Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-252/2019 по административному исковому заявлению Поветкина В.В. к Управлению Росреестра по Тульской области, правительству Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Поветкин В.В. обратился в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 10 389+/-35,68 кв.м, КН <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, для использования под производственную базу, расположенный по адресу: <адрес>.

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка в размере 15 543 814,02 руб., установленной по состоянию на 05.10.2016 года на основании акта определения кадастровой стоимости от 15.11.2017 года согласно постановлению правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области». Просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 5 049 100 руб. Заявленный размер рыночной стоимости обосновал отчетом ООО «Н» от <...> года № <...>.

В судебное заседание административный истец Поветкин В.В., представляющая его интересы на основании доверенности Рютина А.Ю., административные ответчики - Управление Росреестра по Тульской области, правительство Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тульской области, заинтересованные лица – администрация м.о.г.Новомосковск Тульской области, министерство имущественных и земельных отношений Тульской области представителей в суд не направили, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, указанными лицами заявлено о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с п. 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В силу ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Судом установлено, что Поветкину В.В. на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 10 389+/-35,68 кв.м, КН <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, для использования под производственную базу, расположенный по адресу: Тульская <адрес>. Право собственности зарегистрировано <...> года. Кадастровый учет в отношении объекта осуществлен <...> года.

Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016 года.

Так как в сведения об участке вносились изменения после утверждения результатов массовой оценки, величина кадастровой стоимости земельного участка была определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ.

Согласно ч. 2 п. 1.1 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 г. N 113 (действовавшего на момент установления оспариваемой кадастровой стоимости), при изложенной выше ситуации определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.06 г. N 222.

Согласно п.2.4 Методических указаний, в случае, когда образование нового земельного участка, изменение площади земельного участка, изменение вида разрешенного использования земельного участка, перевод земельного участка из одной категории в другую, отнесение земельного участка к определенной категории земель или включение в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке происходят (произошли) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.

В соответствии с приведенными требованиями кадастровая стоимость земельного участка КН <...> определена по состоянию на 05.10.2016 года актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области об определении кадастровой стоимости земельных участков от указанного числа путем умножения площади объекта на удельный показатель кадастровой стоимости – 1496.18 руб. за кв.м (согласно постановлению правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области»), в размере 15543814.02 руб. Сведения о вышеуказанной стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 15.10.2016 года.

С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился к оценщику ООО «Н» Д.. В соответствии с отчетом, подготовленным последним, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 05.10.2016 года составила 5 049100 руб.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках данного дела никем не оспариваются.

Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств следует, что указанный земельный участок является объектом налогообложения, при этом налог исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «П» Ш.

По выводам, содержащимся в экспертном заключении №<...>, отчет, выполненный вышеуказанным оценщиком, не в полной мере соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года, федеральным стандартам оценки. Эксперт не подтвердил определенную оценщиком рыночную стоимость объекта, рассчитав ее в размере 3607310,14 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимым образованием, стажем работы в области оценочной деятельности более 20 лет, длительным стажем судебно-экспертной деятельности, а следовательно, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Эксперт Ш. является членом «Саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов – оценщиков» и его ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ (ст.ст.3, 4).

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, оно основано на материалах дела, изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

По таким основаниям суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, является достоверным доказательством, которое может быть положено в основу выводов о размере рыночной стоимости объекта на интересующую дату.

Что касается имеющегося в материалах дела отчета оценщика ООО «Н» Д., то данный отчет, согласно заключению судебной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

В частности, эксперт отметил и это следует из отчета, в нарушение п.8 (з) ФСО -3, п.11 (г) ФСО – 7, п.5 ФСО -3, п.11 ФСО -3, в отчете отсутствует анализ основных факторов, влияющих на цены сделок, спроса и предложений, не приведены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегменте объекта оценки; в нарушение п.13 ФСО – 1, п.3 ФСО – 3, п.11 (д), 25 ФСО – 7, п.5 ФСО – 3, использованная оценщиком информация подтверждена объявлениями, но в имеющемся виде проверить эту информацию возможности нет; в нарушение п.8 (и) ФСО – 3, п.22 ФСО – 7 в отчете отсутствует описание процедуры оценки; в нарушение п.12 ФСО – 1, п.22 ФСО- 7, не описаны принципы выбора аналогов из общего списка.

Как установлено п.п.12, 13,14 ФСО-1, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В отчете оценщик указал, что использовал сравнительных подход при оценке объекта, однако использовал метод обоснования расчета коэффициентов взвешивания, применяемых на стадии обобщения результатов корректировок.

Эти и иные нарушения существенно повлияли на итоговый результат, так что отчет оценщика не может быть взят за основу при определении величины рыночной стоимости объекта, так как не обладает признаком достоверности.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка определена по состоянию на 05.10.2016 года. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного земельного участка в отчете оценщика, подтвержденном экспертом.

Отвечающих требованиям статей 59 - 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 05.10.2016 года значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости того же земельного участка, что нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.

В нашем случае при доказанной кратной разнице между кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью представляется обоснованным утверждать о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении.

Установление в отношении спорного объекта рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной налоговой базы по соответствующим налогам.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца в Тульский областной суд – 28.12.2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Поветкина В.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 10 389+/-35,68 кв.м, КН <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, для использования под производственную базу, расположенный по адресу: <адрес>, - по состоянию на 05.10.2016 года равной его рыночной стоимости в размере 3 607 310,14 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 28.12.2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: