Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Очарованный странник» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Очарованный странник» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование – здание магазина, площадью 1 431, 9 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 38 592 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО «Очарованный странник» является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «АСВ – Консалтинг» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 12 июля 2012 года составляет 38 592 00- рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 11.12.2012 г. №1404-п, составляет по состоянию на 12.07.2012 года 66 531 730, 01 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Кроме того, административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Полякова А.В. административный иск и ходатайство о восстановлении срока поддержала.

Представители заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. и Николаева Т.Б. в удовлетворении административного иска возражали в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.

Административные ответчики Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда, подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный ответчик Правительство Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направило, письменной позиции по заявленным требованиям не представило суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Смолкина В.В., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что ходатайство ООО «Очарованный странник» о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости и его административное исковое заявление подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, оспариваемые административным истцом в настоящем деле, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04 января 2013 года.

С заявлением об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки ООО «Очарованный странник» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 28 мая 2019 года.

Таким образом, срок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, которые утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года № 1404–п, административным истцом пропущен.

Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 8) пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд принимает во внимание, что оспариваемая в настоящем административном деле кадастровая стоимость объекта недвижимости в качестве налоговой базы для целей исчисления налога на имущество организаций стала применяться с 2019 года. Указанный налог подлежит начислению и уплате в 2020 году за налоговый период 2019 год. Таким образом, обязанность по уплате налога на имущество организаций, размер которого определен на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, возникла у ООО «Очарованный странник» за пределами срока оспаривания кадастровой стоимости. При этом, сведения о кадастровой стоимости, полученные в результате очередной государственной кадастровой оценки, в настоящее время в Единый государственный реестр недвижимости не внесены.

В связи с этим срок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости ООО «Очарованный странник» подлежит восстановлению.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьями 372 – 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога (далее - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении отдельных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается.

В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области «О налоге на имущество организаций» налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378<2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 до 25000 квадратных метров включительно и помещения в них;

2) нежилые помещения площадью от 1000 до 25000 квадратных метров включительно, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов;

3) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.12.2018 года N 23-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2019 год.

В указанный Перечень под номером 244 внесен объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, собственником которого является ООО «Очарованный странник» на основании свидетельства о государственной регистрации от 12 июля 2008 года.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание что ООО «Очарованный странник» является собственником нежилого здания, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2019 год, утвержденный приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.12.2018 года N 23-н, суд приходит к выводу о том, что он является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается его кадастровая стоимость, следовательно права и законные интересы ООО «Очарованный странник» затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, общество имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 01 июля 2012 года. Постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404-п установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 12 июля 2012 года в размере 66 531 730, 01 рубля.

Административным истцом представлен Отчет ООО «АСВ – Консалтинг» об оценке рыночной стоимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 12 июля 2012 года установлена в размере 38 592 000 рублей.

В результате исследования Отчета, с учетом показаний оценщика Смолкина В.В., допрошенного судом в качестве свидетеля, результатов судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертном Витвицким Ю.В., суд приходит к выводу о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Расчет рыночной стоимости данного объекта осуществлялся оценщиком затратным и доходным подходами, после чего осуществлялось согласование полученных стоимостей.

От использования в рамках оценки сравнительного подхода оценщиком в Отчете приведен обоснованный отказ.

В рамках доходного подхода оценщиком методом капитализации дохода определялся ожидаемый доход от использования объекта оценки.

Критикуя произведенный оценщиком расчет в указанной части, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводит доводы о том, что оценщик необоснованно при производстве расчетов размера арендной ставки, загрузки площадей в целях аренды, коэффициента капитализации, учитываемого в расчете, не анализировал влияние на данные величины того обстоятельства, что часть оцениваемого здания имеет обременения в виде договора аренды сроком на 10 лет, что оказывает влияние на построение денежного потока.

Приведенные возражения Департамента являются необоснованными, поскольку объект недвижимости административного истца оценивался оценщиком Смолкиным В.В. в целях оспаривания его кадастровой стоимости. В связи с этим, при производстве оценки оценщик должен учитывать стандарты оценки, регулирующие вопросы оценки объектов недвижимости для определения их кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года N 508, кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

В связи с этим, оценщик обоснованно не учитывал при определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом тот факт, что часть помещений оцениваемого здания в настоящее время находятся в аренде в пользу коммерческой организации.

При расчете ставки капитализации используемой в формуле расчета рыночной стоимости объекта методом капитализации дохода оценщик определял ее методом кумулятивного построения, который, как следует из содержания Отчета, делит ставку капитализации на составные части: доход от инвестиции (ставка дисконтирования) и ставку возмещения капитала.

Таким образом, вопреки утверждению Департамента в возражениях на Отчет, данный отчет содержит описание формулы расчета ставки капитализации.

Выводы Департамента о том, что оценщиком при расчете ставки капитализации не учтены изменения стоимости недвижимости и полученный оценщиком коэффициент капитализации должен быть меньше, чем ставка дисконтирования, не обоснованы какими – либо расчетами или фактическими данными, заявлены бездоказательно.

В то же время в дополнительных письменных пояснениях и в ходе допроса в судебном заседании оценщиком произведены расчеты в подтверждение примененной им формулы, обоснованность которых заинтересованным лицом не опровергнута.

В качестве арендопригодной площади оценщиком использована площадь здания составляющая 1 255, 4 кв.метра, в том числе площадь первого этажа здания в размере 1 166, 1 кв.метра и площадь помещений, расположенных на отметке выше первого этажа, 89, 3 кв.метра.

Как следует из содержания Отчета и пояснений оценщика в судебном заседании, данные действия совершены им в целях не вводить корректировку стоимости аренды помещений выше первого этажа, поскольку они имеют небольшой вклад в общую площадь здания и неотделение их в расчетах от помещений первого этажа не приведет к существенному изменению конечной стоимости объекта.

Таким образом, оценщиком для расчетов использована арендопригодная площадь здания в 1 255, 4 кв.метра как площадь первого этажа.

В связи с этим, доводы Департамента о том, что Отчет содержит противоречия в части определения арендопригодной площади, являются необоснованными и опровергаются содержанием Отчета.

Выводы оценщика в части возможности отказа от корректировки цены аренды помещений на этажах, расположенных выше первого, признаны экспертом необоснованными и некорректными, поскольку этажность здания влияет на цену аренды объекта недвижимости.

В связи с этим, экспертом в целях выявления влияния такого отказа на полученный оценщиком результат произведен расчет, в котором учтена площадь арендопригодных помещений выше первого этажа с учетом корректировки на этажность.

В результате расчетов эксперта установлено отклонение полученной им стоимости от той итоговой стоимости, которая определена оценщиком, в 1%, что укладывается в уровень существенности (15%), а следовательно свидетельствует о достоверности полученной оценщиком величины.

Таким образом, по делу установлено, что вышеприведенное определение оценщиком размера арендопригодных площадей и отказ от корректировки на этажность к недостоверным выводам в Отчете не привели.

Департаментом заявлено также возражение относительно достоверности Отчета в той части, где оценщик при определении метода расчета стоимости земельного участка для определения затем итоговой стоимости объекта капитального строительства отказывается от определения такой стоимости методом выделения, мотивируя это тем, что отсутствуют достоверные сведения о затратах на замещение объекта недвижимости, размещенных на земельном участке.

Вместе с тем, в последующем, и это подтверждается содержанием Отчета, оценщик определяя стоимость объекта методом остатка, использует данные о затратах на его замещение.

Данные недостатки Отчета выявлены также экспертом при производстве экспертизы достоверности Отчета и соответствия его законодательству об оценочной деятельности.

Однако, данный недостаток, как следует из экспертного заключения, к недостоверным выводам Отчета не привел.

Согласно экспертному заключению, исследование Отчета дало эксперту основания для вывода о том, что оценщиком ошибочно приведена формулировка отказа от метода выделения. В действительности данный отказ обоснован отсутствием достоверной и полной информации по сопоставимым объектам с объектом оценки в городе Рыбинске, необходимой для расчета рыночной стоимости указанным методом.

Этими же обстоятельствами обоснован отказ оценщика от определения рыночной стоимости всего объекта оценки сравнительным подходом. Данное обоснование в Отчете полно приведено.

Указанные выводы эксперта подтверждаются содержанием Отчета, пояснениями оценщика Смолкина В.В., данными им в судебном заседании, и лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

Учитывая, что отказ от использования метода выделения при расчете стоимости земельного участка под зданием достаточно обоснован в Отчете, иные формулировки отказа приведены в нем ошибочно, а также принимая во внимание, что определение необходимости применения тех или иных подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из подходов относится к компетенции оценщика в соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, суд полагает, что возражения Департамента в приведенной части о недостоверности Отчета нельзя признать обоснованными.

Исследование Отчета, с учетом замечаний, принесенных на него заинтересованным лицом, указывает на то, что процесс оценки объекта недвижимости, выбор подходов к оценке и методов в рамках данных подходов полно и подробно изложены в Отчете и являются обоснованными. Оснований полагать, что процедура оценки привела к недостоверным выводам относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, у суда не имеется.

Данные выводы суда основаны также на заключении эксперта Витвицкого Ю.В., согласно которому Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности и рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная в результате оценки, является достоверной.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, - 38 592 000 рублей.

Принимая во внимание, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также учитывая, что рыночная стоимость объекта недвижимости подтверждена достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Очарованный странник» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения ООО «Очарованный странник» с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области – 28 мая 2019 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Восстановить Обществу с ограниченной ответственностью «Очарованный странник» срок на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Очарованный странник» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование – здание магазина, площадью 1 431, 9 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 38 592 000 (тридцать восемь миллионов пятьсот девяносто две тысячи) рублей.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 38 592 000 (тридцать восемь миллионов пятьсот девяносто две тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 28 мая 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 31 октября 2019 года