Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Мирзоян А.Х. – Сидак Е.В., представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края Кудлаева И.Н., представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» Кузнецовой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мирзоян А.Х. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

Мирзоян А.Х. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № равной рыночной.

В обоснование иска административным истцом указано, что Мирзоян А.Х. на праве аренды принадлежат объекты недвижимости:

земельный участок с кадастровым номером № земли населенных пунктов, площадью 50909 кв.м., вид разрешенного использования: для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, расположенный по адресу: <адрес>;

земельный участок с кадастровым номером №, земли населенных пунктов, площадью 259859 кв.м., вид разрешенного использования: для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, расположенный по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость:

земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 46409352,24 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 8751620,04 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 126857955,24 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 40863636,12 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 57155987,05 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной, определенной в отчетах об оценке ООО «Деловой партнер» от ДД.ММ.ГГГГ№, №, №, №, №, в которых рыночная стоимость объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером № составляет 8700000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № составляет 1760000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № составляет 23782000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № составляет 7661000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № составляет 39104000 рублей.

В судебное заседание административный истец Мирзоян А.Х., представители заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Ставропольскому краю, администрации города Пятигорска СК - не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Дегтярева О.И. в представленных возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Мирзоян А.Х. – Сидак Е.В. поддержал административные исковые требования, уточнил их в соответствии с выводами судебной экспертизы. Пояснил, что замечаний к заключению судебной экспертизы не имеется.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края Кудлаева И.Н. просила отказать в удовлетворении требований, полагала, что кадастровая стоимость установлена в соответствии с методическими рекомендациями.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» Кузнецовой В.В. просила отказать в удовлетворении требований, поддержала возражения на заключение экспертизы.

В связи с представленными возражениями заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» Кузнецовой В.В. на заключение эксперта, судом вызван и допрошен эксперт Лукьянец А.В., которая проводила судебную оценочную экспертизу.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Лукьянец А.В. выводы судебной оценочной экспертизы подтвердила, ответила на вопросы, пояснила, что заключение эксперта составлено в соответствии с Федеральным законом №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации от 31.05.2001 (действующая редакция), Федеральным законом от 29.07.1998 №135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (действующая редакция), Федеральными стандартами оценки.

Экспертом соблюдены ст. 7 ФЗ 73-ФЗ: «Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями»; ст.8 ФЗ 73-ФЗ «Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме», ст. 25 ФЗ 73-Ф3 «Заключение эксперта или комиссии экспертов и его содержание».

В заключении эксперта приведена вся существенная информация, используемая при определении стоимости объектов экспертизы; информация подтверждена путем раскрытия ее источников (в заключении эксперта приведены источники информации (данные интернет сайта архив объявлений Авито), из которых взяты объекты аналоги, приведены снимки объявлений объектов аналогов); заключение эксперта содержит достаточное количество сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки, понять логику и объем проведенного исследования.

В заключении эксперта изложена последовательность процесса оценки и представлены материалы, которые позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости (описаны применяемые подходы и методы оценки, приведены характеристики используемых объектов аналогов, приведены снимки объявлений объектов аналогов, описаны применяемые корректировки и указаны источники информации данных корректировок и др.), что соответствует ст. 25 «Заключение эксперта или комиссии экспертов и его содержание» и ст. 8 «Объективность, всесторонность и полнота исследований» Федерального закона 73 - ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ»; Федеральному закону от 29.07.1998 №135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (действующая редакция), Федеральными стандартами оценки.

Эксперт Лукьянец А.В. пояснила относительно корректировки «подъездные пути к участку»: данная корректировка применена к объектам аналогам №2,3. Значение корректировки принято на основании справочника оценщика недвижимости - 2020 «Земельные участки», часть 2, под ред. Л.А.Лейфера, г. Нижний Новгород, 2020 г., согласно которому корректировка применяется в различии удельной цены земельных участков с подъездными путями без покрытия к удельной цене аналогичных земельных участков с асфальтированными подъездными путями (расчет корректирующего коэффициента приведен в заключении эксперта):

Подъезд к объектам экспертизы осуществляется по грунтовой дороге (Приложение к заключению эксперта №40/05/233 от 29.06.2023 «Фотографии объектов экспертизы»).

Согласно данным интернет сайта Яндекс карты <адрес> и <адрес> являются асфальтированными дорогами. Следовательно, объекты аналоги №,3 лучше объектов экспертизы, поэтому понижающая корректировка на подъездные пути, применена обоснованно. Что соответствует п. 22 ФСО №7 «Оценка недвижимости»: «При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.» и п.9 ФСО V «Подходы и методы оценки»: «...внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости)»; ст. 7 ФЗ 73-Ф3: «Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями» и ст.8 ФЗ 73-Ф3 «Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме».

Эксперт пояснила относительно корректировки «на рельеф участка», что корректировка на рельеф участка (или, согласно справочника Справочник оценщика недвижимости - 2018 «Земельные участки», часть 2, под ред. Л.А.Лейфера, г. Нижний Новгород, 2018 г., на «инженерно- геологические условия»), подразумевает наличие негативных явлений на участке, таких как заболоченность участка, наличие подтопления, подверженность обвалам, оползням, сложный рельеф участка, наличие перепадов высот, непосредственно на участке и др. факторы. Как правило, наличие каких-либо из перечисленных факторов на земельном участке, снижают физические условия эксплуатации данного участка, и как следствие, приводят к снижению стоимости такого участка.

Объекты экспертизы имеют неровный рельеф (Приложение к заключению эксперта №40/05/233 от 29.06.2023 г. «Фотографии объектов экспертизы»): на участках имеются значительные перепады высот, поверхность участков бугристая, на участках имеется склон, в некоторых местах наблюдается заболоченность, в связи с данными факторами, экспертом и был применен корректирующий коэффициент на рельеф. Данная корректировка применена обоснованно.

При определении рыночной стоимости объектов экспертизы, экспертом был применен объект аналог №2 с видом разрешенного использования «коммерческого назначения». Экспертом был применен корректирующий коэффициент на вид разрешенного использования, в соответствии с п. 22 ФСО №7 «Оценка недвижимости»: «При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.» и п.9 ФСО V «Подходы и методы оценки»: «... внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости)».

Объект аналог из общей таблицы аналогов, приведенной в анализе рынка (№16), не использовался в расчетах при определении рыночной стоимости объектов экспертизы (что отражено в заключении эксперта №40/05/233 от 29.06.2003), ввиду того, что данный земельный участок предлагается к продаже на праве аренды. Эксперту не удалось уточнить информацию о сроке аренды (т.е. долгосрочная или краткосрочная аренда), а поскольку корректирующие коэффициенты для каждого вида аренды разные (исходя из применяемого экспертом при проведении экспертизы справочника оценщика недвижимости - 2020 «Земельные участки», под ред. Л.А.Лейфера, г. Нижний Новгород, 2020 г.), то использование не уточненной информации, привело бы к погрешностям в определении рыночной стоимости объектов экспертизы, что соответствует п. 10 ФСО III «Процесс оценки»: «В процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки» и п. 10 ФСО V «Подходы и методы оценки»: «В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует: 1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу...»; ст. 7 ФЗ 73-Ф3: «Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями» и ст.8 ФЗ 73-Ф3 «Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме».

Эксперт сообщил, что заключение эксперта №40/05/233 от 29.06.2023 выполнено в соответствии с Федеральным законом №73-ФЗ «О государственной судебно - экспертной деятельности в Российской Федерации от 31.05.2001 (действующая редакция), Федеральным законом от 29.07.1998 №135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (действующая редакция), Федеральными стандартами оценки.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в аренде земельные участки арендные платежи рассчитываются из кадастровой стоимости земельных участков.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Мирзоян А.Х. на праве аренды принадлежат объекты недвижимости:

земельный участок с кадастровым номером №, земли населенных пунктов, площадью 57818 кв.м., вид разрешенного использования: для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14 марта 2023 года №КУВИ-001/2023-61768412;

земельный участок с кадастровым номером №, земли населенных пунктов, площадью 10903 кв.м., вид разрешенного использования: для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14 марта 2023 года №КУВИ-001/2023-61765522;

земельный участок с кадастровым номером №, земли населенных пунктов, площадью 158043 кв.м., вид разрешенного использования: для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02 марта 2023 года №КУВИ-001/2023-53094658;

земельный участок с кадастровым номером №, земли населенных пунктов, площадью 50909 кв.м., вид разрешенного использования: для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02 марта 2023 года №КУВИ-001/2023-53093445;

земельный участок с кадастровым номером № земли населенных пунктов, площадью 259859 кв.м., вид разрешенного использования: для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, расположенный по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14 марта 2023 года №КУВИ-001/2023-61775515.

Административный истец, являясь арендатором земельных участков и плательщиком арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости этого имущества, вправе оспорить его кадастровую стоимость.

Актом об определении кадастровой стоимости №АОКС-26/2023/000111 от 20 марта 2023 года определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 46409352,24 рублей;

Актом об определении кадастровой стоимости №АОКС-26/2023/000111 от 20 марта 2023 года земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 8751620,04 рублей;

Актом об определении кадастровой стоимости №АОКС-26/2023/000111 от 20 марта 2023 года земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 126857955,24 рублей;

Актом об определении кадастровой стоимости №АОКС-26/2023/000111 от 20 марта 2023 года земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 40863636,12 рублей;

Актом об определении кадастровой стоимости №АОКС-26/2023/000111 от 20 марта 2023 года земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 57155987,05 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты об оценки ООО «Деловой партнер» от ДД.ММ.ГГГГ№, №, №, №, №, в которых рыночная стоимость объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером № составляет 8700000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № составляет 1760000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № составляет 23782000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № составляет 7661000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № составляет 39104000 рублей.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 10 мая 2023 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО «Экспертно-консультационное бюро» №40/05/23Э от 29 июня 2023 года рыночная стоимость:

земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года составила в размере 8903400 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года составила в размере 1679000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года составила в размере 24337000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года составила в размере7839500 рублей;

земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года составила в размере 40015700 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы «Экспертно-консультационное бюро» №Э от 29 июня 2023 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных земельных участков, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Экспертное заключение «Экспертно-консультационное бюро» №40/05/23Э от 29 июня 2023 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Никто, кроме лица, назначенного экспертом, не присутствовал при проведении судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта (maps.rosreestr.ru), публичная спутниковая карта (https://yandex.ru/maps и/или https://www.google.com/earth/), публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр (rosreestr.ru) и других.

Осмотр объектов экспертизы экспертом проведен 16 июня 2023 года.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

В качестве источника информации для анализа экспертом использован архив площадки объявлений.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Эксперт указал, что в настоящем исследовании для расчета рыночной стоимости земельных участков применялся сравнительный подход метод сравнения продаж.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Отчеты об оценке ООО «Деловой партнер» от 17 апреля 2023 года №10109, №10112, №00108, №10110, №10111 не могут быть приняты в качестве доказательства, объективно подтверждающие реальную рыночную стоимость объектов недвижимости на дату государственной кадастровой оценки, поскольку их результаты опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Отличие величины кадастровой стоимости объектов недвижимости от их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельных участков административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью земельных участков, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленных административным истцом отчетах об оценке данные об оценке рыночной стоимости земельных участков. В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленных в иске земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной на основании указанных отчетов независимого оценщика.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в аренде у административного истца, в размере их рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы АНО «Экспертно-консультационное бюро» №40/05/23Э от 29 июня 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2022 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 27 апреля 2023 года (т. 1 л.д. 8).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Мирзоян А.Х. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, земли населенных пунктов, площадью 57818 кв.м., вид разрешенного использования: для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2022 года в размере 8 903 400 (восемь миллионов девятьсот три тысячи четыреста) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, земли населенных пунктов, площадью 10903 кв.м., вид разрешенного использования: для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2022 года в размере 1 679 000 (один миллион шестьсот семьдесят девять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, земли населенных пунктов, площадью 158043 кв.м., вид разрешенного использования: для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2022 года в размере 24 337 000 (двадцать четыре миллиона триста тридцать семь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, земли населенных пунктов, площадью 50909 кв.м., вид разрешенного использования: для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2022 года в размере 7 839 500 (семь миллионов восемьсот тридцать девять тысяч пятьсот) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, земли населенных пунктов, площадью 259859 кв.м., вид разрешенного использования: для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, расположенный по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2022 года в размере 40 015 700 (сорок миллионов пятнадцать тысяч семьсот) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №

Заявление административного истца Мирзоян А.Х. об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости поступило в суд 27 апреля 2023 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 02 августа 2023 года.

Судья Э.А. Шеховцова