Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 596 кв.метра с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для целей не связанных со строительством- организация подъезда к станции технического обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 568 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Заявление обосновано следующим: ФИО1 является арендатором указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2015 года в размере 2 503 754,28 рублей.

Согласно отчету ООО «Ярэксперт» №11985/18 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 568 000 рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административное исковое заявление поддержал.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представило на заявление отзыв, в котором оставило вопрос об удовлетворении требований на усмотрение суда. Подтвердило кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года в размере 2 503 754,28 рублей.

Управление Росреестра по Ярославской области представило на административный иск отзыв, в котором оставило вопрос об удовлетворении требований на усмотрение суда. Указало, что ФИО1 в комиссию по рассмотрению споров об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости обращалась 13 августа 2018 года.

МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии их представителя.

Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка площадью 596 кв.метра с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для целей не связанных со строительством- организация подъезда к станции технического обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>. Данный факт подтвержден договором аренды, дополнительным соглашением к договору.

Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, правообладателем которого он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок, принадлежащий административному истцу на праве аренды, поставлен на кадастровый учет 22 декабря 2010 года, он вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2015 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в том числе города Ярославля.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 01 января 2015 года составляет 2 503 754,28 рублей.

Административным истцом представлен отчет ООО «Ярэксперт» № 11985/18 об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка на указанную дату равна 568 000 рублей.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе устными и письменными пояснениями оценщика ФИО 1, допрошенной в суде в качестве свидетеля.

Так, замечания на отчет об отсутствии пояснений значительного разброса цен по аналогам (вариация составляет более 33%), опровергнуты в судебном заседании пояснениями ФИО 1, которая указала, что оценщик руководствовался пунктом 226 ФСО № 7, где закреплено, что в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам или параметрам сравнения. При этом степень сопоставимости (сходства) аналога объекта оценки будет разная в зависимости от того, по какому количеству параметров сравнения они будут различаться.

Наибольшее сходство имеет место для объектов-аналогов, ценообразующие параметры для которых полностью совпадают с соответствующими параметрами объекта оценки, т.е. «прямые аналоги».

Оценщик отметил, что в условиях недостатка прямой рыночной информации, то есть данных о ценах, относящихся к сходным по всем параметрам объектам, оценщик вынужден привлекать данные о ценах дополнительных объектов, отличных от объекта оценки по тем или иным характеристикам (площадь, местоположение, состояние, расположения и т.д.). Сформированная таким образом выборка становится неоднородной, отличается более высоким стандартным отклонением, чем начальная однородная выборка. В зависимости от того, из каких объектов сформирована выборка цен продажи, можно говорить о степей однородности выборки. Цены прямых аналогов образуют однородную выборку.

Увеличение выборки осуществляется следующим образом: сначала включаются прямые аналоги, затем добавляются аналоги, отличающиеся одним параметром сравнения, потом отличающиеся двумя параметрами и т.д. При этом сходство с объектом оценки снижается по мере увеличения числа параметров сравнения, по которым объект-аналог отличается от оцениваемого объекта.

В отличие от однородной выборки, которая может быть описана одномодальным распределением случайных величин, образованный таким образом набор исходных данных представляет собой выборку из композиции распределений случайных величин.

Стандартное отклонение для такой выборки будет больше, чем по отдельным однородным выборкам.

Чтобы в какой-то степени уменьшить влияние неоднородной выборки и соответствующего снижения точности результата оценки, обычно применяется известная процедура, предназначенная для того, чтобы «привести» стоимости неоднородных объектов-аналогов к стоимости оцениваемого посредством проведения корректировок по тем или иным отличиям в ценообразующих параметрах. Важно отметить, что, если бы корректировки обеспечивали полное исключение различий между объектом оценки и аналогами, то скорректированная таким образом выборка была бы однородной.

При этом было бы оправданным любое увеличение объема выборочных данных, поскольку оно всегда сопровождалось бы cнижением погрешности. Поскольку корректирующие коэффициенты представляют собой размытые соотношения между ценами объектов, различающихся параметрами сравнения никакие корректировки, не могут полностью устранить различи между такими объектами, указанная процедура не обеспечивает полное преобразование неоднородной выборки в однородную. В этой ситуации следует говорить о квазиоднородной (почти однородной) выборке.

Доводы о том, что оценщик необоснованно отказался от использования всех доступных сведений объектах недвижимости, не могут быть приняты судом ввиду следующего.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Ценообразующие факторы определены оценщиком в полном соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

В представленном отчете содержится информация о критериях подбора объектов-аналогов (местоположение, разрешенное использование, категория земель).

Предложенные в замечаниях объекты-аналоги не могли быть использованы при оценке, т.к. первый аналог не может быть идентифицирован по виду разрешенного использования с объектом оценки, а второй аналог различается от объекта оценки по виду разрешенного использования.

Замечание на странице 98 отчета является технической ошибкой, не повлиявшей на установление рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованного лица о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельного участка административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в комиссию (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28), то есть – 13 августа 2018 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 596 кв.метра с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для целей не связанных со строительством- организация подъезда к станции технического обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 568 000 (пятьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 568 000 (пятьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 13 августа 2018 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Нуждин С.В.