном районе города Владивостока, на значительном расстоянии от центра города и от объекта оценки, пояснил, что Оценщиком были применены корректирующие коэффициенты к объектам-аналогам №№ 2, 3 и 4 на «Локальные характеристики местоположения объекта (местонахождение в пределах города)» согласно «Справочника оценщика недвижимости - 2020. Нижний Новгород. Земельные участки. Часть I», Раздел 10. Локальные характеристики местонахождения объекта. Пункт 10.1. Элемент сравнения - местонахождение в пределах города, таблица 63, страница 170, как среднее значение расширенного интервала - 0,77. Составителями справочника для таких территориальных зон как: «Многоквартирная жилая застройка» и «Зона автомагистралей» определены одинаковые значения корректирующих коэффициентов. Таким образом, считает, что Оценщик обоснованно применила корректировку к объектам-аналогам №2, №3, №4 на «Локальные характеристики местоположения». По замечанию № 4 о допущенной оценщиком арифметической ошибке, указал, что Оценщиком не было допущено арифметической ошибки при расчете корректировок, Оценщик методологически корректно и верно рассчитала величину необходимых корректировок, корректирующие коэффициенты объекта-аналога всегда находятся в числителе, в то время как объект-оценки принимается за эталон – 1,00, а не наоборот, как указало КГБУ «ЦКО». По замечанию № 5, пояснил, что согласно данным, представленным в объявлении собственник объекта-аналога № 1 продает право долгосрочной аренды для строительства офисно-торгового объекта и ведения коммерческой деятельности, это было принято для расчетов Оценщиком. Указал, что Ассоциацией «Русское общество оценщиков» не подтверждена правильность данного замечания. Просит административные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представители административного ответчика КГБУ «ЦКО» Карпенко И.В., Литвинов А.Д. в судебном заседании не признали административные исковые требования по доводам, изложенным в отзыве на административное исковое заявление и дополнениях к нему, считают, что решение КГБУ «ЦКО» законно и обоснованно, принято с соблюдением всех требований, указанных в законе. При рассмотрении заявления ООО «СОГо» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в представленном ООО «СОГо» Отчете № 5-о/2022 от 11 февраля 2022 года, к в отношении данного отчета у КГБУ «ЦКО» возникли существенные замечания, которые не позволяют признать установленную рыночную стоимость объекта недвижимости как верную. В связи с чем решением КГБУ «ЦКО» от 04.03.2022 № ОРС-25/2022/000003 было отказано ООО «СОГо» в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. КГБУ «ЦКО» в своем решении указало 5 замечаний в отношении представленного Отчета об оценке, считают, что доводы, приведенные административным истцом, не опровергают ни одно из указанных в решении замечаний. Пояснили, в оспариваемом решении отражено, что после устранения указанных в решении замечаний КГБУ «ЦКО» считает возможным рассмотреть повторное обращение заявителя на предмет установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Представитель заинтересованного лица администрации города Владивостока Барлева В.С. в судебном заседании просила в удовлетворении заявленных административных исковых требований отказать, поддержала доводы, изложенные в отзыве на административное исковое заявление, из которого следует - администрация города Владивостока считает, что представленный административным истцом Отчет от оценке № 5-о/2022 от 11 февраля 2022 года не соответствует требованиям, предъявляемым к данным отчетам действующим законодательством. Представленные оценщиком объект –аналоги не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; анализ объекта-аналога № 1 проведен Оценщиком не в полном объеме, в Отчете об оценке не выявлены и отражены характеристики аналога, по которым он существенно уступает объекту оценки, повыщающие корректировки при этом Оценщиком не введены. В рамках сравнительного подхода Оценщик не учитывает тот факт, что объекты-аналоги №№ 2,3,4 фактически расположены в удаленном районе города Владивостока, на значительном расстоянии от центра города и от объекта оценки. Оценщик не применил корректировку на такой фактор как «расположение» в отношении объектов-аналогов №№ 2,3,4. Считают, что Отчет об оценке допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение.

В судебном заседании по ходатайству представителя административного истца Сливина В.А. в качестве свидетеля была допрошена оценщик ЗАО «Дальком-аудит» Елизова Т.Ю., по ходатайству представителей административного ответчика КГБУ «ЦКО» Карпенко И.В., Литвинова А.Д. в качестве свидетеля был допрошен начальник отдела кадастровой оценки КГБУ «ЦКО» - Максимчук А.С.

Свидетель Елизова Т.Ю. в судебном заседании пояснила, что она производила оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, по результатам который ею составлен Отчет № 5-о/2022 от 11 февраля 2022 года, считает, что данный отчет составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, с замечаниями КГБУ «ЦКО» не согласна, подтвердила все доводы, изложенные в уточном административном исковом заявлении в части возражений на пять замечаний КГБУ «ЦКО», пояснила, что по замечанию № 5 при определении аренды долгосрочной, руководствовалась, данными указанными в объявлении о долгосрочности аренды, а также учитывала, что, как правило, все такие договоры подлежат пролонгации, что и отвечает критерию долгосрочности.

Свидетель Максимчук А.С. в судебном заседании пояснил, что при рассмотрении заявления ООО «СОГо» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости при изучении представленного Отчета об оценке были выявлены допущенные оценщиком 5 нарушений, 4 из которых оказывают существенное влияние на итоговую стоимость объекта оценки, а одно является грубой арифметической ошибкой, которая вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, в связи с чем также подлежало отражению в решении. Отвечая на вопросы, подтвердил все доводы, приведенные в обоснование замечаний, отраженных в решении КГБУ «ЦКО», в представленном отзыве на административное исковое заявление и дополнениях к нему.

Выслушав объяснения представителя административного истца Сливина В.А., представителей административного ответчика КГБУ «ЦКО» Карпенко И.В., Литвинова А.Д., представителя заинтересованного лица администрации города Владивостока Барлевой В.С., пояснения свидетелей Елизовой Т.Ю., Максимчука А.С., исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируются в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Приморского края от 2 июля 2021 года № 414 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Приморского края - 1 января 2022 года.

Таким образом, с 1 января 2022 года на территории Приморского края кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Таким бюджетным учреждением в Приморском крае является КГБУ «ЦКО».

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено и следует из материалов административного дела, 11 ноября 2014 года между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края («Арендодатель») и ООО «СОГо» («Арендатор») заключён Договор № 04-Ю-19191 аренды земельного участка, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:040010:10270 площадью 833 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: г. Владивосток, ул. Военное Шоссе, д. 38 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 10 м от ориентира по направлению на восток), вид разрешенного использования: объекты розничной торговли, для использования в целях строительства авторынка (автомагазина с автопарковкой) в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (подпункт 1.1 пункта 1).

Срок аренды устанавливается на 5 (пять) лет с момента (даты) государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (подпункт 1.3 пункта 1).

Согласно подпункту 2.1 пункта 2 договора за указанный в подпункте 1.1. настоящего договора земельный участок устанавливается арендная плата согласно расчету (прилагается), который является неотъемлемой частью договора.

Приложением № 1 к данному договору является расчёт арендной платы за земельный участок, согласно которому одной из составляющих расчёта размера арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка.

Данный договор прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись номер 25:28:040010:10270-25/001/2017-1.

Дополнительным соглашением от 6 июля 2020 года к договору аренды земельного участка № 04-Ю-19191 от 11 ноября 2014 года, заключенному между Управлением муниципальной собственности города Владивостока («Арендодатель») и ООО «СОГо» («Арендатор») подпункт 1.3 пункта 1 договора изложен в новой редакции: «Срок аренды Участка устанавливается по 23 марта 2025 года» (зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 8 августа 2020 года номер государственной регистрации 25:28:040010:10270-25/001/2020-3).

Дополнительным соглашением от 21 декабря 2021 года к договору аренды земельного участка № 04-Ю-19191 от 11 ноября 2014 года, заключенному между Управлением муниципальной собственности города Владивостока («Арендодатель») и ООО «СОГо» («Арендатор») внесены изменения в подпункт 1.1 пункта 1 - слова «земельный участок с кадастровым номером 25:28:040010:10270 площадью 833 кв.м» заменены словами «земельный участок с кадастровым номером № площадью 1173 кв.м», слова «вид разрешенного использования: объекты розничной торговли» заменены словами «вид разрешенного использования: магазины». Настоящее соглашение является необъемлемой частью договора аренды земельного участка от 11 ноября 2014 года № 04-Ю-19191 (пункт 3 дополнительного соглашения).

Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 28 октября 2021 года.

Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 28 октября 2021 года определена КГБУ «ЦКО» Актом об определении кадастровой стоимости № ... от 15 ноября 2021 года в размере ....

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю от 15 марта 2022 года № КУВИ-002/2022-34978245 в отношении земельного участка с кадастровым номером № сведения о кадастровой стоимости в размере ... внесены в Единый государственный реестр недвижимости 17 ноября 2021 года, дата начала применения данной кадастровой стоимости – 28 октября 2021 года.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-Ф порядок, 14 февраля 2022 года (входящий № 86-гр) административный истец обратился в КГБУ «ЦКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 20 января 2022 года. К заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ административным истцом был приложен Отчет № 5-о/2022 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 11 февраля 2022 года, выполненный ЗАО «Дальком-аудит» (оценщик Елизова Т.Ю.), которым определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:040010:1115 в размере ... по состоянию на 20 января 2022 года.

4 марта 2021 года - в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ (в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления), КГБУ «ЦКО» принято мотивированное решение № №, которым отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно решению Оценщиком допущены грубые нарушения требований федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет № 5-о/2022 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 11 февраля 2022 года допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение, для определения стоимости объекта оценки Оценщиком был реализован только сравнительный подход, принимая во внимание тот факт, что метод сравнения продаж реализован с использованием только 4-х объектов-аналогов, один из которых имеет существенные правовые ограничения на застройку и возможная площадь к застройке составляет только 30% от всей предлагаемой к продаже площади, а в отношении других 3-х объектов-аналогов Оценщиком не учтено их существенное различие от объекта оценки по фактору месторасположение, итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки, отраженный в Отчете, ставится под сомнение и не является подтверждённым. Сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки отражены в отчете не в полном объеме; не подтверждена информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки. В решении КГБУ «ЦКО» отражено 5 замечаний относительно представленного ООО «СОГо» Отчета об оценке, а именно:

Замечание № 1 – объект-аналог № 1 в сравнительном подходе (г. Владивосток, ул. Вилкова, 14) фактически состоит из двух земельных участков, один из которых площадью 1829 кв.м имеет вид разрешенного использования: для благоустройства прилегающей территории; другой площадью 780 кв.м имеет вид разрешенного использования: для строительства и дальнейшей эксплуатации станции автосервиса в сборно-разборных конструкциях. Анализ аналога № 1 проведен не в полном объеме, в Отчете не выявлены и не отражены характеристики аналога, по которым он существенно уступает объекту оценки, повышающие корректировки Оценщиком при этом не введены. Так, виды разрешенного использования аналога № 1 накладывают существенные ограничения на его использование. Земельный участок площадью 1829 кв.м (70% от общей площади продаваемого объекта) имеет вид разрешенного использования: для благоустройства прилегающей территории, следовательно, застройка данного земельного участка объектами недвижимости - юридически невозможна. Данный факт в Отчете не отражен, корректировка не применена, обоснование не представлено. Также, согласно данным Публичной кадастровой карты данный земельный участок частично расположен в зоне с особыми условиями использования (Охранная зона коммунальных тепловых сетей объекта «Производственно-тепловой комплекс Восточного района г. Владивостока», реестровый номер: 25:28-6.45), что ограничивает варианты его использования/застройки. Факт нахождения земельного участка в зоне с особыми условиями использования в Отчете не отражен, корректировка не применена, обоснование не представлено. Таким образом, в Отчете не отражены характеристики объекта аналога № 1, которые оказывают существенное влияние на его использование. Аналог № 1 явно уступает объекту оценки в части юридически разрешенных вариантов его использования, а именно - застройки, однако, данный факт в Отчете не проанализирован, обоснование отсутствия корректировок не представлено. Принятие подобного предложения в качестве объекта аналога для реализации сравнительного подхода без необходимых корректировок приводит к неоднозначному толкованию полученных результатов и вводит в заблуждение;

Замечание № 2 – объект - аналог № 1 (г. Владивосток, ул. Вилкова, 14) относится к иному рыночному сегменту, чем объект оценки. Аналог № 1 имеет вид разрешенного использования: для строительства и дальнейшей эксплуатации станции автосервиса в сборно-разборных конструкциях; тогда как объект оценки имеет вид разрешенного использования: магазины, общественное питание. При определении сегмента, к которому относится объект оценки и используемые объекты аналоги, Оценщик опирался на Справочник оценщика, согласно данным которого земельные участки для размещения мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, относятся к сегменту «Земельные участки под придорожный сервис», Аналог № 1 имеет вид разрешенного использования: для строительства и дальнейшей эксплуатации станции автосервиса в сборно-разборных конструкциях. Данный сегмент выделяется в Справочнике оценщика как отдельный и отличный от сегмента земельных участков под офисно-торговую застройку (к которому относится объект оценки). Однако, Оценщик без представленных на то обоснований использует Аналог № 1, который относится к иному рыночному сегменту, и при этом позиционирует его как земельный участок под офисно-торговую застройку наравне с объектом оценки, что идет в разрез со Справочником оценщика, на который опирается в своем расчете;

Замечание № 3 – в рамках реализации сравнительного подхода Оценщик не учитывает тот факт, что аналоги №№ 2, 3 и 4 фактически расположены в удаленном районе города Владивостока, на значительном расстоянии от центра города и от объекта оценки. Аналог № 2 (г. Владивосток, ул. Маковского, д. 290) и аналог № 3 (г. Владивосток, ул. 4-я Восточная, 128) расположены в районе, называемом «Весенняя», расстояние от места расположения которых до центра города (центральная площадь) составляет около 28 км. Аналог № 4 (г. Владивосток, ул. Находкинская, д. 1) расположен в районе, называемом «Спутник» или «Фетисов-Арена», расстояние до центра города (центральная площадь) от которого составляет 25 км. Объект оценки расположен в черте города, расстояние до центра составляет около 8 км, Аналог № 1 (г. Владивосток, ул. Вилкова, 14) также расположен в черте города, расстояние около 6 км от центра. Фактическое расположение аналогов №№ 2, 3 и 4 в удаленных районах города Владивостока, не сопоставимых с районом расположения объекта оценки по уровню коммерческой привлекательности. Так, районы «Весенняя» и «Спутник» (Фетисов-Арена) характеризуются крайне низкой плотностью застройки по сравнению с районом расположения объекта оценки, а также по сравнению с иными районами города Владивостока. Землепользование преимущественно представлено индивидуальной жилой застройкой, а также участками под садоводство и огородничество, количество нежилой недвижимости, в том числе и офисно-торгового назначения - крайне ограничено. Плотность застройки оказывает прямое влияние на уровень человекопотока, а соответственно, и на уровень коммерческой привлекательности. В свою очередь именно уровень коммерческой привлекательности района расположения любого коммерческого объекта, в том числе и земельного участка под застройку коммерческими объектами, является главным критерием «выгодности» месторасположения. Однако, в рамках сравнительного подхода при рассмотрении такого ценообразующего фактора как «Локальные характеристики местоположения объекта (местонахождение в пределах города)» (страницы 75, 83 Отчета) в отношении аналогов №№ 2, 3 и 4 не вводятся корректировки, которые отражают фактическое расположение данных аналогов в удаленных районах города с низкой плотностью застройки, и преимущественным землепользованием - индивидуальное жилищное строительство. Фактически, Оценщиком не учтено, что объект оценки расположен в густонаселенном спальном микрорайоне со средним транспортным и пешеходным потоком, объекты аналоги №№ 2, 3 и 4 расположены в отдаленных районах с преобладающей застройкой индивидуальными жилыми домами с крайне низким пешеходным потоком, что имеет большое значение для объектов в торгового назначения. Оценщик позиционирует местоположение аналогов №№ 2, 3 и 4 как расположенные в типовой зоне города «Зоны автомагистралей». что не является правильным. При позиционировании Оценщик опирается на данные «Справочника оценщика недвижимости - 2020. Нижний Новгород. Земельные участки. Часть I». Вместе с тем, территориальное ценовое зонирование каждого города имеет свои особенности, которые определяется его историей, особенностями размещения основных учреждений, уровнем развития разного рода функциональных связей между различными территориями города, уровнем дохода, инвестиционным климатом и т.д. Оценщиком в Отчете не установлено и не подтверждено, что ценообразование на недвижимость, в том числе и на земельные участки под коммерческую застройку в районе расположения объекта оценки, сопоставимо с районами расположения объектов аналогов №№ 2, 3 и 4. Оценщик не применил корректировку на такой фактор как «расположение» в отношении аналогов №№ 2, 3 и 4, тем самым необоснованно делает вывод, что земельные участки, фактически расположенные в отдаленных районах города с преобладающей застройкой индивидуальными жилыми домами и с крайне низким пешеходным потоком, полностью идентичны с земельными участками, расположенными в густонаселенном спальном микрорайоне со средним транспортным и пешеходным потоком, что в свою очередь не соответствует действительности и не подтверждается данными рынка. Отсутствие корректировки на расположение аналогов №№ 2, 3 и 4 ведет к неоднозначному толкованию полученных результатов и вводит в заблуждение;

Замечание № 4 - при расчете корректировок Оценщиком допущена грубая арифметическая ошибка: неверно рассчитано значение корректировки на «наличие/отсутствие возможности подключения электроснабжения» для объектов-аналогов №№ 1, 2 и 3 в размере +4,76% и неверно рассчитано значение корректировки на «наличие/отсутствие возможности подключения водоснабжения и канализации» к объектам-аналогам №№ 1, 2 и 3 в размере +6,54% (страница 88 Отчета). Для введения корректировок Оценщик использует данные Справочника оценщика, на странице 48 Отчета представлена информация из данного Справочника, согласно которому отношение удельной цены земельных участков, с наличием электроснабжения, к удельной цене аналогичных участков, не обеспеченных электроснабжением, составляет 1,05. То есть, коэффициент для объекта оценки с электроснабжением равен 1,05, а для объектов-аналогов №№ 1, 2 и 3 не обеспеченных электроснабжением равен 1,00, соответственно корректировочный коэффициент, применяемый к объектам-аналогам составляет 1,05 или процентная корректировка +5% ((1,05/1-1) х 100). Тоже самое касается и корректировки на наличие водоснабжения и канализации, корректировка должна составлять +7% ((1,07/1-1) х 100). Выявленная ошибка именно в данном конкретном случае не оказывает существенного влияния на итоговую стоимость объекта оценки, однако несмотря на несущественное влияние данное замечание классифицируется как грубая арифметическая ошибка и вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Замечание № 5 - в рамках реализации сравнительного подхода Оценщиком рассматривается такой ценообразующий фактор как «Передаваемые имущественные права» (страница 81 Отчета). Действия Оценщика и содержащаяся в Отчете информация по данному ценообразующему фактору вводит пользователей Отчета в заблуждение, вызывает неоднозначное толкование полученных результатов. Аналог № 1 позиционируется Оценщиком как оформленный на праве долгосрочной аренды, и в отношении аналога № 1 вводится повышающая корректировка в размере 16,28% на основании данных Справочника оценщика из расчета, что аналог № 1 оформлен на праве долгосрочной аренды. Та же корректировка составляет в среднем 29,87% из расчета, когда земельный участок оформлен на праве краткосрочной аренды. Вместе с тем, согласно данным Справочника оценщика, который используется в Отчете - краткосрочная аренда подразумевает оформление договора на незначительный временной промежуток (обычно 5-10 лет), долгосрочная аренда - оформление земли на длительный период (обычно 49 лет). Срок аренды в отношении земельного участка (аналога № 1) согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости установлен на 25 лет (с 6 апреля 2004 года по 5 апреля 2029). То есть, на дату публикации объявления (17 января 2022 года) оставшийся срок аренды составлял 6 лет и 3 месяца. Оценщиком не проанализирована информация об оставшемся сроке аренды на дату публикации объявления, не проанализирована степень влияния данного фактора на цену аналога. При том, данный фактор оказывает влияние на стоимость земельного участка ввиду того, что фактически покупатель приобретает участок не с заявленным в договоре аренды сроком, а с остаточным, то есть у покупателя снижается количество времени на освоение участка (его застройку в том числе), а это уже оказывает влияние на количество потенциальных покупателей, на уровень спроса и соответственно цену такого участка. Иными словами, данный фактор оказывает негативное влияние на цену земельного участка, однако Оценщиком это учтено не было, тем самым стоимость объекта оценки была занижена. Фактически, согласно Справочнику оценщика, аналог № 1 продается не с правом долгосрочной аренды, а с правом краткосрочной аренды и введение в отношении аналога № 1 повышающей корректировки в размере как для долгосрочной аренды (+16,8%), которая значительно ниже, чем как для краткосрочной (+29,87%) - необоснованно и ведет к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно оспариваемому решению Оценщиком нарушены требования пункта 5 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (замечания № № 1, 2, 3, 4, 5), пункта 13 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (замечание № 3).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года

№ 135-ФЗ (в редакции от 2 июля 2021 года № 351-ФЗ) отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны, в том числе: стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО 3 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений; при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).

ФСО № 1 предусмотрено использование трех основных подходов к проведению оценки стоимости объектов, в числе которых указан сравнительный подход, представляющий собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами аналогами (пункты 11, 12).

Согласно пункту 13 ФСО № 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

В ходе рассмотрения административного дела установлено, что оспариваемое решение КГБУ «ЦКО» принято уполномоченным органом в установленный срок, в установленном законом порядке, выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в решении приведены.

Кроме этого, как установлено в ходе рассмотрения административного дела, Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «Русское общество оценщиков» (далее – Ассоциация «РОО») по жалобе министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 1 марта 2022 года № 20/2551 на нарушения оценщиком - членом Ассоциации «РОО» Елизовой Т.Ю. законодательства в сфере оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке № 5-о/2022 от 11 февраля 2022 года была проведена внеплановая проверка, о чем составлен акт № 1-1695 от 29 марта 2022 года.

В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ(в редакции от 2 июля 2021 № 351-ФЗ) саморегулируемая организация оценщиков осуществляетконтроль за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики.

Саморегулируемая организация оценщиков обязана рассматривать жалобы и дела о нарушении членами саморегулируемой организации оценщиков требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики (статья 22.2).

Согласно акту внеплановой проверки № 1-1695 от 29 марта 2022 года, составленному руководителем отдела контроля Ассоциации «РОО» в отношении фактов указанных в жалобе сделаны следующие выводы:

Оценщиком некорректно использован объект-аналог № 1, так как данный участок, состоящий из двух участков, имеет иное разрешенное использование и не может быть отнесен к офисно-торговому сегменту, так как является землями придорожного сервиса. Участки объекта-аналога № 1 имеют ограничения в его использовании и правах, корректировки оценщиком не введены (источник требования пункт 5 ФСО № 3) – данный факт подтвердился. (В оспариваемом решении это замечания № 1 и № 2).

В рамках сравнительного подхода оценщиком не учтены особенности местоположения объекта оценки и объектов-аналогов в части удаленности от центра города и плотности застройки районов их расположения, что является существенным ценообразующим фактором для офисно-торговой недвижимости (источник требования пункты 5 и 13 ФСО № 3) – данный факт подтвердился. (Замечание № 3).

Оценщиком некорректно рассчитаны поправки на наличие/отсутствие коммуникаций (электричества, водоснабжения, канализации) (источник требования пункт 5 ФСО № 3) – данный факт подтвердился. (Замечание № 4).

В рамках реализации сравнительного подхода оценщиком не проанализирован срок окончания аренды для объекта-аналога № 1, который влияет на стоимость аренды (источник требования пункт 5 ФСО № 3) – данный факт не подтвердился. (Замечание № 5). В комментарии к данному пункту указано, что Оценщик использовал текст предложения по объекту-аналогу № 1, где указано, что объект находится в долгосрочной аренде. Срок окончания аренды в объявлении не указан, скорее всего, срок аренды на данный земельный участок предполагает пролонгацию.

Исследовав и оценив Отчет № 5-о/2022 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 11 февраля 2022 года, подготовленный оценщиком ЗАО «Дальком-аудит» Елизовой Т.Ю., замечания относительно Отчета об оценке, отраженные в решении КГБУ «ЦКО», возражения на данные замечания, указанные в административном иске, акт внеплановой проверки Ассоциации «РОО», показания свидетелей, суд приходит к выводу, что все замечания, изложенные в решении КГБУ «ЦКО» соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, требованиям ФСО, в частности ФСО № 3, обоснованны, проиллюстрированы примерами, суд также учитывает, что с доводами о допущенных Оценщиком нарушениях полностью согласилась Ассоциация «РОО» – это замечания №№ 1,2,3,4, по замечанию № 5 в комментарии к оценке факта данного нарушения высказано предположение, что, скорее всего, срок аренды на данный земельный участок предполагает пролонгацию, вместе с тем, суд отмечает, что согласно Отчету об оценке в нем содержится объявление относительно объекта-аналога № 1, в котором указано – продажа права долгосрочной аренды земельного участка, и имеется информация, что договор аренды от 6 апреля 2004 года, вводя в отношении объекта-аналога № 1 повышающую корректировку в размере как для долгосрочной аренды (+16,8%), при этом используя Справочник оценщика, где приведены критерии долгосрочной и краткосрочной аренды, Оценщик не мотивировала в Отчете об оценке, свою позицию: почему аренда в отношении объекта-аналога № 1 расценена ею как долгосрочная аренда, другие документы, в приложении к Отчету об оценке, которые бы подтверждали данный вывод Оценщика отсутствуют, в связи с чем, суд считает, что замечание № 5, указанное в оспариваемом решении, также является обоснованным.

Поскольку указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения допущенные Оценщиком при составлении Отчета об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, нашли подтверждение в процессе рассмотрения дела, доказательств обратного административным истцом не представлено, ходатайство о назначении экспертизы административным истцом не заявлялось, Отчет № 5-о/2022 от 11 февраля 2022 года не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта недвижимости; суд приходит к выводу о правомерности отказа КГБУ «ЦКО в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по заявлении ООО «СОГо» на основании представленного им Отчета № 5-о/2022 от 11 февраля 2022 года.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, также отсутствуют основания для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:0400010:11153 равной его рыночной стоимости, определенной Отчетом № 5-о/2022 от 11 февраля 2022 года

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «СОГо» о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки Приморского края» от 4 марта 2022 года № ОРС-25/2022/000003 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:0400010:11153 площадью 1173 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 10м по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>, равной его рыночной стоимости размере ... – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.А. Поломошнова