Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 к Правительству Ярославской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО2 просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 7 250 000 руб. по состоянию на 01 июля 2015г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что ФИО2 является собственником помещения. Установленная в отношении объекта недвижимости кадастровая стоимость превышает ее рыночную стоимость, чем затрагиваются права административного истца при исчислении налогооблагаемой базы и уплате налога на имущество физических лиц.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 административные исковые требования поддержала.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области по доверенности ФИО4 оставила разрешение административных исковых требований на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности ФИО5 и администрации городского округа город Рыбинск по доверенности ФИО6 возражали против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на недостоверность отчета оценки рыночной стоимости помещения, представленного административным истцом.

Административные ответчики Правительство Ярославской области и ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

От ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» поступило письменное объяснение, в котором возражений относительно административных исковых требований не указано.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

ФИО2 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 7 250 000 руб. по состоянию на 01 июля 2015г.

В соответствии с положениями части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 399 и статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 401 Налогового кодекса РФ.

В пункте 1 статьи 402 НК РФ определено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений ст. 5 Налогового кодекса РФ.

Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Законом Ярославской области от 18.11.2014 N 74-з установлена единая дата начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2015 года.

В соответствии с требованиями НК РФ и Законом Ярославской области № 74-з «О налоге на имущество физических лиц» установлен и введен в действие на территории Ярославской области налог на имущество физических лиц с 01.01.2015 года. Решением муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 20.11.2014г. № 15 «О налоге на имущество физических лиц на территории городского округа город Рыбинск» установлены ставки налога на имущество физических лиц при определении налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество физических лиц, являются публичными, вопрос определения налога на имущество физических лиц урегулирован НК РФ, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество физических лиц, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, собственником которого он является.

Кадастровая стоимость вышеуказанных помещений определена по состоянию на 01.07.2015г.

Административным истцом представлен отчет оценки рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 01.07.2015г., выполненный ООО «Ярэксперт». В отчете рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена в размере 7 250 000 руб.

Согласно ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, который подлежат оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

В судебном заседании свидетель ФИО1, составившая отчет, подтвердила выводы, изложенные в отчете.

Доводы представителя департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и администрации городского округа город Рыбинск о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки являются необоснованными ввиду следующего.

Из содержания отчета следует, что при определении рыночной стоимости нежилого помещения сравнительным подходом оценщиком подобрано и оценено достаточное количество объектов-аналогов с известными ценами предложений. В качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из факторов является единообразным. Оценщиком описаны объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах конкретных объектов-аналогов в отчете мотивировано.

В отчете содержится информация о критериях подбора объектов-аналогов (местоположение, разрешенное использование и пр.). Выбор объектов-аналогов в отчете обоснован.

При доходном подходе оценщик, исходя из существующей информации на рынке, в качестве объектов-аналогов рассматривал предложения об аренде нежилых помещений торгово-офисного назначения разных размеров на различных этажах, расположенных в одном районе города Рыбинска, что и объект оценки. Выбранные три объекта аналога наиболее сопоставимы с объектом оценки по площади, местоположению, функциональному назначению.

Таким образом, выбор этих аналогов экономически обоснован, выводы оценщика в этой части предельно ясны и доступны для проверки, в связи с чем замечания департамента имущественных и земельных отношений о неясности подбора данных аналогов не могут быть приняты во внимание.

Утверждения департамента имущественных и земельных отношений о том, что величина коммунальных расходов должна быть менее 21%, ничем не подтверждены, поэтому данные утверждения суд расценивает как исключительно субъективные. В то время как в отчете подробно со ссылками на научные исследование и собственно проведенные оценщиком исследования объяснены корректировки на коммунальные услуги. Поэтому оснований для критической оценки отчета в этой части не имеется.

В части замечаний департамента о том, что в таблице 43 строке 22 указана корректировка на этаж расположения 0,79, а в описании корректировки на стр. 106 данная корректировка составила 1,0, суд отмечает следующее.

Анализ отчета оценки позволяет сделать однозначный вывод, что оценщиком в строке 22 таблицы 43 допущена опечатка, которая не повлияла на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценка, определенной в отчете оценщика.

По строкам 21,22,23 таблицы 43 проведена корректировка на красную линию.

Согласно описанию корректировок, которые приведены на стр. 105-106 отчета корректировка в размере 0,79 относится к корректировке на кранную линию.

Тем самым, исходя из анализа отчета следует вывод о допущенной оценщиком опечатки, которая согласно п. 18 ФСО № 5 не может являться основанием для отрицательной оценки отчета.

Нежилое помещение по <адрес> не был использован оценщиком в качестве аналога, так как в объявлении о продаже этого объекта отсутствует номер дома, что явилось препятствием для установления года постройки и его физического состояния, что отражено в отчете.

В связи с этим утверждения департамента о необоснованном отказе в использовании данного объекта являются необоснованными, так как мотивы отказа от использования этого объекта в отчете объяснено. При этом утверждения о том, что отсутствие в объявлении точного адреса не является основанием для отказа от использования объекта в качестве аналога, также расцениваются как необоснованные, так как при отсутствии адреса, как правильно указано в отчете, невозможно определить год постройки и степень физического износа. Поэтому использование в качестве аналога указанного объекта могло бы вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также допускало бы неоднозначное толкование полученных результатов, что недопустимо в соответствии с п. 5 ФСО № 3.

Доводы администрации городского округа город Рыбинск о неиспользовании при сравнительном подходе объектов-аналогов, примененных в представленном администрацией отчета оценки рыночной стоимости иного объекта, также не могут расцениваться как обоснованные.

Оценщик применил достаточное количество объектов-аналогов, сопоставимых по основным ценообразующим факторам с объектом оценки.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности администрации городского округа город Рыбинск и иным оценщикам, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Кроме того, являются обоснованными показания свидетеля ФИО1 о том, что практически все указанные администрацией городского округа город Рыбинск не могли быть использованы ввиду того, что они в отличие от объекта оценки располагаются в историческом центре города Рыбинск.

Оценщиком применены сравнительный и доходный подходы. В отчете приведено обоснование отказа от затратного подхода. Результаты сравнительного и доходного подходов сопоставимы.

Сопоставимость результатов определения рыночной стоимости нежилого помещения сравнительным и доходным подходами свидетельствует об объективности установленной в отчете рыночной стоимости объекта оценки.

В силу изложенного возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и администрации городского округа город Рыбинск относительно отчета оценки рыночной стоимости нежилого помещения не являются основанием для критической оценки отчета.

Доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы оценщика лицами, участвующими в деле, не представлены. Поэтому оснований не доверять этим выводам не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении этого объекта рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является 08 июня 2018 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 7 250 000 руб. по состоянию на 01 июля 2015г.

Внести изменения в единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 7 250 000 руб.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 08 июня 2018 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.С. Преснов