Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственность «Заречный» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственность «Заречный» (далее – общество, административный истец), являющееся собственником нежилого здания магазина, общей площадью 2460,5 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Ветлужская, д. 60/1, обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости этого объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, в размере 50364103 руб., по состоянию на 24 октября 2012 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает на несоответствие кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, что нарушает права общества, поскольку влечет уплату налога на имущество организаций в завышенном размере.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 26 июня 2018 года № 592 заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **, поступившее в комиссию 05.06.2018 отклонено, со ссылкой на то, что оформление и содержание отчета об оценке от 01.06.2018 № 53.И/О-18, составленного оценщиком К. (член СРО «Ассоциация Межрегиональный союз оценщиков») не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела извещены своевременно и в надлежащей форме.

В судебном заседании представитель административного истца Клименко Е.В. поддержала заявленное требование по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Пермского края Кырова Н.В. против удовлетворения административного иска возражала, ссылаясь на доводы, приведенные в письменных пояснениях. Заявила ходатайство о назначении экспертизы по административному делу, с целью определения достоверности отчета об оценки от 01.06.2018 № 53.И/О-18, представленного административным истцом и определения действительной рыночной стоимости объекта оценки.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю и Управление Росреестра по Пермскому краю представителей в судебное заседание не направили, управление просило о рассмотрении административного дела без участия своего представителя.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, в связи с чем, на основании части 7 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотрение настоящего дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения участников судебного процесса, изучив письменные отзывы и объяснения, относительно существа заявленных требований, допросив свидетеля К., исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления, проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 указанного Федерального закона (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

При этом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе и требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Исходя из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с государственным контрактом № 37Д/2012 от 18.06.2012 по состоянию на 22.06.2012 на территории Пермского края проведены работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, за исключением земельных участков (далее по тексту ГКО ОН).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края утверждены постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 N 1588-п, вступили в силу 11.01.2013.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости (за исключением земельных участков), утвержденная указанным постановлением, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 22 июня 2012 года.

Спорный объект поставлен на государственный кадастровый учет 24.10.2012, поэтому не вошел в перечень объектов ГКО ОН.

В соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с этой статьей Федерального закона.

Предусмотренные указанной статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В силу пунктов 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Росреестр является

федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12.05.2015 N П/210 федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменении их количественных и (или) качественных характеристик.

Согласно Уставу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", учреждение вправе создавать филиалы на территории Российской Федерации, которые осуществляют деятельность от имени учреждения.

В целях реализации норм статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 N 113 утвержден Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (далее - Порядок N 113).

Порядком N 113 установлены механизм определения кадастровой стоимости для соответствующих объектов недвижимости.

Пунктом 1.1. Порядка N 113 предусмотрено, что при осуществлении кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, при включении сведений в государственный кадастр недвижимости о ранее учтенном объекте недвижимости, осуществлении кадастрового учета изменений уникальных характеристик объекта недвижимости или сведений об объекте недвижимости, определенных Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", влекущих изменение его кадастровой стоимости применяются правила определения кадастровой стоимости зданий, помещений, установленные данным Порядком.

Результаты определения кадастровой стоимости отражаются в Акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю от 11.01.2013 в размере 82331577,86 руб., с применением удельного показателя кадастровой стоимости (далее – УПКС) 33 461,32 руб./кв.м., по состоянию на 24.10.2012, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 15.10.2013.

Расчет кадастровой стоимости осуществлен по средневзвешенному УПКС, соответствующему назначению здания «нежилое» для данного населенного пункта, утверждённому постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 N 1588-п.

Правоотношения по оспариванию кадастровой стоимости регулируются нормами законодательства в сфере оценочной деятельности.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Закон об оценочной деятельности.

Правовая природа административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости направлена на установление сведений федерального государственного информационного ресурса, носящих общедоступный характер и использующихся для определения налоговых и иных платежей.

Результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Обращение общества в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.10.2012, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и иных целей государственную кадастровую оценку, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости служит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, кадастровая стоимость также может быть установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в ЕГРН.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (ЕГРН), носят общедоступный характер и используются для определения налоговых и иных платежей, утверждаются решением исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или решением органа местного самоуправления.

Законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Согласно положениям статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость спорного объекта значительно превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет от 01.06.2018 № 53.И/О-18, составленный оценщиком К., осуществляющим оценочную деятельность самостоятельно, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта на дату, на которую определена кадастровая стоимость этого объекта недвижимости (24.10.2012), составляет 50364103 руб.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости.

Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

При составлении данного отчета оценщиком были применены утвержденные стандарты оценки, отчет об оценке содержат все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, определение стоимости объекта; согласно отчету оценщиком при проведении оценки применен затратный подход, как наиболее приемлемый и результативный применительно к объекту оценки.

Оценщик изучил преимущества и недостатки каждого метода и на основе анализа полученных им результатов определил итоговую стоимость с учетом затрат на замещение спорного объекта, накопленного износа согласно методу сравнительной единицы, как наиболее обеспеченного исходной информацией.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (статья 69 КАС РФ).

Оценщик К., допрошенная в качестве свидетеля в ходе судебного заседания дала пояснения, относительно замечаний к отчету, изложенных Правительством Пермского края в своем отзыве и Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю в решении от 26 июня 2018 года № 592.

Доводы Правительства Пермского края о том, что оценщик дважды применил регионально-климатический коэффициент несостоятельны, поскольку оценщиком применен регионально-климатический и регионально-экономический коэффициенты, исходя из прогнозных индексов изменения сметной стоимости, сообщаемых ежеквартальными письмами Минстроя России, что допускается при применении справочника КО-ИНВЕСТ и федеральным стандартам оценки не противоречит.

Кроме того, применение данных переменных при расчет итоговой величины рыночно стоимости влечет удорожание объекта оценки, а доводы административного ответчика сводятся к тому, что рыночная стоимость определённая оценщиком занижена.

Физический износ рассчитан с применением метода срока жизни по соответствующей формуле, что дает объективное представление об устаревании объекта оценки.

Убедительных доказательств того, что объект-аналог подобран некорректно, не представлено.

Подобранный оценщиком объект-аналог имеет те же характеристики класса конструктивной системы и класса качества и наиболее сопоставим с объектом оценки по техническим характеристикам и площади. При проведении оценки им были учтены различия объекта оценки и объекта-аналога и выполнены предусмотренные методикой справочника КО-ИНВЕСТ корректировки объекта-аналога на различия с объектом оценки.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 15.02.2018 N 5-КГ17-258, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС, поэтому суд полагает, что доводы Правительства Пермского края о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что названные доводы Правительства Пермского края не свидетельствуют о том, что отчет выполнен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

Разрешая ходатайство Правительства Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, показания свидетеля, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.

Доводы административного истца в обоснование заявленных требований, и собранные по делу письменные доказательства подлежат оценке по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с применением к возникшему спору норм действующего законодательства непосредственно судом.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, а поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым указать дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию 05 июня 2018 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственность «Заречный» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в виде нежилого здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Ветлужская, д. 60/1 равной его рыночной стоимости, в размере 50364103 руб., по состоянию на 24 октября 2012 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 05 июня 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме – 12 сентября 2018 года.

Судья /подпись/